Quel positionnement pour LF Opportunités Immo ? Avec Christophe Inizan (La Française), Guillaume Eyssette (Gefinéo) et Sébastien Delattre (Ambre Patrimoine)

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Vincent TOURAINE : La deuxième partie de ce Face au Marché consacré à La Française et à la logistique en particulier. Ce dont nous allons parler maintenant, c'est de la SCPI, LF Opportunité Immo. Nous sommes toujours avec Christophe Inizan et nos deux experts, Sébastien Delattre et Guillaume Eyssette. Guillaume qui vous pose la première question de cette deuxième partie.
 
GE : Quelles sont les caractéristiques principales de LF Opportunité Immo et son positionnement sur le marché ?
 
CI : C'est une SCPI  pionnière sur l'immobilier logistique puisqu'elle a été créée en 2012. Elle a  pour particularité d'être investie sur l'environnement global de l'immobilier logistique donc les locaux d'activité, les entrepôts logistiques et la logistique du dernier kilomètre. Elle a  pour particularité, à date d'avoir une capitalisation d'environ 310 M € et donc nous avons la chance d'avoir un track record très important puisqu'elle a 12 ans d'existence. Nous avons bien vu  évoluer la classe d'actifs depuis une douzaine d'années et l'appétence des investisseurs n'a cessé de croître. C'est la raison pour laquelle, au-delà du socle d'allocation premier sur le marché domestique français, nous avons ouvert à l'international la SCPI puisque nous avons acquis deux actifs l'un en Allemagne l'autre en Espagne, loué à l'un des leaders du e-commerce. C'est une SCPI qui a des caractéristiques, que je vais qualifier, de haut rendement puisque la particularité de cette classe d'actifs, historiquement parlant, c'est de délivrer des performances  supérieures aux classes d'actifs traditionnelles, c'est-à-dire le bureau, le  commerce voire la santé.
 
VT : C'est plus de 5 % ?
 
CI : Oui, c'est plus de 5 %. Aujourd'hui, les acquisitions que nous réalisons, en tous les cas pour 2024, les cibles, c'est d'aller chercher du 7% d'acquisition donc nous rentrons dans des acquisitions qui ont vocation à être relutives pour 2024. Ce positionnement et cette caractéristique, ce sont une SCPI à performance relativement élevée en tous les cas comme objectif, de dimension européenne adressant un marché à très fort potentiel puisque assis sur des tendances de long terme de consommation notamment du e-commerce mais pas que.
 
VT : Sébastien, votre question.
 
SD : Dans la première partie, vous évoquiez un actif logistique de qualité. Concrètement, qu'est-ce qu'un bon actif dans lequel votre SCPI va investir ?
 
CI : Ça c'est très important. À La Française,  nous sommes très attachés  à la qualité de l'actif, à la qualité du locataire et à la qualité de l'emplacement. Lorsque nous parlons de logistique, je vais prendre l' exemple des entrepôts, ce sont des entrepôts à la périphérie des tissus urbains et des métropoles françaises et européennes, donc à proximité des centres de consommation. En 2050,  70%  de la population mondiale vivra dans des métropoles
 
VT : Où serons-nous en 2050 ?
 
CI : Alors toute l'infrastructure qui sert à adresser ses besoins de consommation... C'est un élément central c'est-à-dire l'emplacement, à proximité des grandes métropoles.
 
SD : Donc localisation.
 
CI : Localisation tout à fait.
 
VT : Que nous voyons le long des des autoroutes ?
 
CI : Oui mais pas que. Tout à fait en Île-de-France pour prendre cet exemple il y en a à proximité du stade de France par exemple qui sont vraiment à la périphérie de Paris. C'est toute la logique d'ailleurs je suis une entreprise, j'ai un local d'activité dans lequel je centralise mon activité, je stocke les marchandises dans les entrepôts et je fais livrer via la logistique du dernier kilomètre. C'est une chaîne tout à fait cohérente et intéressante. Ces actifs que nous voulons vertueux au sens où nous voulons des actifs qui répondent parfaitement à la demande des locataires, donc pour ça, il faut des actifs récents. Nous avons constitué depuis 2012 un portefeuille d'actifs de très grande qualité qui répondent parfaitement à la demande des entreprises locataires. Donc je dirais des actifs avec un très bon emplacement et des actifs surtout récents pour répondre à l'enjeu de durabilité puisque c'est un sujet que nous retrouvons dans l'immobilier logistique également.
 
VT : Guillaume Eyssette.
 
GE : Votre SCPI a 12 ans. Comment sa stratégie a-t-elle évolué au fil du temps ? Comment s'est-elle adaptée à l'évolution du monde ?
 
VT : La durabilité, il y a douze ans, ce n'était pas encore si important.
 
CI : Oui complètement et le e-commerce n'était pas ce que nous connaissons aujourd'hui il y a douze ans donc il y a eu une accélération avec le Covid, dont nous parlions tout à l'heure. L'idée a été de la faire croître de manière mesurée puisque en 12 ans, nous sommes à 300 Ms € donc nous avons cru à notre rythme pour investir dans des actifs de qualité. Nous avons commencé par  investir sur les actifs en VEFA au début sur le marché que nous connaissions très bien c'est-à-dire  Lille- Lyon -Paris-Marseille et progressivement nous avons ouvert à l'international, donc sur l'Allemagne et sur l'Espagne et ce n'est pas terminé. Nous allons européaniser le patrimoine. Et puis nous sommes allés adresser dans un premier temps les locaux d'activité qui étaient le marché le plus profond, l'univers investissable le plus accessible dans de bonnes conditions de performance pour l'investisseur final et progressivement, nous avons élargi la stratégie d'investissement sur les secteurs d'activité que sont donc les entrepôts d'une part et la logistique du dernier kilomètre. Donc, ça c'est pour la diversification au sein du secteur lui-même. Et puis la diversification géographique nous en sommes à l'étape 2  aujourd'hui donc nous allons commencer à accélérer parce que l'appétence sur ce segment est beaucoup plus importante en 2024 qu'en 2012.
 
GE : En cibles, quel pourcentage visez-vous à l'international ?
 
CI : Au moment où nous nous parlons nous sommes à un peu moins de 20 %. L'idéal serait d'aller autour de 40% à minima sachant qu'au moment où nous nous parlons il y a des opportunités très importantes qui se présentent à nous.
 
VT : Surtout dans quel pays ?
 
CI : Alors sur les principaux marchés sur lesquels nous nous positionnons c'est-à-dire l'Allemagne puisque c'est le principal marché immobilier en Europe, c'est valable également sur la logistique. L'Espagne,  comme j'ai indiqué et nous ne nous interdisons pas d'aller en Angleterre parce que l'Angleterre c'est aussi un segment très intéressant. En Angleterre, par exemple nous arrivons acheter des actifs de bien meilleure performance qu'il y a encore 12 ou 18 mois.
 
GE : Vous êtes prêts à embarquer un risque de change ?
 
CI : Qui sera couvert.
 
VT : Merci, c'est la fin de cette deuxième partie. Dans un instant, nous évoquons la pertinence de la logistique dans le contexte actuel du marché de l'immobilier. À tout de suite.

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