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Francfort, capitale européenne des Data Centers : une opportunité d’investissement ? Par Jean Sylvain Camus, Consultant indépendant en communication

Les centres de données sont une des classes d’actifs gagnantes de la pandémie. Au sein de ce marché en pleine évolution, l’Allemagne et Francfort occupent une place privilégiée en Europe. Mais investir dans ces actifs nécessite une bonne connaissance de leurs exigences techniques. Et les centres de données doivent devenir plus durables.

2020 fut riche pour le marché des centres de données, en Europe et en Allemagne.

En mai, KKR annonce un plan d’investissements de $1Bn pour construire des centres en Europe. Quelques jours plus tard, le français DATA4 (AXA IM) annonce 650M€ et une implantation en Allemagne. En juillet, Cromwell Europe REIT et Stratus Data Centres lancent un fonds d’investissement de $1Bn pour financer une expansion mondiale.

Le 16 juillet, la Cour de justice européenne rend son arrêt « Schrems II » qui, au nom du RGPD, invalide le « privacy shield » et rend plus compliqué le transfert des données de l’UE vers les US. De nombreuses sociétés européennes, en particulier allemandes, se voient contraintes d’héberger leurs données sur des serveurs situés dans l’UE.

Dans le même temps, le boom du e-commerce et du télétravail dans une Europe confinée force ces mêmes entreprises à renforcer leur capacité de stockage et leurs réseaux, sans compter le développement des objets connectés ou des voitures autonomes.

Des actifs atypiques

Les centres de données sont des bâtiments spécifiques avec leurs propres exigences architecturales et structurelles. Pour ces actifs, la taille ne se mesure pas en m2 mais en Mégawatts, et les loyers en MW par m2. Plutôt qu’un emplacement, un centre de donnée requiert pour être performant :

– des systèmes de sécurité complexes,

– une capacité de production d’énergie autonome,

– la connexion à un réseau fibre ultra-rapide,

– le maintien de températures intérieures suffisamment basses pour que les serveurs puissent fonctionner,

– la proximité d’un point d’échange internet (IXP).

Il y a, en gros, 3 types de centres de données : les « hyperscales » sont ceux opérés par les géants comme Google, Microsoft, Appel, etc, qui offrent un catalogue de services pour les entreprises et les particuliers. Il y a également les centres propres aux entreprises de taille mondiale et enfin des centres plus petits, en colocation, qui fonctionnent un peu comme les centres de stockage et qui hébergent les données de leurs clients.

Pourquoi l’Allemagne et Francfort en particulier sont-elles devenues la première destination européenne pour l’implantation de centres de données ?

Trois raisons différentes mais qui s’additionnent : régime allemand de protection des données, connectivité exceptionnelle, disponibilité du foncier à Francfort.

Une protection des données renforcée

La souveraineté en matière de données oblige les entreprises à s’assurer que leurs données sont stockées dans le pays d’origine et ne traversent pas les frontières. Les opérateurs non-européens ne peuvent pas transférer ces données, ni les stocker, dans des centres de données hors UE. C’est le sens du RGPD européen et de l’arrêt « Schems II ».

Or, la législation allemande sur la protection des données va encore plus loin que la réglementation européenne en exigeant que les données des citoyens allemands soient stockées en Allemagne.

Les entreprises de très grande envergure se soucient également de la latence, c’est-à-dire de la vitesse de transmission d’un paquet de données d’une machine à l’autre. Les applications sont aujourd’hui un amalgame de nombreux micro-services et processus divers, il est donc essentiel qu’elles soient toutes hébergées localement afin que cette latence soit réduite et l’expérience utilisateur optimale.

Francfort offre la meilleure connectivité de l’UE

Francfort est de facto la capitale financière de l’UE avec la BCE, la banque centrale allemande, la bourse allemande et nombre de banques allemandes et internationales. Leur présence créé un écosystème d’entreprises technologiques innovantes qui accroît la demande de services de centres de données dans la ville.

De plus, les centres de données construits à Francfort ne servent pas seulement à répondre aux besoins en infrastructures de la région, ils sont également capables de fournir des services à de nombreux autres clients en Europe et aux entreprises internationales qui cherchent à se développer dans l’UE.

Francfort est, aussi, le siège du German Internet Exchange (DE-CIX), le plus grand point d’échange Internet au monde, neutre sur le plan des supports et des centres de données. Plus de 8 térabits par seconde transitent par le DE-CIX. Comme mentionné plus haut, un faible temps de latence est essentiel pour les applications avancées d’aujourd’hui, et ce niveau de connectivité garantit que les applications fonctionnent comme prévu.

La ville compte aujourd’hui 54 centres de données. Dernier en date : China Mobile International, ouvert il y a 15 jours. Plus de 150MW y sont en cours de développement. Parmi les projets plus lointains, Cromwell et Stratus Data Centres y projettent un campus qui pourrait accueillir à terme 300MW.

Du foncier accessible

Ce développement ne serait pas possible sans les atouts politiques et fonciers de Francfort. En effet, alors que d’autres marchés européens commencent à limiter le nombre de centres de données pouvant être construits, comme à Amsterdam, ou sont confrontés à une situation foncière compliquée, comme à Londres, Francfort ne met pas de barrières à l’entrée pour les fournisseurs de centres de données : la région offre du foncier disponible, ainsi qu’une gouvernance et des réglementations favorables aux fournisseurs de centres de données.

Ainsi, même si la construction de centres de données s’est stabilisée en 2020 en raison de la pandémie Covid-19, il y a fort à parier qu’elle rebondira en 2021 avec la reprise progressive des chantiers de construction. Le marché européen devrait alors passer d’une croissance de 10 % en 2020 à environ 20 % en 2021.

Des rendements attendus autour de 5 %, mais des coûts opérationnels élevés

Fin 2020, une étude de PwC et l’Association allemande des data centers montre que les centres de données sont la première cible d’investissement et que, pour 82 % des investisseurs, l’Allemagne et Francfort en particulier sont les destinations les plus attractives.

Pour un investisseur, il faut prendre en compte les particularités des centres de données. Le coût des « équipements informatiques entrants » peut être supérieur au coût initial du terrain et de la construction. Mais surtout, le coût des opérations (électricité, eau, air conditionné et réaménagements) est supérieur aux dépenses initiales. DatacenterDynamics (DCD) a calculé que les coûts opérationnels engagés avant la mise en service des centres représentent moins de 15 % des coûts totaux sur une durée de vie de 20 ans.

Les décisions d’investissement doivent donc se concentrer autant sur l’accès aux ressources et les coûts de celles-ci que sur l’établissement d’une vision “globale” de l’investissement. Un aspect important à cet égard est la fréquence des réaménagements et des mises à jour, car les équipements informatiques et les réseaux hébergés par le centre évoluent au fil du temps. En règle générale, ils demandent une mise à jour tous les trois ans, ce qui peut entraîner celle de l’infrastructure.

Ce n’est donc pas une surprise si les fonds d’investissement créés en 2020 soient presque tous une JV entre un investisseur et un opérateur de centres de données, ce dernier apportant l’expertise technique. Malgré ces caractéristiques, un investisseur sur trois indique aujourd’hui vouloir investir dans les centres de données, 60 % d’entre eux privilégiant l’investissement direct en achetant des actifs, avec un rendement attendu de 4 à 6 %. Seuls 12% favorisent les investissements indirects via des fonds.

La durabilité : un enjeu à court terme

Les centres de données doivent cependant devenir des actifs climatiquement vertueux pour devenir « durables ». Dans le monde entier, on estime en effet que les centres de données représentent environ 2 % des émissions totales de gaz à effet de serre. Ce chiffre est comparable à celui de l’industrie aérienne. Rapporté au volume total d’investissement, c’est assurément une piètre performance.

Plusieurs modèles prévoient par ailleurs que la consommation d’énergie des centres de données pourrait dépasser plus de 10 % de la consommation mondiale en électricité d’ici 2030. Et si Amsterdam a restreint le développement des centres, c’est que son réseau électrique a été mis à rude épreuve ces dernières années. La consommation électrique des centres de données installés sur le territoire français est l’équivalent de celle de la ville de Lyon et 49% de cette électricité sert à refroidir les serveurs informatiques.

Aujourd’hui, parmi les critères de choix des entreprises qui externalisent le stockage et la gestion de leurs données, l’efficience énergétique représente un élément-clé. C’est pourquoi 25 développeurs de centres, de fournisseurs de services et 17 associations ont signé, récemment, un engagement à rendre les centres de données européens climatiquement neutres d’ici 2030, dans un effort significatif pour assurer la durabilité à long terme de l’industrie. Les signataires s’engagent à garantir la neutralité climatique de leurs centres en mettant en œuvre des objectifs pour 2025 et 2030 dans les domaines suivants :

 

efficacité énergétique avec des objectifs mesurables ;

achat d’une énergie 100 % sans carbone ;

priorité donnée à la conservation de l’eau ;

réutilisation et la réparation des serveurs ;

recherche de moyens de recycler la chaleur.

Aujourd’hui, les conditions du marché, la législation sur la confidentialité des données, l’immobilier disponible et une connectivité puissante font de Francfort la première destination pour les centres de données en Europe.

Si ceux-ci parviennent à vite devenir durables, Francfort pourrait, et pour longtemps, rester le plus gros « hub » européen.

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Jean-Sylvain Camus

Consultant indépendant en communication, Jean Sylvain Camus conçoit et met en œuvre des stratégies de communication pour des sociétés du marché de l’immobilier, aussi bien pour la communication institutionnelle que pour la communication de projet.

 

Après 25 ans au poste de Directeur de la Communication de grandes foncières françaises, Jean Sylvain Camus travaille également sur la problématique de l’acceptabilité sociale des grands projets immobiliers, notamment en développant le concept de communication d’acceptance.

 

Il suit également le marché immobilier allemand au sujet duquel il publie régulièrement des articles sur les réseaux sociaux.

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