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Investir en SCPI ? L’avis aiguisé de Michaël Pachter de KAYS Wealth Management

« La SCPI est un placement immobilier permettant l’accès à un parc immobilier diversifié dans un objectif de création d’un revenu complémentaire passif.

La diversification du parc permet de lisser le risque de l’investissement par rapport à l’achat d’un bien individuel à long terme. Les charges étant supportées par la SCPI, l’investisseur n’a donc pas à supporter de chocs de trésorerie (travaux…) et le loyer touché est net.

Les SCPI affichent un rendement prévisionnel de 4,52% en moyenne pour 2019 (contre 4,35% en 2018). En terme de couple rendement/risque, c’est l’investissement immobilier le plus pertinent ».

 

Comment investir dans des parts de SCPI ?

 

Alors que les produits d’épargne bancaires traditionnels — notamment le livret A — souffrent des taux négatifs, les SCPI battent des records en offrant aux épargnants un rendement avoisinant les 6% net.

 

Ce placement d’épargne immobilière est-il LA solution pour faire fructifier son argent ?

 

Présentation de la SCPI

 

Solution de choix ciblée par les investisseurs depuis quelques années grâce à leur rendement, les SCPI sont des sociétés de gestion immobilière.

 

En tant qu’investisseur, vous allez acquérir des parts dans une SCPI et générer des revenus fonciers (basés sur la location des biens immobiliers).

 

Il y a deux types de SCPI : les SCPI de rendement (immobilier d’entreprise) et les SCPI fiscales (immobilier d’habitation).

 

Quelques chiffres :

 

En 2014, il y avait environ 160 SCPI qui étaient recensées. Parmi celles-ci, on retrouvait une vingtaine de sociétés de gestion.

En 2018, soit 4 ans plus tard, 175 SCPI sont recensées, dont 31 sont des sociétés de gestion.

En 2014, il y avait presque 3 milliards d’euros de collectés.

En 2018, ce sont plus de 5 milliards d’euros qui ont été collectés.

Quelle SCPI pour quel objectif ?

Deux formes de SCPI existent. Chacune a ses avantages et ses inconvénients. La SCPI fiscale répond à des objectifs de défiscalisation tandis que la SCPI de rendement permet de générer des revenus complémentaires.

 

La SCPI fiscale

 

C’est une opportunité pour tous les investisseurs désirant réduire leur charge fiscale annuelle. Il y a 3 formules d’investissement (toutes pratiquées par les SCPI de la gamme Amundi) :

 

La SCPI Loi Pinel séduit de nombreux investisseurs en raison de son avantage fiscal. Elle offre en effet une défiscalisation totale (contrairement à la Loi Duflot qui prévoyait une défiscalisation à hauteur de 95%) ;

La SCPI déficit foncier offre deux avantages fiscaux : une réduction de l’impôt sur le revenu des loyers par rapport aux dépenses liées à la réparation, à l’entretien et à la valorisation des actifs immobiliers et la déduction des intérêts d’emprunt sur l’impôt foncier ;

La SCPI Loi Malraux permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction fiscale allant de 22 à 30% des montants investis dans la rénovation totale des immeubles en question.
La SCPI de rendement

 

L’investisseur qui s’intéresse à ce type de placement va le faire avec d’autres associés pour mutualiser les risques.

 

La gestion des patrimoines immobiliers sera confiée à une société chargée de s’occuper de l’acquisition, de la rénovation, de l’entretien et de la location de ces logements.

 

Il s’agit principalement de bureaux (comme la SCPI Primopierre le fait), de commerces (la SCPI Immorente est l’une des références sur le marché), d’entrepôts de stockage ou d’établissements médicaux.

 

La comparaison avec l’assurance-vie n’a plus lieu d’être. En 2016, les investisseurs de SCPI ont obtenu un taux de rendement supérieur de 3% à ceux qui avaient placé de l’argent dans une assurance-vie.

 

 

4 raisons d’investir dans une SCPI

Pour optimiser ses chances de réussite, la connaissance (et la maîtrise) des atouts et des risques de ce type de structure juridique s’impose.

 

1. Un investissement accessible à tous

Ce placement ne nécessite pas de grosses liquidités de départ.

Les tickets d’entrée varient toutefois d’une SCPI à une autre et certaines requièrent un investissement minimal et des risques plus élevés mais génèrent des rendements plus importants en contrepartie.

Chaque SCPI possède une stratégie qui lui est propre.

 

2. Une rentabilité toujours plus stable

C’est surtout vrai pour les SCPI de rendement qui permettent de cibler des marchés spécifiques, comme l’immobilier tertiaire, les cliniques et les maisons de retraite.

Les entreprises qui louent les immeubles sont généralement de grands noms et ont d’importants besoins d’hébergement.

L’investissement immobilier est une valeur sûre pour beaucoup d’investisseurs. Sa stabilité se confirme d’année en année.

Le risque 0 n’existe pas mais la mise en place d’une épargne foncière peut être rassurante.

 

3. Un contrôle de l’AMF

Les sociétés de gestion sont contrôlées par l’AMF qui gère, collecte les fonds et s’assure qu’ils transitent entre les sociétés et les investisseurs.

La seconde tâche de l’AMF est de s’assurer que la SCPI régule les fonds et ne commette pas d’erreur.

C’est un gage de sécurité pour l’investisseur de savoir que son argent est surveillé et n’ira pas n’importe où.

 

4. L’investisseur touche un montant proportionnel à son investissement

En investissant dans une SCPI, l’investisseur devient propriétaire d’une partie du capital de la SCPI. En fonction du nombre de parts investies, il va recevoir une partie des loyers que touche la SCPI.

Ainsi, plus vous investirez dans la SCPI, plus grandes sont les chances d’avoir des loyers importants.

Pour maximiser son rendement, il peut être judicieux d’investir dans plusieurs SCPI. Libre à chacun de mettre en place la stratégie adaptée à ses objectifs.

 

Quels risques ?

Aucun placement financier n’est garanti sans risque. Avant d’investir dans une SCPI, il est donc important d’en connaître les risques potentiels.

 

L’évolution des normes de construction et des labels énergétiques

De plus en plus de locataires de SCPI exigent le respect des normes de construction et des labels énergétiques actuellement en vigueur pour jouir de conditions d’occupation optimales.

 

Si les choix d’investissement de la SCPI s’orientent vers des bâtiments ne répondant pas à ces exigences, il sera plus difficile d’attirer des locataires, qui préféreront trouver des actifs ailleurs.

 

Ce risque — s’il existe —est toutefois minime : il est maîtrisé par les sociétés de gestion qui s’adaptent en permanence aux évolutions du marché et privilégient les bâtiments récents (comme certaines SCPI de La Française, qui se basent sur ces labels pour mettre en avant des immeubles conçus dans une logique de respect de l’environnement).

 

Peu de risques…mais des précautions à prendre

Peu importe le type d’investissement que vous déciderez de faire, il y a toujours un risque. Celui-ci doit être calculé judicieusement. Ce n’est pas parce qu’un investisseur a connu de bons rendements dans le passé qu’il en sera de même pour vous.

 

Chaque objectif est différent.

 

Il est important de prendre le temps de comprendre et de comparer les forces et les faiblesses de chaque SCPI afin de sélectionner celles qui répondront le plus à votre projet.

 

 

 

Les différentes méthodes pour investir en SCPI

 

L’investisseur a le choix entre plusieurs méthodes pour réaliser un investissement dans une SCPI :

 

au comptant : cette solution s’adresse à toutes les personnes qui bénéficient du montant intégral afin de financer les investissements dans les SCPI retenues ;

par l’emprunt : elle permet aux investisseurs disposant de peu voire très peu de budget de tirer profit des faibles taux d’intérêt en vigueur — et ainsi bénéficier d’un véritable effet de levier — déductibles d’impôts ;

technique de démembrement : cette solution ne conviendra pas à tout le monde : elle s’adresse surtout aux investisseurs qui payent déjà d’importantes charges fiscales.

 

 

Investir dans une résidence principale ou dans une SCPI ?

Qui n’a jamais entendu cette phrase “louer, c’est jeter l’argent par les fenêtres” ? C’est souvent la première raison qui motive l’achat d’une résidence principale.

 

 

 

Mais est-ce vraiment la meilleure solution ?

En achetant une maison ou un appartement comme résidence principale, on met sa famille à l’abri. Mais on se prive de revenus complémentaires.

 

Bien que l’appât de la monnaie soit présent, il ne faut pas oublier qu’il s’agit d’un acte précis et minutieux. Le but est bien de gagner de l’argent tout en évitant les pertes économiques.

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