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Micro-promotion et activité de marchand de biens, "une autre manière de créer de la plus-value immobilière". Interview d’Arnaud Monnet (Horizon AM)
06/07/2017   PARLONS FINANCE

À travers ces deux axes de développement, Horizon AM a choisi une approche moins systématique et plus pragmatique de l’investissement immobilier. Arnaud Monnet, son directeur général en charge du développement, explique comment la transformation crée de la valeur, sur des perspectives d’investissements relativement courtes.


 

 

En quoi votre approche se distingue- t-elle des autres investisseurs immobiliers ?

 

Le Groupe Horizon a été créé en 2010, après avoir constaté chez les investis- seurs un véritable appétit à réduire la part de leurs capitaux alloués aux mar- chés nanciers. Ils avaient besoin de sécuriser leur capital en investissant sur des actifs réels, de trouver de la perfor- mance, tout en restant dans un horizon d’investissement court. En e et, le frein à l’investissement immobilier réside sou- vent dans la durée des opérations qui peut s’étaler sur 10 ou 20 ans. C’est pour- quoi notre stratégie consiste non pas à rechercher le rendement locatif, mais une plus-value entre la conception et la réalisation de l’opération immobilière, basée sur la transformation du foncier en habitat. Nous sommes donc sur des périodes d’investissement plus courtes, d’autant que nous nous focalisons sur la micro-promotion en Île-de-France.

 

 

 

En quoi ce marché est-il plus particulièrement intéressant ?

 

La micro-promotion répond à des de- mandes fortes qui s’expriment sur des niches géographiques. L’Île-de-France fait face à une problématique de pénurie. En 2010, on estimait que l’objectif du Grand Paris était de 1,5 million de logements supplémentaires d’ici 2030. Soit un besoin de 90 000 nouveaux logements par an alors qu’on en construit deux fois moins. En outre, la stratégie des promo- teurs classiques n’est plus adaptée aux besoins des acheteurs. Depuis 1960, ils ont parfois pris l’habitude de réaliser des opérations de plusieurs centaines de logements en périphérie des villes. Or de tels projets nécessitent des in- frastructures comme des transports, des écoles, des zones d’activité pour les désenclaver économiquement et éviter le déclassement. C’est pourquoi la mi- cro-promotion nous est apparue plus intéressante, d’autant que le change- ment des lois Alur et Macron a apporté plus de exibilité et créé de nouvelles opportunités.

 

 

 

Comment cette stratégie de promotion se concrétise-t-elle ?

 

Nous travaillons sur plusieurs oppor- tunités. En premier lieu les bâtiments administratifs ou tertiaires situés en centre-ville qui permettent une trans- formation, parfois des extensions pour former un mix d’immobilier commercial et résidentiel. C’est le cas par exemple avec La Poste qui cède ses actifs immo- biliers hors agences commerciales. En second lieu, les pavillons de banlieue dotés d’un terrain, que les proprié- taires - souvent à la retraite - cherchent à vendre et qui trouvent di cilement preneurs car ils nécessitent un budget élevé. Ils o rent une réelle opportunité de transformation et d’extension en plu- sieurs logements. En n, nous étudions actuellement la problématique de la surélévation des bâtiments.

 

Nos promotions immobilières sont ven- dues soit à des particuliers en recherche d’accession soit à des bailleurs sociaux. Cette seconde sortie commerciale re- présente plus de 40 % des opérations que nous avons nancées à ce jour. Une stratégie qui répond au besoin de lo- gements sociaux grandissant en Île-de- France et qui, en même temps, permet, sous certaines conditions, de béné cier de réduction d’impôts grâce à l’obten- tion de l’agrément Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale (ESUS). Cette stratégie se décline d’ailleurs au sein de notre so- lution Développement Pierre Club Deal.

 

 

 

Quel est l’intérêt de la coupler avec une activité de marchand de biens ?

 

Nous nançons nos opérations de pro- motions surtout en fonds propres et n’avons que très rarement recours à l’ef- fet de levier. Mais entre la détection d’un actif et le lancement de l’opération, il faut compter en moyenne 18 mois pendant lesquels les capitaux ne travaillent pas. D’où une complémentarité intéressante avecl’activitédemarchanddebiensdont la durée de portage est en moyenne de 14 mois, complémentarité qui nourrit notre stratégie Performance Pierre. Nous achetons des actifs immobiliers en perte de valeur, essentiellement auprès de mandataires judiciaires. Il peut s’agir par exemple d’une maison avec terrain qui part en liquidation faute d’accord entre les héritiers. Nous réhabilitions et transformons la maison en une petite co- propriété a n de la revendre à des parti- culiers ; le terrain est, pour sa part, cédé à un petit promoteur. Autre exemple : nous avons acheté un lot de parkings et obtenu la possibilité de les boxer avant de les revendre à un opérateur spécia- lisé. C’est notre capacité à obtenir cette transformation qui crée la valeur ajoutée, et donc la plus-value.

 

 

 

 

Et l’Allemagne ?

 

Le marché allemand est relativement semblable à celui de l’Île-de-France. Le pro- moteur allemand a autant de di cultés à se faire nancer et le marché résidentiel des grandes villes allemandes est en pé- nurie de logements. D’ici 2030, on estime qu’il manquera 500 000 logements sur les sept plus grandes villes d’Outre-Rhin. Le marché allemand est encore plus inté- ressant en termes de prix. Depuis 2007- 2008, ils sont en constante progression et en phase de rattrapage. Munich, la ville la plus chère, est à 8 000 euros le mètre carré, alors que Berlin est en n arrivée à 4 300 euros. En outre, le niveau du rende- ment locatif a été conservé car les loyers ont évolué en miroir avec les prix. Pour intervenir sur ce créneau, nous avons fait appel à un partenaire local, leader sur le marché de la réhabilitation de bâtiments classés qui est la seule niche scale en im- mobilier. Il s’agit d’une véritable stratégie de private equity que nous déclinons dans notre fonds Opportunité Pierre. 

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