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Mettre sa résidence principale en Société Civile Immobilière (SCI) offre des avantages et des inconvénients.
Parmi les avantages, la SCI permet la protection du logement familial, une gestion flexible du patrimoine, et des facilités de transmission aux enfants avec des avantages fiscaux potentiels.
Concernant les inconvénients, ce choix engendre des obligations administratives, des coûts, et exclut certains avantages de la détention directe comme les abattements fiscaux..
La décision entre la détention directe et la SCI nécessite donc une évaluation minutieuse de votre projet. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel.Vous êtes en couple et vous souhaitez acquérir votre résidence principale, deux options s’offrent à vous : faire l’acquisition de votre résidence principale en nom propre ou bien par la création d’une Société Civile Immobilière (SCI).En optant pour la création d'une SCI, qui détiendra votre bien immobilier choisi comme résidence principale, vous obtenez la possibilité de définir une répartition de propriété distincte de celle imposée par le régime de la communauté légale.Vous vous demandez si détenir votre résidence principale en SCI est une bonne idée ? Vous êtes au bon endroit. Je vous propose d’explorer dans cet article les avantages et les inconvénients de la détention de la résidence principale en SCI.Et si vous souhaitez discuter de votre projet plus en détail, n’hésitez pas à me solliciter : la première consultation est offerte.
Dans le domaine juridique et fiscal, la résidence principale est synonyme de domicile. Elle désigne l'habitation occupée de façon habituelle et à titre principal par les personnes d'un même ménage.
La Société Civile Immobilière est une structure juridique destinée à la détention d’un ou plusieurs biens immobiliers. Cette structure réunit au minimum deux personnes, ayant chacune le statut d’associé.
Les biens immobiliers sont détenus par cette structure juridique et chaque associé en reçoit des parts sociales, au prorata de son apport. Ainsi, les bénéfices et les dettes associés au(x) bien(s) sont répartis entre les associés.
Les statuts de la société régissent son fonctionnement, et notamment les modalités de prise de décision. Les statuts doivent être dûment rédigés à la création de la société. Un gérant est désigné parmi les associés et doit s’occuper de la gestion courante de la SCI.
Maintenant que l’on a clarifié les notions de résidence principale et de SCI, entrons dans le vif du sujet. Quels sont les avantages et les inconvénients à détenir sa résidence principale en SCI ?
En cas de décès, la SCI protège le survivant quel que soit le régime matrimonial du couple (mariage, PACS, concubinage).
La garantie tient même sans que le survivant soit l'usufruitier des parts ou bien s’il est minoritaire au capital de la SCI. Cette protection ne s’applique qu’aux personnes mariées dans le cas de la détention directe de la résidence principale.
Pour ce faire, les couples en concubinage ou pacsés peuvent organiser la détention de leur résidence principale en démembrement croisé. Dans ce cas, les droits de propriété sont scindés entre la nue-propriété et l’usufruit.
En cas de décès de l’un des partenaires, cette stratégie protège le survivant qui conserve la jouissance du bien. Si le bien était détenu en détention directe, le survivant serait dans une situation de détention du bien en indivision avec les héritiers du partenaire décédé.
La SCI offre de la flexibilité de gestion de votre patrimoine immobilier par rapport aux modalités d’indivision de la détention directe. Les modalités de gestion de la SCI sont décidées par vous, les associés, au sein des statuts de la société.
La souplesse de répartition des parts sociales est notamment appréciée dans le cadre des transmissions du patrimoine. Elle évite les blocages décisionnels en cas de divergences dans votre famille.
La transmission de votre bien géré en SCI à vos enfants est facilitée avec la possibilité de donation-partage. La SCI permet en effet la réduction voire la suppression des frais de transmission grâce à la décote et aux mécanismes d’abattements :
La décote :
Il est possible d’appliquer une décote sur le montant des parts sociales au moment de la transmission.
Les associés peuvent en effet obtenir jusqu'à 20 % de décote sur la valeur de leurs parts pour illiquidité, en démontrant des difficultés de revente des parts sociales de la SCI.
Les abattements successifs :
Lorsque le bien est détenu en nom propre, seule une seule donation des parents aux enfants est autorisée. Dans ce cas, une partie de la valeur du bien est toujours soumise aux droits de mutation.
En revanche, la SCI vous permet de faire plusieurs donations successives plutôt que de transmettre l'intégralité du bien immobilier en une seule occasion à vos enfants. Vous pouvez alors éluder les droits de mutation en attribuant à chaque enfant des parts sociales de la SCI d'une valeur de 100 000€ tous les 15 ans.
>> En savoir plus sur la SCI familiale
En tant qu’associé, vous avez la possibilité de choisir le régime fiscal qui s’applique à votre SCI. Selon votre choix, les bénéfices de la société seront soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou bien à l’impôt sur les sociétés (IS).
Lorsque les bénéfices sont imposés selon le régime d'imposition sur le revenu, la SCI permet une exonération de l’impôt sur la plus-value en cas de la vente de la résidence principale ou des parts de la société. Cette dispense s'applique lorsque la propriété est mise à disposition gratuitement des associés.
La Société Civile Immobilière (SCI) peut constituer une stratégie efficace pour atténuer l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
L'IFI est calculé en fonction de la valeur des parts représentant les biens immobiliers associés à la SCI. Il s'applique uniquement aux patrimoines immobiliers excédant 1,3 million d'euros.
Sachant que les enfants majeurs sont exonérés de l'IFI si leur patrimoine immobilier est inférieur à 1,3 million d'euros, il peut être avantageux pour vous, parents, de leur transférer des parts sociales. Cela contribue à réduire la base imposable à l'IFI.
Enfin, notez qu’en cas de déficit foncier à la clôture de l'exercice social d'une SCI, vous pouvez le déduire des revenus personnels des associés. Cette démarche conduit à la réduction du montant des revenus individuels de chaque associé, entraînant ainsi une diminution des impôts.
Attention toutefois à ne pas tomber dans l’abus de droit fiscal en déclarant un déficit aggravé.
>> En savoir plus sur les avantages fiscaux d’une SCI
A la création de la SCI, ses statuts doivent impérativement être rédigés. Pour ce faire, il est recommandé d'être accompagné par un professionnel qui vous aidera à fixer les règles de gestion. Il existe également des frais d’immatriculation associés à la création de la SCI.D’autre part, la gestion de la société peut entraîner des frais récurrents :
- Comptabilité ;
- Formalités administratives ;
- Gestion du compte bancaire ;
- Frais de notaire ;
- Etc.
Depuis janvier 2018, l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Cette taxe s’applique pour les patrimoines immobiliers excédant 1,3 million d'euros.
La détention de la résidence principale en nom propre offre un abattement de 30 % sur sa valeur, réduisant ainsi l'IFI. En revanche, si vous détenez votre résidence principale par une SCI, vous ne bénéficierez pas de cet abattement.
Dans le cadre d’une détention directe, l'administration fiscale vous accorde une réduction de 20 % sur la valeur de votre résidence principale lors du calcul des droits de succession du conjoint survivant en cas de décès de son partenaire. L’abattement s’applique à condition que celui-ci continue d'occuper le logement.
Cette réduction n'est pas applicable lorsque vous détenez votre résidence principale par une SCI.
La détention de la résidence principale en SCI peut présenter un risque pour les entrepreneurs individuels. En effet, ce type de détention de la résidence principale ne vous permet pas de bénéficier de l’insaisissabilité de cette dernière.
Si vous êtes entrepreneur et que vous vous retrouvez endetté, vous courrez le risque que votre résidence principale soit saisie pour rembourser vos créanciers.
Dans le cadre d’une SCI, pour être exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la cession des parts sociales, vous devez en tant qu’associé respecter certaines conditions :
- Vous ne devez pas payer de loyer à la société ;
- Votre SCI doit être être translucide ;
- Vous devez résider dans le bien servant de résidence principale aux autres associés.Dans le cadre de la détention directe, l’exonération d’impôt sur la plus-value immobilière est automatique.
Détenir votre résidence principale au sein d'une SCI vous offre de nombreux avantages, notamment pour la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier. Toutefois, une grande prudence s'impose au moment d’opter pour cette stratégie car il existe plusieurs inconvénients. Ces derniers sont principalement liés à la perte de certains avantages de la détention directe.
Pour déterminer l'option la plus adaptée à votre situation, il est vivement recommandé de solliciter l'avis d'un professionnel.
N’hésitez pas à prendre contact avec moi pour dresser un bilan de votre projet et choisir la meilleure stratégie pour la détention de votre résidence principale.
La SCI offre une protection en cas de décès, une gestion flexible du patrimoine, des facilités de transmission du patrimoine immobilier ainsi que des avantages fiscaux.
Parmi les inconvénients, la SCI implique des obligations administratives et des coûts. La SCI prive de certains avantages fiscaux de la détention directe comme les abattements pour le calcul de l’IFI ou des droits de succession.
La SCI facilite la transmission avec la possibilité de donation-partage, d'abattements (en cas de donation parent-enfant, abattement de 100 000€/enfant/15 ans) et de décote de la valeur des parts sociales. Cependant, elle entraîne la perte de l’abattement de 20% appliqué dans le calcul des droits de succession en cas de détention directe.
Le choix de l’imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS) n’a pas d’incidence sur l’IFI. En revanche, en choisissant la SCI à l’IS, vous pouvez déduire des charges qui ne seraient pas déductibles en cas de soumission de votre société à l’IR comme par exemple la rémunération du gérant de la société. En général, les SCI familiales optent pour l’IR plutôt que l’IS, car l’impôt sur les sociétés peut ne pas offrir d'avantages significatifs, ajoutant plutôt une charge administrative supplémentaire.
La SCI est constituée de deux associés minimum. Ses statuts doivent être dûment rédigés, elle doit être immatriculée via le site du guichet unique de l’INPI et les associés doivent réaliser un dépôt de capital social. Enfin, notez qu’une assemblée générale doit se tenir annuellement.
La pertinence de la SCI dépend des objectifs, de la situation familiale et patrimoniale. Elle est particulièrement protectrice pour les couples concubins et pacsés qui ne sont pas protégés par le mariage. Une évaluation personnalisée de votre situation est recommandée.
