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Label ISR : une nouvelle aube pour l’immobilier responsable. Par Cédric Nicard, Associé Fondateur (Ethiket)

Alors que le label ISR a connu un succès non démenti ces dernières années, accompagnant le développement de la finance responsable, l’immobilier manquait jusqu’alors à l’appel. C’est désormais de l’histoire ancienne ! Par arrêté ministériel, Bercy a publié une nouvelle version du label le 23 juillet, texte ambitieux fruit de 3 années de travail de la profession.

Par nature, l’immobilier est au cœur de nos sociétés. Il héberge nos activités économiques et constitue le théâtre de nos interactions sociales. Également refuge culturel de nos épargnes il n’en reste pas moins un des grands oubliés du mouvement de fonds de la finance responsable.

Ce vide vient d’être corrigé par la publication du label ISR décliné aux fonds d’investissement immobiliers.

Par nature également il est admis que l’immobilier, pour remplir son rôle social premier, exerce une pression environnementale notamment par la consommation de ressources (matériaux, énergie, etc.). L’enjeux pour le secteur est donc de chercher à maximiser le positif tout en limitant le négatif !

Si facile à dire qu’à faire ? En un sens oui, car les sociétés de gestion de fonds immobiliers sont à la fois en charge du véhicule financier mais également du sous-jacent. Contrairement aux fonds « traditionnels », un asset manager immobilier investi et décide bien plus directement dans ce qu’il se passe au sein de son actif : l’immeuble.

Le Label s’ancre donc dans ce contexte et renforce les exigences du label ISR « traditionnel ».

Pour cela, il s’appuie sur un cadre de moyens et de résultats.

Afin de laisser une liberté stratégique aux sociétés de gestion ainsi qu’aux investisseurs, il n’impose pas d’outil spécifique, chaque fonds pourra donc constituer sa propre grille d’évaluation en s’appuyant le cas échéant sur les benchmarks à sa disposition. Cela laisse ainsi la possibilité de constituer des démarches thématiques environnementales, sociales, voire centrées sur certaines classes d’actifs.

En revanche, cette liberté à un prix : l’engagement d’amélioration. Chaque fonds devra donc s’engager à améliorer significativement les performances ESG des actifs sous trois ans sous risque de perdre le label.

Nous comprenons donc là que, constituer un fonds dédié à des établissements de santé par exemple n’est pas un critère suffisant pour se prévaloir d’une labellisation.

En revanche il peut devenir ISR s’il note via une grille les caractéristiques de ces actifs : quelle est sa performance énergétique ? favorise-t-il la biodiversité ? Le confort des utilisateurs est-il suivi ? Les mainteneurs ont-ils des engagements RSE ? la liste est presque infinie !

Le label donne également une importance capitale à la transparence, s’alignant de fait avec les exigences de la doctrine ESG de l’AMF. Chaque fonds devra en effet publier au moins une partie des notes ESG des actifs sous gestion en plus des indicateurs de performance couvrant tout le portefeuille.

Le dispositif de conformité des sociétés de gestion devra également suivre cette logique en intégrant le processus ISR dans le contrôle interne.

Dire ce qu’on fait… et faire ce qu’on dit, c’est la clef !

Nous pouvons d’ores et déjà anticiper que la plupart des stratégies ISR des véhicules immobiliers se consacreront à retravailler les actifs existants plutôt que d’investir massivement sur le neuf que l’on qualifierai de best in-class dans le vocable ISR commun.

Cette logique fait non seulement sens d’un point de vue immobilier (profondeur de marché, rotation massive des portefeuilles, etc.), mais également d’un point de vue extra-financier.

Vu avec un prisme environnemental, il est en effet plus vertueux d’améliorer l’existant plutôt que de construire du neuf. Socialement aussi, les enjeux de reconquête des bâtiments désertés sont non négligeables ; parlons notamment des centres-villes de province désertés de leurs habitant, de leurs commerces, de leurs industries,…

Attendons-nous donc à une consécration des stratégies best-in progress dans ce secteur.

La finance immobilière se trouve sans nul doute face à une nouvelle aube, elle dispose aujourd’hui d’un outil robuste pour faire prévaloir ses capacités d’impacts extra-financiers quels qu’ils soient et de démontrer aux investisseurs et pouvoir publics qu’elle est bien consciente de son rôle et de ses responsabilités. En avant !

 

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Cédric Nicard

Après un début de carrière dans l’industrie aéronautique et énergétique, Cédric a rejoint le groupe Perial au sein duquel il a dirigé le Pôle Développement Durable pendant 7 ans. Il a ensuite poursuivi au même poste chez Horizon AM avant de créer la société Ethiket avec deux associés.

 

Il est depuis 2015 enseignant à l’Institut Supérieur de l’Environnement.

 

Cédric a également été Vice-Président de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID).

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