Quelle stratégie pour les SCPI en 2024 ? Avec Laurent Boissin (Novaxia Investissement) et Jérôme Rusak (L&A Finance)

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Vincent TOURAINE : Bonjour à toutes et à tous. Merci d'être avec nous pour ce Face au Marché consacré à Novaxia Investissement et à sa stratégie de recyclage urbain qui transforme des bureaux obsolètes en habitations. Quelles opportunités dans ce domaine alors que le marché immobilier, en particulier celui du bureau, continue de tanguer ? Pour en parler notre invité, Laurent Boissin. Bonjour.
 
Laurent BOISSIN : Bonjour, Vincent.
 
VT : Vous êtes Président du Directoire de Novaxia Investissement. Merci d'être avec nous. Pour vous interroger à mes côtés notre expert CGP, Jérôme Rusak. Bonjour, Jérôme. Vous êtes Président de L&A Finance. Merci de nous accompagner pour cette émission. Une émission en trois parties. Nous verrons où en est l'immobilier à l'heure où de nombreuses SCPI révisent à la baisse le prix de leurs parts pour refléter les nouvelles conditions de marché. Nous nous intéresserons ensuite au recyclage urbain votre stratégie phare au travers de l'UC, Novaxia R. Comment se positionne ce fonds ? Qu'apporte-t-il aux investisseurs ? Nous verrons quelles sont ses perspectives pour 2024, puisque 2024, c'est demain, tout en évoquant sa dimension responsable et solidaire. Voilà pour le sommaire de ce Face au Marché, c'est parti.
 
VT : Immobilier de bureaux et résidentiel, où en sommes-nous aujourd'hui ? C'est la première partie de ce Face au Marché avec Laurent Boissin. Je vous propose d'entrer tout de suite dans le vif du sujet avec cette première question de Jérôme Rusak.
 
Jérôme RUSAK : Le marché des SCPI est assez chahuté cette année. Il y a une quinzaine de SCPI qui ont baissé leur prix de part. Pensez-vous que les baisses de prix de part vont continuer ?
 
LB : Chahuté, je crois que c'est un euphémisme pour 2023. Effectivement, le marché des SCPI, qui est un marché important. À peu près 90 Mds € d'encours. Et à l'intérieur, un marché qui se polarise avec certaines SCPI en difficulté, il faut le reconnaître, et à côté de ça, des SCPI qui continuent à bien fonctionner. C'est le cas de notre SCPI chez Novaxia, Novaxia NEO, puisque nous venons même d'augmenter notre perspective de distribution pour 2023. Nous serons au-delà des 6 % avec une indication qui a été donnée...
 
VT : Le rendement est relevé. Le prix de part est inchangé. Il y a eu les recommandations de l'AMF au cœur de l'été. Vous, vous avez annoncé que c'était maintenu.
 
LB : Exactement, nous avons maintenu notre prix de part, et comment ? Recommandation AMF au mois de juin, nous avons procédé à une expertise de l'ensemble de notre patrimoine, une expertise faite par un expert externe, je tiens à le préciser, et par ailleurs, nous avons également procédé, à nouveau, à cette expertise au 30 septembre qui a reconfirmé nos valeurs d'expertise.
 
VT : Vous en faites plus que ce qui est demandé ?
 
LB : Non. Nous voulons être transparents avec le marché parce que vous le disiez, il y a beaucoup d'attentes, il y a parfois des informations un peu fluctuantes dans le marché. Nous avons joué la transparence. Nous avons voulu donner un maximum d'informations aux porteurs de part et dans cette perspective, essayer de rassurer le marché donc nous maintenons le prix de part, nous avons un prix de part en dessous de la valeur de reconstitution sur Novaxia NEO, et puis du point de vue opérationnel, nous captons des loyers, ces loyers sont distribués donc nous distribuerons entre 6,25 % et 6,60 % au titre de l'année 2023.
 
VT : Jérôme, je vais vous redonner la parole, mais juste une précision, à l'heure où tant de SCPI de bureaux révisent à la baisse le prix de leurs parts, qu'est-ce qui fait que Novaxia NEO, qui est une SCPI de bureaux, ne subit pas la baisse du marché ?
 
LB : Novaxia NEO, c'est une SCPI diversifiée. Nous allons acheter diverses typologies d'actifs. Une partie, c'est du bureau.  Une partie est en France.
 
VT : C'est juste une partie ? Ce n'est pas majoritairement du bureau ?
 
LB : Dans le patrimoine, aujourd'hui, nous avons en majorité du bureau, mais c'est un bureau réparti entre la France et l'étranger. Et notre stratégie à terme amène au recyclage urbain. Donc à l'acquisition, nous analysons cette capacité à recycler les immeubles et donc ça donne un côté défensif à notre SCPI puisque d'emblée nous savons ce que nous pourrons faire à terme des immeubles et c'est peut-être pour ça que nous arrivons à maintenir la valeur d'expertise et le prix de part de notre SCPI.
 
JR : Vous opposez parfois l'immobilier de bureau et l'immobilier résidentiel. Comment comparer les performances de ces deux marchés ? Est-ce un bon timing pour diversifier ou au contraire sortir d'un des deux marchés ?
 
LB : Si nous prenons quelques chiffres, les dynamiques de marché ne sont pas du tout les mêmes aujourd'hui. Nous avons d'un côté un marché du bureau qui du point de vue du take up, des prises à bail, en 2023 est en baisse. L'offre a tendance à augmenter. En regardant zone par zone, nous voyons vraiment des zones qui sont en difficulté plus que d'autres puisque dans le cœur de Paris, le bureau fonctionne bien.
 
VT : Oui, ce n'est pas l'essentiel du marché. Les difficultés, c'est la Défense ?
 
LB : Ce n'est pas l'essentiel mais ça mérite d'être dit il y a quand même une partie du marché du bureau qui fonctionne bien, le coeur de Paris fonctionne. En revanche sur certaines zones, la situation est bien plus contrastée avec de la vacance qui augmente et puis un appétit des investisseurs en baisse. Donc d'un côté, le take up baisse et de l'autre, les valeurs en capital baissent parce que ces zones sont délaissées et donc ça pèse sur les valeurs en capital de ces zones-là.
 
VT : Mais le résidentiel, ça marche ?
 
LB : Face à ça, la demande de résidentiel augmente. Nous entendons dans la presse tous les jours que le marché locatif se tend de plus en plus. Alors le marché résidentiel a aussi des difficultés puisque l'accès au crédit est plus compliqué pour les particuliers pour acquérir les biens résidentiels.
 
VT : Oui, parce que ce qui est transformé en logements est vendu ensuite aux intermédiaires auxquels vous les confiez. Donc il faut bien qu'il y ait des gens qui puissent les acheter. Et là, les conditions de crédit sont difficiles pour les primo-accédants et pas seulement.
 
LB : Ce qui est important, c'est la demande structurelle et la demande structurelle de logement, elle est là. Elle est importante et dans toutes les zones y compris dans ces zones où la valeur du bureau chute, la première couronne pour citer quelques villes, vous allez dans l'ouest parisien ou dans l'est ou dans le sud, dès que vous êtes dans la couronne parisienne, vous avez cet effet avec la valeur du bureau qui baisse et le résidentiel qui a des difficultés mais en proportion cette baisse est relative par rapport à celle du bureau, ce qui donne un attrait intéressant aux véhicules qui arrivent à mettre la main sur des actifs très décotés, parce qu’on parle aujourd’hui de décote forte sur du bureau et puis, de l'autre côté, du résidentiel qui est peut-être chahuté, mais qui en proportion baisse beaucoup moins.
 
VT : Petite question rapide.
 
JR : Ce qui a amené ces "repricings", c'est l'augmentation très rapide des taux. Une baisse des taux est peut-être attendue pour 2024. Quel impact ça pourrait avoir ?
 
VT : Très rapidement.
 
LB : Je crois que ce serait une bonne nouvelle pour l'ensemble du marché immobilier d'avoir une stabilisation des taux. Mais suffisante ou pas ? Nous verrons déjà si elle se réalise. Je crois que le consensus aujourd'hui, c'est une stabilisation et une petite baisse des taux d'intérêt. Donc ça donnera un peu d'air au marché immobilier. Et je crois que c'est une bonne nouvelle aussi pour le marché des SCPI.
 
VT : Nous en restons là pour la première partie de cette émission. Et nous nous retrouvons très vite pour parler du recyclage urbain de Novaxia et la pertinence de cette stratégie.
 
La deuxième partie de ce Face au marché consacré à Novaxia Investissement avec toujours Laurent Boissin et Jérôme Rusak, qui vous pose une nouvelle question dans cette deuxième partie.
 
JR : Votre stratégie phare, c'est le recyclage urbain. Comment cela se passe-t-il ?
 
LB : C'est vrai que c'est notre stratégie phare au travers de notre unité de compte, Novaxia R.
 
VT : Nous allons détailler dans les minutes qui viennent, mais déjà sur la stratégie.
 
LB : En quoi ça consiste. C'est acheter des actifs qui aujourd'hui sont dans des zones en difficulté, en particulier pour le marché du bureau mais pas que, pour les actifs tertiaires et donc nous allons les transformer, nous allons les recycler. Nous allons transformer ces actifs aujourd'hui obsolètes en actifs résidentiels sur lequel la demande est importante.
 
JR : Pourquoi est-ce un bon timing pour aller vers cette stratégie ?
 
LB : Le timing n'a jamais été aussi bon qu'aujourd'hui.
 
VT : Quel optimisme !
 
LB : La chute ou la baisse forte des actifs tertiaires dans la zone périphérique.
 
VT : Pour le prix auquel vous rachetez les actifs.
 
LB : Absolument. Nous avons des opportunités aujourd'hui que nous n'aurions pas vu il y a un an ou deux. Donc c'est vraiment un très bon tempo pour nous pour avoir accès à cette matière première aujourd'hui décotée et que nous allons pouvoir transformer en logements sur lequel la demande structurelle est significative.
 
VT : Commercialisez-vous directement ces logements ? Ou passez-vous par des promoteurs ?
 
LB : Non, l'activité de notre UC c'est vraiment de transformer ces biens immobiliers en résidentiel et ensuite le résidentiel va être vendu. Nous n'avons pas vocation à gérer des immeubles. Donc ce sera vendu soit à des particuliers, soit en bloc. Les acteurs publics se sont saisis du sujet, du sujet résidentiel, avec par exemple la Caisse des Dépôts qui peut acheter en bloc des immeubles résidentiels pour ensuite les mettre à la disposition des utilisateurs, des particuliers pour les louer.
 
JR : Sur Novaxia R, où investissez-vous ? Auriez-vous un ou deux exemples à nous donner ?
 
LB : Nous avons une empreinte sur l'Île-de-France assez importante parce que c'est dans ce marché où nous voyons ce déséquilibre structurel entre une demande forte, une attractivité de la zone néanmoins, puisque c'est une zone d'emploi importante, et une zone où les valeurs sont décotées sur les actifs tertiaires, avec des acteurs, nous parlions des SCPI tout à l'heure, qui aujourd'hui ont des difficultés, qui ont besoin d'arbitrer, c'est vrai pour les SCPI, c'est vrai pour un certain nombre de clients institutionnels qui ont besoin de liquidités et donc ce véhicule peut saisir ces opportunités.
 
JR : Il a un certain nombre de risques. Vous parliez de l'augmentation des taux, peut-être la stabilisation, comment gérez-vous l'ensemble des risques de Novaxia R ?
 
LB : Nous avons deux approches sur la partie recyclage. Nous allons nous positionner à la fois sur des actifs qui vont être redéveloppés rapidement. C'est typiquement des actifs vacants et sur lesquels nous allons travailler sur les autorisations pour les transformer rapidement en logements. Et de l'autre côté, nous avons une stratégie un peu plus long terme. Nous allons acheter des actifs encore loués mais qui vont devenir vacants sous 2-3 ans et ces actifs vont ensuite être transformés.  Ce qui donne dans le patrimoine de Novaxia R une granularité et finalement une temporalité dans le développement donc ça nous permet de lisser nos projets et justement de faire face aux différentes phases de cycle et donc de lisser la performance sur le long terme.
 
VT : Quelle performance sur 2023 ? À ce stade vous donnez toujours une fourchette ?
 
LB : Oui. Nous sommes une UC donc la valeur est connue toutes les semaines. Nous avons une valeur liquidative connue. Nous sommes aujourd'hui au-delà de + 2 % de croissance de la valeur liquidative sur l'année 2023. Ça se compare à un marché qui, en moyenne, est à - 5 %.
 
VT : Ce sont des comptes arrêtés à septembre ? Octobre ?
 
LB : Prenons fin septembre nous étions à 2 % de croissance de la VL qui se compare à 5 % de la croissance du marché des unités de compte avec des écarts importants. Retenez que sur le marché UC, il y a des écarts entre - 13 % au 30 septembre et + 5-6 %.
 
VT : Comment ça se passe depuis fin septembre ?
 
LB : Là, nous arrivons à la fin de l'année. Nous progressons. Notre perspective pour la fin de l'année, nous avons donné une indication de performance qui est entre 3 et 4 % ce qui veut dire que nous allons passer de + 2 % probablement à + 3 ou 4 % d'ici la fin de l'année. Nous sommes assez confiants sur notre performance de fin d'année, en particulier dans le contexte de marché où pas mal d'acteurs craignent des baisses de VL sur les UC comme sur les SCPI. Et nous sommes confiants également pour l'année prochaine puisque...
 
VT : Nous reparlerons de 2024 et de la suite. Jérôme, rapidement.
 
JR : Nous avons parlé de problème de liquidité parfois sur certaines UC. Où en êtes-vous de votre collecte ?
 
LB : C'est un point important. La liquidité est un sujet pour les SCPI. C'est vrai pour le marché immobilier, c'est vrai pour les UC. Ne retenez qu'à la fin du mois de septembre, Novaxia R, c'est la deuxième UC en termes de collecte sur le marché. Nous avons une collecte nette de 172 M€ à la fin du mois de septembre et pour vous donner une indication sur le T4 qui commence à avancer, nous sommes autour en net de 20-25 M€, nous sommes autour de 20-25 Ms de collecte nette sur Novaxia R donc nous continuons à avoir une collecte nette positive, donc ça répond à la question de la liquidité. Nous avons des ressources à la fois pour investir et puis pour répondre aux besoins de liquidité éventuellement donc nous sommes assez confiants là-dessus.
 
VT : C'est tout pour la deuxième partie de ce Face au Marché. Tout de suite, nous parlons des perspectives de l'UC Novaxia R et de sa dimension responsable et solidaire. À tout de suite.
 
Les perspectives de Novaxia R et sa dimension responsable et solidaire, c'est l'intitulé de la troisième partie de ce Face au Marché. Toujours avec Laurent Boissin et Jérôme Rusakqui nous accompagne aujourd'hui. Votre question, Jérôme.
 
JR : Quels sont les facteurs-clés qui vont soutenir la performance pour 2024 ?
 
LB : Pour 2024, peut-être pour vous donner une indication sur notre fourchette.
 
VT : Que prévoyez-vous en rendement ?
 
LB : Nous venons de le révéler pour l'UC Novaxia R nous devrions être dans une fourchette de croissance de la VL entre 5 et 6 % pour l'année 2024. Ce qui est dans la perspective de l'objectif de performance du véhicule sur le long terme, puisque c'est un véhicule d'investissement sur le moyen-long terme qui est de 5 %.
 
VT : Qu'est-ce qui va soutenir, qu'est-ce qui va porter ça ?
 
LB : Ce qui va soutenir en 2024, comme en 2023 et comme en 2025, c'est l'activité de recyclage sur notre portefeuille. Donc, nous continuons à travailler sur nos actifs et donc la particularité du véhicule, c'est la façon dont nous créons la performance qui est liée, contrairement à d'autres véhicules classiques dans l'immobilier, aux obtentions réglementaires sur nos projets. Donc dans la transformation de nos immeubles, nous allons travailler sur les obtentions réglementaires pour ensuite transformer nos actifs en logements. Et donc, c'est ce phénomène d'obtention de permis en particulier qui va créer de la valeur pour les porteurs de parts et qui se traduit dans nos perspectives de performance pour 2024 et pour les années suivantes.
 
JR : Pouvez-vous estimer la profondeur de ce marché ? La région parisienne, est-elle un axe principal de développement ou peut-il y avoir d'autres endroits ?
 
VT : Il peut y avoir d'autres endroits, mais l'aire urbaine de Paris, l’Île-de-France c'est 10-12 millions d'habitants donc vraiment une profondeur importante et puis de l'autre côté en termes de ressources un marché de bureaux qui représente à peu près 50 millions de mètres carrés dans lequel nous estimons aujourd'hui... C'est les trois quarts du marché pour ce qui est du bureau ? Pour la France, c'est une grande majorité du marché du bureau mais ce qui est important, c'est le nombre de mètres carrés qui sont en train de devenir vacants. Alors selon la police ou les manifestants, les chiffres varient. Mais nous sommes, en tout cas, sur une problématique structurelle et qui va être une thématique importante au cours des prochaines années, avec ces millions de mètres carrés qui vont devenir structurellement vacants et dont nous devrons faire autre chose, alors qu'il y a des besoins de résidentiel en face importants dans ces villes.
 
VT : Vous parlez de Paris et de la région parisienne depuis le début. C'est principalement là que vous opérez ? Il n'y a pas d'autres grandes villes de France ?
 
LB : L'essentiel de nos investissements a été réalisé dans ces zones. Nous avons investi également dans d'autres marchés en France mais je pense qu'aujourd'hui c'est vrai que l'essentiel du portefeuille est sur cette partie d'Île-de-France.
 
JR : Auriez-vous un exemple concret d'actif que vous avez réhabilité ?
 
LB : Nous avons quelques villes sur lesquelles nous avons des projets importants et intéressants peut-être sur la ville de Clichy au nord-ouest de Paris, une aire très proche de Paris, avec un accès métro, avec la ligne 14, cette ligne automatique qui dessert rapidement tout le centre de Paris. Donc, nous avons investi dans cette zone-là avec le pari de la régénération urbaine, là où il y a des besoins de logements très importants. Donc, nous avons misé sur cette ville, pas seulement, Donc, nous avons misé sur cette ville, pas seulement, Mais je crois que c'est un exemple emblématique de cette régénération urbaine avec ces villes qui se transforment et l'urbanisation qui change avec des besoins importants en termes de résidentiel puisqu'on voit les jeunes populations aujourd'hui plus ou moins exclues du marché parisien soit de l'investissement, soit de la location qui vont se reporter sur ces villes de première couronne et donc qui ont un appétit par exemple pour Clichy.
 
VT : Il faut combien de temps pour rénover un immeuble ?
 
LB : Ce sont des cycles relativement longs parce que le process d'autorisation est relativement long.
 
VT : Déjà il faut attendre les autorisations.
 
LB : C'est les autorisations, puis c'est la construction. Donc il faut compter selon nos cycles, entre notre cycle court et notre cycle un peu plus long entre 3 et 6 ans pour transformer.
 
VT : Donc ce qui est demandé maintenant ce sera sur le marché dans 5 ans.
 
LB : Sur un immeuble que nous achetons aujourd'hui, il faut considérer qu'il faudra entre 3 et 5-6 ans. Il faut voir loin.
 
JR : Sur Novaxia R, vous avez également une stratégie responsable et solidaire. Allier sens et profit, qu'est-ce que ça veut dire pour vous ?
 
LB : C'est à la fois responsable et solidaire. Responsable, c'est une SC labellisée aujourd'hui, donc c'est une SC distribuée en assurance-vie avec des labels à la fois ISR, un label important dans le marché aujourd'hui. Nous sommes également labellisés Finansol et en termes d'engagement nous sommes classifiés SFDR 9au sens de la réglementation. Donc nous avons le plus haut engagement au niveau de la responsabilité avec notre UC Novaxia R.
 
VT : En termes de transition énergétique, les immeubles que vous rénovez, ils sont vraiment au top ensuite pour être commercialisés ?
 
LB : Il y a trois axes à ce niveau-là. C'est à la fois travailler sur la ZAN, donc éviter l'artificialisation des sols, le travail sur la biodiversité et le travail sur la partie énergétique pour avoir des trajectoires énergétiques qui permettent d'optimiser la consommation.
 
VT : Toute dernière question ?
 
JR : Souvent quand on parle de label ISR, on parle d'UC ou de fonds un peu moins rentables et c'est un sujet pour les investisseurs d'arriver à concilier les deux. Et vous arrivez-vous à concilier les deux ?
 
LB : Oui et puis nous n'avons pas parlé de la partie solidaire, puisque c'est un fonds solidaire au travers de ses investissements. Nous avons une partie de la collecte allouée à des investissements solidaires. 5 % de la collecte est investie en solidaire. Je comprends que vous aimez les illustrations. C'est ce qui a aussi du sens pour les gens qui vont investir dans ce produit. Et peut-être pour l'illustrer, nous avons par exemple investi sur un immeuble de logements dans le 15e arrondissement loué à l’APHP, les Hôpitaux de Paris, qui ensuite vont louer les appartements au personnel des hôpitaux de Paris, à des loyers décotés, 50% à peu près, pour permettre à ces gens qui travaillent et qui n'ont pas nécessairement des revenus très élevés de pouvoir habiter dans Paris et d'aller travailler dans Paris.
 
VT : Laurent Boissin, c'est tout le temps qui nous reste. Merci beaucoup d'avoir été notre invité, Président du directoire de Novaxia Investissement. Et merci à vous, Jérôme Rusak, de nous avoir accompagné, Président de L&A Finance. Merci à toutes et à tous de nous avoir suivis. À très bientôt pour une nouvelle émission.