SCPI de la semaine : Europa, Edmond de Rothschild REIM. Avec Jules Rousselet, Alfines Gestion Privée

Europa, la première SCPI d’Edmond de Rothschild REIM, lancée en avril 2024, est une SCPI diversifiée paneuropéenne. En quoi Europa est-elle représentative de l'ADN d'Edmond de Rothschild REIM ? Quel est son positionnement ? Réponse avec Jules Rousselet, Associé Fondateur du cabinet Alfines Gestion Privée.

En quoi Europa est-elle représentative de l'ADN Edmond de Rothschild REIM ?

Jules Rousselet : Cette SCPI est représentative de l'ADN d'Edmond de Rothschild REIM par deux éléments clés, la virtuosité et l'ancrage local. La virtuosité parce qu'Edmond de Rothschild n'a pas commencé à faire de l'immobilier en 2025. Rothschild REIM, c'est 140 collaborateurs, c'est quasiment 13 milliards d'actifs sous gestion à travers 850 immeubles et aujourd'hui ils décident de lancer leur SCPI.
Ancrage local parce qu'ils sont présents dans 8 pays, avec des équipes locales. On dit souvent que la gestion immobilière sortie de l'avion, ce n'est pas très pertinent. Là, en l'occurrence, ce sont des locaux qui vont gérer toute la chaîne de valeur de la gestion locative en passant par un sourcing propre et exclusif, la gestion technique, la gestion des travaux. Le modèle est intégré grâce à cet ancrage local et ils vont cibler huit pays dans lesquels ils ont des bureaux : France, Allemagne, Angleterre, Irlande, Benelux et Suisse.

Quel est le positionnement d'Europa ?

JR : Le positionnement géographique, le nom de SCPI est assez édifiant, c'est une SCPI pan-européenne avec pour objectif d'avoir un parc immobilier qui sera à minima à 75 % dans des pays en dehors de la France et maximum 25 % en France. Actuellement, ils ont des actifs à 85 % en Europe avec 60 % aux Pays-Bas, 25 % en Allemagne et 15 % en France. C'est par les Pays-Bas qu'ils ont commencé.  C'était le premier point d'entrée. Et au niveau du positionnement sectoriel, c'est une SCPI qui va être diversifiée même s'ils ont des convictions fortes sur la logistique et les locaux d'activité, mais aussi des bureaux monolocataires très bien placés pour faire revenir les employés au travail et aussi des marchés de niche comme le résidentiel nouveau avec le co-living ou la life science avec des établissements spécialisés ou encore le commerce mais loué qu'à des enseignes de premier rang.

Est-ce que vous avez des exemples d'acquisition à nous donner ?

Bien sûr. Aux Pays-Bas, vous avez typiquement un local d'activité à côté de Rotterdam qui est loué par un locataire de premier rang pour une durée ferme supérieure à 10 ans. Vous avez aussi un local situé entre Rotterdam et Eindhoven qui est loué à un leader national de la boulangerie avec une durée ferme supérieur à 10 ans. Mais on peut aussi aller en Allemagne, à côté de Francfort. Donc là, ce sont trois entrepôts qui sont loués pour une durée ferme de 14 ans, un unique locataire, de qualité toujours. Mais aussi, vous allez avoir une présence en France, à côté de Poitiers, sur un emplacement stratégique très bien desservi par les gares TGV, qui va être loué à un leader de la conception et de la distribution de produits non alimentaires.

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Qu'est-ce qu'il regarde maintenant ?

En ce moment, ils regardent, alors ils sont en train de l'acheter d'ailleurs cet actif en exclusivité. Donc c'est un bureau qui est situé entre  La Haye et Rotterdam, dans un centre d'affaires qu'on appelle le Delft Tech Park, qui est loué à une société qui a plus de 70 ans et qui est spécialisée dans la création de bâtiments et d'infrastructures.

Le rendement, 9,44 % sur le premier exercice, mais une première année qui n'est pas pleine. Ça vous semble tenable à plus long terme ?

Bien évidemment, 9,44 % non, sachant que c'est à proratiser sur l'année 2024, vu qu'elle a été lancée courant de l'année 2024. Leur objectif long terme de taux de distribution, c'est 6 %, sachant qu'ils annoncent un objectif à 8 % sur 2025. Tant mieux, ça fera toujours de la surperformance pour les investisseurs, mais restons précautionneux et gardons le chiffre de 6 % cible qui est déjà au-dessus des moyennes de marché.

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