Immobilier logistique : nouvelle tendance ou mode passagère ? Avec Christophe Inizan (La Française), Guillaume Eyssette (Gefinéo) et Sébastien Delattre (Ambre Patrimoine)

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Vincent TOURAINE : Bonjour à toutes et à tous. Merci d'être avec nous pour ce Face au Marché consacré à La Française et au secteur de la logistique au travers de sa SCPI LF Opportunité Immo. Pourquoi investir dans la logistique aujourd'hui ? Qu'apporte-t-elle par rapport aux autres classes d'actifs foncières ? Quelles sont ses perspectives dans le contexte agité  dans lequel se trouve l'immobilier ? Tout cela, c'est avec notre invité Christophe Inizan. Bonjour.
 
Christophe INIZAN : Bonjour Vincent.
 
VT : Vous êtes Directeur Commercial de La Française. Merci d'avoir accepté notre invitation. Vous allez être interrogé par nos deux experts, c'est le principe de l'émission. Sébastien Delattre, bonjour.
 
Sébastien DELATTRE : Bonjour.
 
VT : Vous êtes Associé Gérant d'Ambre Patrimoine. Bonjour Guillaume Eyssette. Vous êtes Directeur Associé du cabinet Gefinéo. Face au marché est une émission en trois parties. Dans la première, nous allons faire un état des lieux du marché de la logistique, dire ce que c'est, voir où ça en est. Comment ça se distingue du bureau,  du commerce ? Qu'est-ce qui porte ce secteur en ce moment ? Ensuite, nous nous intéresserons à votre SCPI, LF Opportunité Immo. Quelles sont ses caractéristiques ? Comment est-elle  gérée ? Dans un troisième temps, nous verrons la pertinence d'une telle stratégie dans le marché actuel. Quelle performance ? Quelle place aussi dans une allocation d'actifs ? Voilà pour le sommaire. Face au Marché, c'est parti.
 
Le secteur de la logistique : quel périmètre ? Quel état des lieux ? C'est la première partie de ce Face au Marché consacré à La Française avec Christophe Inizan et avec nos deux experts Guillaume Eyssette et Sébastien Delattre. Sébastien qui vous pose la première question.
 
SD : Pourriez-vous  donner une définition de la logistique ?
 
CI : L'idée, c'est d'adresser un segment du marché de l'immobilier perçu comme un tout homogène alors qu'en réalité au sein  de ce qui est appelé l'immobilier logistique il y a plusieurs sous segments. Nous en quantifions trois principaux. Le premier, les locaux d'activité. C'est un lieu dans lequel une entreprise peut regrouper l'entièreté de ses activités souvent des activités liées à l'industrie donc un segment industriel. Ce sont les locaux d'activité que nous connaissons bien qui sont souvent à la périphérie des villes. Un second segment très important : les entrepôts. C'est de là d'ailleurs que vient le nom d'entrepôt logistique qui permet de stocker des biens ou des marchandises avant leur livraison finale aux consommateurs que nous sommes toutes et tous. Le troisième segment : la logistique du dernier kilomètre ou la plateforme logistique  pour les grands ensembles. La logistique du dernier kilomètre peut être adressée par des plus petits ensembles mais c'est ainsi que nous identifions ce segment. Dans la classification immobilière traditionnelle, il y a les bureaux, les commerces, les locaux d'activité désormais la santé, l'hôtellerie et nous retrouvons ce segment-là au travers de l'appellation Industrie et Logistique.
 
VT : Il est un petit peu transverse alors ?
 
CI : Exactement. C'est pour ça que souvent nous relions les deux, la logistique et l'industrie, puisque bien évidemment il y a un lien très étroit.
 
VT : Guillaume Eyssette, votre question.
 
GE : La logistique, ça pèse combien ? C'est quelle taille de marché en France ou en Europe ?
 
CI : En tant que gérant d'actifs, nous regardons  les volumes d'investissement. C'est un élément majeur. Nous constatons que sur les 15 dernières années il y a eu une évolution très forte au profit de la logistique dans les années fastes du marché de l'immobilier où il y avait une trentaine de milliards d'euros d'investis en France sur ces marchés de l'immobilier au sens large. Vous aviez à l'époque 10 %  à peu près consacrés à l'immobilier logistique tout le reste était très orienté bureau, commerce, classes d'actifs dites traditionnelles. En 2023 par exemple, une bonne année de référence puisque c'est la dernière, vous avez à peu près 14 Mds pour le marché français d'investis globalement. Vous avez 25 % à peu près de ces 14 Mds investis sur l'immobilier logistique au sens large. Il  y a des mouvements au sein de la classe d'actifs immobilière qui ont tendance à orienter les flux des investisseurs vers des segments qui émergent comme, je ne vais pas les qualifier de gagnants de la crise parce que ce serait exagéré, mais c'est un peu l'idée, que ces mouvements, c'est le cas aussi pour la santé et la logistique, viennent driver ces investissements et ces flux de collecte parce qu'ils répondent, et c'est l'élément central  à retenir, valable en en France et en Europe, à des enjeux sociétaux majeurs, des tendances de très long terme. Pour ne citer que deux d'entre elles, c'est la concentration des populations dans des centres urbains qui nécessitent des infrastructures spécifiques  et quand on parle de logistique, on parle d'infrastructures logistiques principalement mais également tout ce qui est lié au e-commerce. Donc une classe d'actifs qui ne cesse de progresser mais qui n'est pas épargnée par la crise.
 
VT : Sébastien, toujours sur les caractéristiques de la logistique. Pour aller  plus loin par rapport à votre réponse, comment allons-nous gérer cet actif logistique par rapport aux autres classes d'actifs en termes de gestion, en termes d'investissement ?
 
CI : Cette classe d'actifs  a une vertu très importante. Elle génère très peu, de ce que je vais qualifier, de coûts d'entretien, de charges. Elle a une autre vertu, c'est que souvent sont attachés des terrains associés sur lesquels  les activités peuvent être étendues. Dans le cadre de la loi  ZAN zéro artificialisation nette des sols, c'est un sujet majeur. Dans la gestion, nous avons des parties prenantes, pour prendre cet exemple, qui sont des entrepôts  ou de la logistique du dernier kilomètre nous avons des grands acteurs du e-commerce, que je citerai pas mais que nous avons tous en tête. C'est assez simple de gérer au quotidien car peu de charges ce n'est pas à l'image d'un immobilier de bureau, c'est moins lourd en tous les cas. Le vrai enjeu de cette classe d'actifs, c'est de pouvoir sourcer des actifs de qualité. À La Française, nous considérons que nous pouvons faire de l'immobilier logistique, mais de l'immobilier logistique de qualité. Cela sous-entend d'avoir un sourcing extrêmement qualitatif dans des zones identifiées comme porteuses en termes de rendement pour l'investisseur bien évidemment de qualité du locataire que nous sélectionnons mais aussi de qualité du bâti. Contrairement à l'immobilier de bureau haussmannien par exemple, le point d'attention, c'est bien sûr la valeur de l'entrepôt en tant que tel.
 
VT : Guillaume, une dernière question dans cette première partie.
 
GE : Puisque nous parlons de commerce électronique, de logistique du dernier kilomètre et donc d'emplacements qui peuvent être plus proches du coeur des villes, maintenant que l'effet Covid est derrière nous, qu'en est-il de cette dynamique sur la vente en ligne ?
 
CI : C'est vrai qu'il y a eu un retour au commerce physique et c'est tant mieux, c'est-à-dire qu'après la montée en puissance du e-commerce avec ce que tu as souligné, c'est-à-dire le Covid, nous avons  tous consommé derrière nos écrans et donc ça a mis un coup de projecteur sur cette classe d'actifs. Nous voyons bien que nous sommes sur une tendance de très long terme c'est-à-dire que tous les consommateurs ont d'abord un besoin d'immédiateté mais cela n'est pas que ça. La logistique dépasse très largement le cadre de ce que nous avons tous en tête qui a été  mis sur le devant la scène avec le Covid mais depuis  le e-commerce ne cesse de se développer. Et y a un autre élément que je souligne, c'est assez vertueux c'est-à-dire que plutôt que de faire des allers-retours les centres-villes pour consommer avec nos voitures individuelles peut-être que l'idée de la logistique, c'est aussi de pouvoir adresser directement dans un seul et même lieu des commandes groupées pour le compte des consommateurs dans les centres urbains.
 
VT : Merci de cette conclusion de la première partie de cette émission, Face au Marché qui n'en est que qu'à son début. Nous nous retrouvons dans un court instant pour parler de LF Opportunité Immo, votre SCPI de logistique. À tout de suite.

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