Quid si rétraction lors d’une vente immobilière par l’acheteur ou le vendeur ? Par Maître Gérard Picovschi, Avocat

Selon l’article 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut vente ». Vous aviez un projet de vente ou d’achat d’un bien immobilier, néanmoins après réflexion vous souhaitez vous rétracter. Faites le point sur la possibilité de revenir ou non sur votre décision aux différents moments-clés de la vente ou de l’acquisition.

La rétractation du vendeur

En tant que propriétaire, vous avez décidé de poster une annonce de vente pour un bien immobilier à un prix négociable. Après réflexion, vous ne voulez plus vendre.

Si vous n’avez pas encore reçu d’offre d’achat : vous pouvez décider de ne plus vendre et de retirer votre annonce.

Si vous avez reçu une offre d’achat qui respecte les conditions de validité (offre datée, description du bien, prix proposé, etc.) :

- Soit l’offre est inférieure au prix que vous aviez proposé : vous êtes en droit de la décliner (ou de faire une contre-proposition).

- Soit l’offre correspond au prix que vous aviez proposé, il faut distinguer deux cas.

- La vente se ferait entre particuliers : la première offre au prix vous engage.

- Vous avez mandaté une agence (le mandat peut être de représentation ou d’entremise) : en cas de mandat d’entremise, s’il y a plusieurs offres, vous avez la possibilité de choisir l’acquéreur.

Dans les deux cas une offre au prix vous engage.

Si vous avez signé le compromis de vente avec l’acquéreur, cette promesse synallagmatique de vente vous oblige, en principe, à vendre et oblige l’acquéreur à acheter.

Dans ce cas, il n’y a aucun droit de rétractation pour le vendeur et vous serez dans l’obligation de signer l’acte définitif devant notaire.

Si vous ne respectez pas cette obligation, l’acheteur bénéficiera de recours contre vous afin de forcer la vente et d’obtenir potentiellement des dommages et intérêts.

La rétractation de l’acquéreur

Si vous êtes un acheteur particulier, vous êtes juridiquement considéré comme un non-professionnel. Par conséquent, depuis la loi Macron n°2015-990 du 6 août 2015, vous bénéficiez d’un temps de réflexion strictement limité par la loi.

En effet, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours à compter du lendemain de la signature du compromis de vente pour se rétracter.

Pour vous rétracter, il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur en exprimant votre volonté de ne finalement pas acheter le bien. Vous n’avez pas besoin d’expliquer la raison de votre rétractation.

Si vous avez versé des sommes pour la vente, celles-ci vous seront restituées.

Si le délai de rétractation est passé, vous ne pouvez plus renoncer à la vente sauf dans certains cas particuliers.

Par exemple, si vous découvrez des vices cachés et que vous êtes face à un vendeur professionnel ou à un particulier de mauvaise foi qui avait connaissance de ces vices cachés ou encore si vous n’arrivez pas à obtenir un prêt et que le compromis prévoyait que cette obtention était une condition suspensive du contrat de vente. Néanmoins, en cas de mauvaise foi de votre part dans vos démarches de demande de prêt, le vendeur pourrait obtenir la vente forcée du bien.

Et si la résiliation à l’amiable était une solution ?

Si l’une des parties souhaite obtenir la résiliation de la vente pour des raisons qui peuvent s’entendre d’un point de vue non-juridique, par exemple en cas de divorce des acquéreurs, une discussion avec une négociation d’éventuelles conditions de résiliation pourrait suffire.

À noter cependant que si la résiliation a lieu pour un motif qui n’est pas contractuellement prévu comme condition suspensive, les frais engagés par le notaire (frais de mutation) seront tout de même dus et celui-ci sera en droit de vous les réclamer.