« La raréfaction du crédit immobilier est une opportunité » Joachim Dupont, Anaxago

Joachim Dupont, Président Cofondateur d'Anaxago Capital, nous présente son fonds de dette privée immobilière : Society 2023. Le fonds mise sur le rebond du marché immobilier et sur la bonne situation des prêteurs dans ce contexte.

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Quelles sont les grandes expertises d'Anaxago ?

Joachim Dupont : C'est un groupe financier spécialisé dans l'investissement alternatif. Nous ne faisons que de l'investissement non coté, et ce, à travers différentes stratégies, du Private Equity, à travers un fonds dédié à la décarbonation des modèles économiques européens. De l'immobilier à travers la dette privée, des opérations value-add qui consistent à acheter et rénover des actifs de centre-ville plutôt sur le volet énergétique et thermique. Enfin, de l'hôtellerie et une dernière classe d'actifs qui est le venture capital où nous investissons dans de jeunes entreprises dans le secteur de la santé et du climat.

Pourquoi la dette privée immobilière est-elle intéressante en ce moment ?

JD : Le marché immobilier est plutôt perturbé. Justement, le marché immobilier est perturbé, mais nous assistons, c'est un phénomène qui ne porte pas son nom, a une forme de credit crunch dans le marché immobilier. Puisqu'avec un contexte de raréfaction du crédit pour les opérateurs immobiliers, ces derniers se tournent vers les opérateurs alternatifs et les prêteurs alternatifs que nous représentons. Et c'est pour ça que la dette privée a le vent en poupe en ce moment, et ce, notamment dans un contexte de taux très élevés sur les marchés bancaires.

Quels sont les avantages de cette classe d'actifs pour les investisseurs ?

JD : Plusieurs avantages dans la dette privée immobilière. La première chose, c'est que votre argent travaille tout de suite, puisque quand nous prêtons. Les intérêts commencent à courir dès le versement, à la différence d'un projet immobilier qui peut être un petit peu plus long ou incertain. Le deuxième avantage, c'est la durée. Nous prêtons en général pour des durées qui vont de 12, 18, 24, 36 mois. Parfois un petit peu plus, mais en tout cas ça reste des investissements plutôt à court ou moyen terme. Un troisième avantage est la fiscalité ? Ce sont des investissements avec des sous-jacents immobiliers, mais qui ne rentrent pas dans l'assiette de l'IFI et qui bénéficient de la flat tax ou d'autres dispositifs qui peuvent être logés en PEA-PME pour certains. Et enfin en termes de risque, quand on parle de dettes privées immobilières, on parle souvent de sûreté. Elles vont avec des garanties hypothécaires, des fiducies et bien sûr le coussin d'Equity qui vient amortir en cas de pépin le risque de l'investisseur.

Avez-vous des exemples d'opérations de dettes privées immobilières que vous réalisez actuellement ?

JD : Nous avons lancé un fonds de dette privée immobilière avec une petite poche Equity qui s'appelle Society 2023. Elle regroupe le savoir-faire d'Anaxago sur cette stratégie et qui a une stratégie particulière, c'est de miser sur le rebond et le contexte de marché actuel puisque la baisse du marché immobilier a été en partie absorbée.

Vous considérez que le choc était absorbé ?

JD : Oui. Il ne se retrouve pas forcément sur tous les prix. Par contre, les marchés qui devaient dévaluer très fortement l'ont fait. Il y a une forme d'attentisme... du marché français, une forme d'attentisme sur le marché parisien, où finalement les plus beaux actifs, les actifs les plus rares, se déprécient plus lentement que ce que souhaiteraient les acquéreurs. Mais par contre, c'est un très bon moment pour prêter, puisque vous avez une raréfaction du crédit, des banques qui ne prêtent plus, des taux qui sont très élevés, puisque nous parlons dans la dette privée de taux entre 8-9 à 12 %, en fonction du niveau de garantie présenté. Donc il y a un rendement très élevé dans l'univers des classes d'actifs.

Où investissez-vous ?

JD : Dans les métropoles régionales, essentiellement Paris, Bordeaux, Nice. Les grandes villes et ensuite de manière opportuniste sur des actifs tertiaires, notamment qui ont une vocation à être transformés sur le volet énergétique et thermique et qui vont nécessiter des financements complémentaires. Donc en ce moment, nous pouvons financer la rénovation d'actifs de bureaux en première couronne à Boulogne pour 10, 5% par an de coupons sur une durée de 24 mois. C'est le genre d'opération type sur Anaxago ou dans notre fonds Society 2023.

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