"Nous avons une bonne visibilité sur nos fonds immobilier pour 2024" Gaëlla Hellegouarch (Theoreim)

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Vincent Touraine : Bonjour à toutes et à tous. Après une année difficile pour les SCPI qui a vu nombre d'entre elles revoir à la baisse leurs valeurs de part face aux conditions de marché. Comment se présente 2024 pour le secteur ? Et pour Theoreim en particulier ? Nous en parlons avec Gaëlla Hellegouarch. Bonjour.

Gaëlla Hellegouarch : Bonjour Vincent.

Vincent Touraine : Vous êtes Directrice Générale de Theoreim. Merci beaucoup d'être avec nous. L'année écoulée a été difficile pour votre profession. Comment avez-vous traversé cette période chez Theoreim ? Comment voyez-vous le marché en 2024 ?

GH : Nous l'avons plutôt bien traversée dans la mesure où nous avions préparé 2023 avec des scénarios très précis. Nous savions à quoi nous attendre sur les marchés. Quand on sait vers quel port on navigue, c'est toujours plus facile. Nous avons été aux côtés de nos partenaires pour leur expliquer avec pédagogie ce qui se passait au fil de l'eau. Nous avons été très transparents sur nos reportings et donc l'année s'est bien déroulée. 2024 sera une autre année, probablement plus favorable évidemment, puisque nous sommes en période d'atterrissage. Les taux sont en train de baisser drastiquement, nous l'avons vu sur les 45 derniers jours, près de 1%. Et donc forcément, nous nous attendons à ce que ça se traduise à nouveau sur les valeurs, que ce soit sur les actifs, mais également dans nos fonds.

VT : J'ai souvenir d'une conversation que nous avions eue il a quelques mois, vous me disiez, nous ne sommes pas dans une crise immobilière, tout est lié à la remontée brutale des taux. Diriez-vous la même chose aujourd'hui, qu'il n'y a pas de crise immobilière ?

GH : Je dirais la même chose aujourd'hui. Je vais répondre par une question. S'il n'y avait pas eu cette augmentation brutale des taux qui a imposé une correction sur les valeurs des actifs et des problématiques de refinancement sur l'immobilier, en serions-nous là aujourd'hui ? La réponse est non. Si ça avait été progressif, l'immobilier était capable de s'adapter à cette augmentation des taux. C'est vraiment les taux qui ont généré tous les problèmes aujourd'hui sur les valeurs, même la défiance sur le marché.

VT : Malgré les conséquences du Covid et notamment le télétravail ?

GH : Oui. C'était un autre sujet qui a été un peu mélangé, qui a d'ailleurs créé beaucoup d'anxiété et qui a un peu atténué le message, qui était un message justement plus financier, qui était justement lié au taux. Je trouve dommage d'avoir mélangé le fait qu'on réinvente le bureau et qu'il y a une nécessité de repositionner ses actifs dans leur centralité et dans leurs usages avec ce qui se passait sur les marchés et donc tous les marchés immobiliers.

VT : Nous en venons à vos deux fonds, la SCPI Log In, la SC Pythagore. Nous commençons avec Log In. Que donnent ses dernières valeurs d'expertise ? Comment voyez-vous 2024 pour ce fonds ?

GH : Log In a été créé au meilleur moment, il faut le dire avec beaucoup d'humilité, en octobre 2022, sur une classe d'actifs, la logistique et un marché en géographie qui est l'Europe, hors France donc dans les meilleures conditions de marché à l'acquisition. Nous avons acheté la totalité du portefeuille, plus de 100 Ms€ aujourd'hui, dans des conditions exceptionnelles et avec donc une valeur de reconstitution qui s'est appréciée, on l'a vu dans les valeurs d'expertise du mois de juin, imposées par l'Autorité des Marchés Financiers, et un taux de distribution, et c'est le principal pour une SCPI, c'est ce qu'on va donner en rendement, qui s'est apprécié de plus de 1% et qui donnera un taux de distribution 2023 de plus de 6%, Ce qu'attendaient évidemment les investisseurs sur ces nouvelles conditions de marché.

VT : Et la SC Pythagore à présent. Comment aborde-t-elle 2024 ?

GH : Ce que nous avons reçu sur la fin d'année s'est plutôt très bien passé. Nous avons eu des expertises que nous avons anticipées, comme nous l'avions fait en septembre sur une de nos VL, ce qui nous permet d'avoir une bonne visibilité, de démarrer l'année 2024, non pas dans l'attente de recevoir de nouvelles valeurs, mais de pouvoir donner aux CGP une valeur 2023, vraiment arrêtée à 2023. Nous avons voulu faire ce travail pour offrir ce point d'entrée qui était appelé des vœux de nos partenaires pour le premier trimestre 2024.

VT: Gaëlla Hellegouarch, merci beaucoup pour ce tour d'horizon de vos fonds. Vous êtes Directrice Générale de Theoreim. Au revoir.

GH : Merci Vincent.