A la UneParlons finance

L’immobilier en chemin vers le label ISR : 1ers retours d’expérience. Cédric Nicard, Associé Fondateur (Ethiket)

La dynamique de l’Investissement Socialement Responsable a désormais un guide : le label d’Etat ISR décliné aux fonds immobiliers entrera en vigueur le 23 octobre prochain.

Néanmoins, quelques précurseurs foulent ce terrain depuis quelques années, guidés par la conviction de l’impérieuse nécessité d’aller au-delà d’un couple rendement/risque uniquement basé sur des considérations financières. L’intégration ESG en immobilier s’est ainsi développée comme un nouvel outil de maîtrise des risques.

Les acteurs se lançant plus récemment dans l’aventure peuvent compter sur les retours d’expériences de leurs pairs qui ont essuyé les plâtres de la rénovation énergétique et de la mesure d’impact !

Nous avons pu à ce titre d’ores et déjà faire ressortir trois grands enseignements :

Formation des équipes

Le premier est la nécessité de formation des équipes opérationnelles agissant sur l’actif physique mais aussi sur sa facette financière. Asset managers, property managers, gérants, responsables techniques, …, tous ont leur rôle à jouer dans une démarche d’investissement responsable qui ne peut se contenter d’être incarnée par une équipe ISR ou RSE. L’ISR n’est pas un vernis, c’est un acte de gestion technique et financier qui ne se matérialise que lorsque ses acteurs sont conscients de leur rôle et responsabilités.

Intégration à la chaine de valeur

Sans une intégration complète sur toute la chaîne de valeur, au mieux la démarche ISR sonne creux et n’atteint pas tous ses objectifs, notamment en terme de maîtrise opérationnelle. Au pire elle peut même devenir contre-productive et génératrice de coûts sans contrepartie. C’est là le second retour d’expérience que nous pouvons constater. Étendre les processus et fiches de poste de chaque intervenant permet de s’assurer que l’ISR ne soit pas une charge de travail mais juste un autre prisme. Ainsi, pour un responsable des investissements, « acheter ISR » ou non n’est plus si différent que d’acheter un bureau ou un logement. Le label ISR Immobilier a par ailleurs été pensé pour une telle intégration. Par le cadre méthodologique et la transparence qu’il exige nous pouvons d’ores et déjà entrevoir qu’une démarche ISR non sincère (d’ISR-washing donc) serait au final pus coûteuse pour la société de gestion qu’une démarche ISR réellement intégrée, cela même sans prendre en considération les impacts d’image. Imaginez ne serait-ce que le temps à passer pour aller collecter et fiabiliser des indicateurs de performance extra-financière dont on ne saurait qui les gère, ni d’où ou encore de quand provient cette information… Il suffit d’imaginer cette même recherche pour un taux de rendement et l’on imagine assez vite les conséquences.

Maîtrise de la donnée

La juste maîtrise de cette donnée ESG est par ailleurs le troisième retour d’expérience. Le label ISR fait la part belle à la transparence qui se matérialise par la présence d’indicateurs d’impact et de notations extra-financière d’immeubles. Rappelons par ailleurs que les actifs immobiliers ne font pas l’objet de notations extra-financières (Vigeo, Moody’s, etc.). L’enjeu de la « data » est donc essentiel car la société de gestion se voit alors comme la seule responsable de cette donnée. Responsable de son exhaustivité comme de sa fiabilité. Il est donc essentiel de déployer un processus de collecte et de contrôle des données ESG. Myriades d’outils sont disponibles, du tableau Excel à l’outil numérique automatisant les flux de données. Mais ne nous y trompons pas, comme pour les données financières, ces outils sont des moyens, pas des solutions.

L’investissement responsable en finance immobilière n’est qu’à l’aube de son histoire, tous ses acteurs apprendront en marchant et challengeront leurs propres convictions pour construire un socle commun que nombre appellent de leurs vœux, dans l’intérêt des investisseurs et de leur patrimoine.

Afficher plus

Cédric Nicard

Après un début de carrière dans l’industrie aéronautique et énergétique, Cédric a rejoint le groupe Perial au sein duquel il a dirigé le Pôle Développement Durable pendant 7 ans. Il a ensuite poursuivi au même poste chez Horizon AM avant de créer la société Ethiket avec deux associés.

 

Il est depuis 2015 enseignant à l’Institut Supérieur de l’Environnement.

 

Cédric a également été Vice-Président de l’Observatoire de l’Immobilier Durable (OID).

Articles similaires

Bouton retour en haut de la page