Réponse à Madame FIORILLO Maryse
Par Monsieur CAMPAIN, CGP
Société Ingénierie Patrimoniale Immobilière (IPI)
Rue Dorée 69009 Lyon
Madame,
Vous m’avez consulté pour décider d’un investissement immobilier. Vous disposez d’une somme de l’ordre de 500.000 euros provenant pour la plus grande partie du dénouement à votre profit d’un contrat d’assurance souscrit en son temps par votre tante Madame Borelle Louise récemment décédée.
Votre situation familiale et patrimoniale se présente ainsi :
Lors de notre dernière rencontre nous avons convenu qu’un investissement immobilier serait de nature à vous convenir. On a parlé du « vieux Lyon » comme localisation étant davantage attiré par l’ancien que par l’immobilier contemporain. Déjà, dans le passé vous aviez soutenu la démarche de votre époux qui avait acquis l’immeuble qu’il a légué à vos filles. Il avait engagé des travaux relativement lourds, m’avez-vous dit, pour le rénover.
Ces travaux, sommes toutes assez lourds ne vous effraient pas. La rénovation de cet immeuble pour créer une nouvelle unité d’habitation confortable vous motive. Une belle occupation en perspective dites-vous.
Je voudrai vous fournir une deuxième raison pour engager cette opération, raison souvent méconnue des investisseurs.
J’ai compris d’une part que vos rapports avec vous filles sont excellents, d’autre part que vous avez été surprise par l’importance des droits de mutation payés par vos filles au décès de leur père.
Ce double constat effectué je vous suggère de réaliser cette opération en y associant vos filles dans les conditions suivantes.
1° - Dans un premier temps, vous faites donation à vos filles d’une partie de la somme d’argent héritées sous condition de procéder à l’acquisition de la nue-propriété de cet immeuble[2]. La répartition du prix entre usufruit et nue-propriété se fera par usage de la méthode d’actualisation des flux de revenus futurs. Vous n’êtes pas tenu par le barème fiscal de l’article 669 du CGI, ce qui est favorable. La donation consentie à vos filles pour acquérir la nue-propriété pourrait être de l’ordre de 135.000 euros[3]. Vous-mêmes procéderiez à l’acquisition de l’usufruit, évalué 165.000 euros[4].
2° - L’acquisition faite, vous engageriez les travaux de modernisation et de rénovation. Imaginons qu’ils s’élèvent en effet à 150.000 euros.
Il est précisé par l’article 605 du code civil qu’en en votre qualité d’usufruitière les dépenses d’entretien sont à votre charge alors que vos enfants nus-propriétaires devront supporter les « grosses réparations ».
Le code civil définit ces différents travaux dans les termes suivants : « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Toutes les autres réparations sont d'entretien » (C. civ., art. 606), donc à la charge de l’usufruitier.
Si vous décidez de les engager il vous revient d’en assurer le financement. L’acquisition faite vous lancez les opérations de rénovation.
Aux termes de ces démarches « utiles » (achat et travaux) vous pourrez disposer de cet immeuble et exercer vos droits d’usufruitiers, c’est-à-dire que vous pourrez louer et encaisser les revenus et pourquoi pas l’occuper pour votre usage personnel, bien que cette possibilité ne s’inscrive pas pour l’instant dans vos préoccupations.
L’article 595 du code civil précise en effet que : « L'usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit ».
Vous serez évidemment la première à bénéficier des travaux engagés puisque vous pourrez les valoriser en louant cet immeuble confortablement rénové.
Mais en investissement pour vous-même vous aurez en même temps engagée une stratégie d’enrichissement de vos filles.
Il est fort probable que ces travaux conséquents participeront d’une belle valorisation de l’immeuble, valorisation qui leur profitera à terme puisque nus-propriétaires aujourd’hui elles sont destinées à être un jour seules et pleinement propriétaire.
Soyons optimiste et imaginons qu’au jour de votre décès l’immeuble de la Rue des Brasseries soit estimé 600.000 euros (plus-value 150.000 euros).
Les dispositions civiles de l’article 599 du code civil[5] d’une part, les dispositions fiscales de l’article 1133 du CGI[6] d’autre part vont participent de l’enrichissement de vos filles sans « bourse déliée ».
L’article 599 consolide la pleine propriété de l’immeuble restauré entre leurs mains, elles s’approprient la plus-value procurée tant par les travaux que par l’évolution favorable du marché immobilier du vieux Lyon. L’article 1133 du CGI leur permet de réaliser cette appropriation en dehors de toute imposition. Vos filles deviendront alors « plein propriétaire » en ayant supporté aucune imposition alors que pour un immeuble de valeur identique recueilli dans la succession de leur père elles ont payé ensemble 120.000 euros.
Belle économie qui probablement vous confortera dans votre projet d’investissement.
Je me tiens à votre disposition pour vous apporter toutes précisions complémentaires dont vous auriez besoin.
M. Campain,
Jean Aulagnier
AUREP