Quel potentiel pour l’immobilier logistique et pour LF Opportunité Immo ? Avec Christophe Inizan (La Française), Guillaume Eyssette (Gefinéo) et Sébastien Delattre (Ambre Patrimoine)

‍

Vincent TOURAINE : Bonjour à toutes et à tous. Merci d'être avec nous pour ce Face au Marché consacré à La Française et au secteur de la logistique au travers de sa SCPI LF Opportunité Immo. Pourquoi investir dans la logistique aujourd'hui ? Qu'apporte-t-elle par rapport aux autres classes d'actifs foncières ? Quelles sont ses perspectives dans le contexte agité  dans lequel se trouve l'immobilier ? Tout cela, c'est avec notre invité Christophe Inizan. Bonjour.
 
Christophe INIZAN : Bonjour Vincent.
 
VT : Vous êtes Directeur Commercial de La Française. Merci d'avoir accepté notre invitation. Vous allez être interrogé par nos deux experts, c'est le principe de l'émission. Sébastien Delattre, bonjour.
 
Sébastien DELATTRE : Bonjour.
 
VT : Vous êtes Associé Gérant d'Ambre Patrimoine. Bonjour Guillaume Eyssette. Vous êtes Directeur Associé du cabinet Gefinéo. Face au marché est une émission en trois parties. Dans la première, nous allons faire un état des lieux du marché de la logistique, dire ce que c'est, voir où ça en est. Comment ça se distingue du bureau,  du commerce ? Qu'est-ce qui porte ce secteur en ce moment ? Ensuite, nous nous intéresserons à votre SCPI, LF Opportunité Immo. Quelles sont ses caractéristiques ? Comment est-elle  gérée ? Dans un troisième temps, nous verrons la pertinence d'une telle stratégie dans le marché actuel. Quelle performance ? Quelle place aussi dans une allocation d'actifs ? Voilà pour le sommaire. Face au Marché, c'est parti.
 
Le secteur de la logistique : quel périmètre ? Quel état des lieux ? C'est la première partie de ce Face au Marché consacré à La Française avec Christophe Inizan et avec nos deux experts Guillaume Eyssette et Sébastien Delattre. Sébastien qui vous pose la première question.
 
SD : Pourriez-vous  donner une définition de la logistique ?
 
CI : L'idée, c'est d'adresser un segment du marché de l'immobilier perçu comme un tout homogène alors qu'en réalité au sein  de ce qui est appelé l'immobilier logistique il y a plusieurs sous segments. Nous en quantifions trois principaux. Le premier, les locaux d'activité. C'est un lieu dans lequel une entreprise peut regrouper l'entièreté de ses activités souvent des activités liées à l'industrie donc un segment industriel. Ce sont les locaux d'activité que nous connaissons bien qui sont souvent à la périphérie des villes. Un second segment très important : les entrepôts. C'est de là d'ailleurs que vient le nom d'entrepôt logistique qui permet de stocker des biens ou des marchandises avant leur livraison finale aux consommateurs que nous sommes toutes et tous. Le troisième segment : la logistique du dernier kilomètre ou la plateforme logistique  pour les grands ensembles. La logistique du dernier kilomètre peut être adressée par des plus petits ensembles mais c'est ainsi que nous identifions ce segment. Dans la classification immobilière traditionnelle, il y a les bureaux, les commerces, les locaux d'activité désormais la santé, l'hôtellerie et nous retrouvons ce segment-là au travers de l'appellation Industrie et Logistique.
 
VT : Il est un petit peu transverse alors ?
 
CI : Exactement. C'est pour ça que souvent nous relions les deux, la logistique et l'industrie, puisque bien évidemment il y a un lien très étroit.
 
VT : Guillaume Eyssette, votre question.
 
GE : La logistique, ça pèse combien ? C'est quelle taille de marché en France ou en Europe ?
 
CI : En tant que gérant d'actifs, nous regardons  les volumes d'investissement. C'est un élément majeur. Nous constatons que sur les 15 dernières années il y a eu une évolution très forte au profit de la logistique dans les années fastes du marché de l'immobilier où il y avait une trentaine de milliards d'euros d'investis en France sur ces marchés de l'immobilier au sens large. Vous aviez à l'époque 10 %  à peu près consacrés à l'immobilier logistique tout le reste était très orienté bureau, commerce, classes d'actifs dites traditionnelles. En 2023 par exemple, une bonne année de référence puisque c'est la dernière, vous avez à peu près 14 Mds pour le marché français d'investis globalement. Vous avez 25 % à peu près de ces 14 Mds investis sur l'immobilier logistique au sens large. Il  y a des mouvements au sein de la classe d'actifs immobilière qui ont tendance à orienter les flux des investisseurs vers des segments qui émergent comme, je ne vais pas les qualifier de gagnants de la crise parce que ce serait exagéré, mais c'est un peu l'idée, que ces mouvements, c'est le cas aussi pour la santé et la logistique, viennent driver ces investissements et ces flux de collecte parce qu'ils répondent, et c'est l'élément central  à retenir, valable en en France et en Europe, à des enjeux sociétaux majeurs, des tendances de très long terme. Pour ne citer que deux d'entre elles, c'est la concentration des populations dans des centres urbains qui nécessitent des infrastructures spécifiques  et quand on parle de logistique, on parle d'infrastructures logistiques principalement mais également tout ce qui est lié au e-commerce. Donc une classe d'actifs qui ne cesse de progresser mais qui n'est pas épargnée par la crise.
 
VT : Sébastien, toujours sur les caractéristiques de la logistique. Pour aller  plus loin par rapport à votre réponse, comment allons-nous gérer cet actif logistique par rapport aux autres classes d'actifs en termes de gestion, en termes d'investissement ?
 
CI : Cette classe d'actifs  a une vertu très importante. Elle génère très peu, de ce que je vais qualifier, de coûts d'entretien, de charges. Elle a une autre vertu, c'est que souvent sont attachés des terrains associés sur lesquels  les activités peuvent être étendues. Dans le cadre de la loi  ZAN zéro artificialisation nette des sols, c'est un sujet majeur. Dans la gestion, nous avons des parties prenantes, pour prendre cet exemple, qui sont des entrepôts  ou de la logistique du dernier kilomètre nous avons des grands acteurs du e-commerce, que je citerai pas mais que nous avons tous en tête. C'est assez simple de gérer au quotidien car peu de charges ce n'est pas à l'image d'un immobilier de bureau, c'est moins lourd en tous les cas. Le vrai enjeu de cette classe d'actifs, c'est de pouvoir sourcer des actifs de qualité. À La Française, nous considérons que nous pouvons faire de l'immobilier logistique, mais de l'immobilier logistique de qualité. Cela sous-entend d'avoir un sourcing extrêmement qualitatif dans des zones identifiées comme porteuses en termes de rendement pour l'investisseur bien évidemment de qualité du locataire que nous sélectionnons mais aussi de qualité du bâti. Contrairement à l'immobilier de bureau haussmannien par exemple, le point d'attention, c'est bien sûr la valeur de l'entrepôt en tant que tel.
 
VT : Guillaume, une dernière question dans cette première partie.
 
GE : Puisque nous parlons de commerce électronique, de logistique du dernier kilomètre et donc d'emplacements qui peuvent être plus proches du coeur des villes, maintenant que l'effet Covid est derrière nous, qu'en est-il de cette dynamique sur la vente en ligne ?
 
CI : C'est vrai qu'il y a eu un retour au commerce physique et c'est tant mieux, c'est-à-dire qu'après la montée en puissance du e-commerce avec ce que tu as souligné, c'est-à-dire le Covid, nous avons  tous consommé derrière nos écrans et donc ça a mis un coup de projecteur sur cette classe d'actifs. Nous voyons bien que nous sommes sur une tendance de très long terme c'est-à-dire que tous les consommateurs ont d'abord un besoin d'immédiateté mais cela n'est pas que ça. La logistique dépasse très largement le cadre de ce que nous avons tous en tête qui a été  mis sur le devant la scène avec le Covid mais depuis  le e-commerce ne cesse de se développer. Et y a un autre élément que je souligne, c'est assez vertueux c'est-à-dire que plutôt que de faire des allers-retours les centres-villes pour consommer avec nos voitures individuelles peut-être que l'idée de la logistique, c'est aussi de pouvoir adresser directement dans un seul et même lieu des commandes groupées pour le compte des consommateurs dans les centres urbains.
 
VT : Merci de cette conclusion de la première partie de cette émission, Face au Marché qui n'en est que qu'à son début. Nous nous retrouvons dans un court instant pour parler de LF Opportunité Immo, votre SCPI de logistique. À tout de suite.
 
 
 
Vincent TOURAINE : La deuxième partie de ce Face au Marché consacré à La Française et à la logistique en particulier. Ce dont nous allons parler maintenant, c'est de la SCPI, LF Opportunité Immo. Nous sommes toujours avec Christophe Inizan et nos deux experts, Sébastien Delattre et Guillaume Eyssette. Guillaume qui vous pose la première question de cette deuxième partie.
 
GE : Quelles sont les caractéristiques principales de LF Opportunité Immo et son positionnement sur le marché ?
 
CI : C'est une SCPI  pionnière sur l'immobilier logistique puisqu'elle a été créée en 2012. Elle a  pour particularité d'être investie sur l'environnement global de l'immobilier logistique donc les locaux d'activité, les entrepôts logistiques et la logistique du dernier kilomètre. Elle a  pour particularité, à date d'avoir une capitalisation d'environ 310 M € et donc nous avons la chance d'avoir un track record très important puisqu'elle a 12 ans d'existence. Nous avons bien vu  évoluer la classe d'actifs depuis une douzaine d'années et l'appétence des investisseurs n'a cessé de croître. C'est la raison pour laquelle, au-delà du socle d'allocation premier sur le marché domestique français, nous avons ouvert à l'international la SCPI puisque nous avons acquis deux actifs l'un en Allemagne l'autre en Espagne, loué à l'un des leaders du e-commerce. C'est une SCPI qui a des caractéristiques, que je vais qualifier, de haut rendement puisque la particularité de cette classe d'actifs, historiquement parlant, c'est de délivrer des performances  supérieures aux classes d'actifs traditionnelles, c'est-à-dire le bureau, le  commerce voire la santé.
 
VT : C'est plus de 5 % ?
 
CI : Oui, c'est plus de 5 %. Aujourd'hui, les acquisitions que nous réalisons, en tous les cas pour 2024, les cibles, c'est d'aller chercher du 7% d'acquisition donc nous rentrons dans des acquisitions qui ont vocation à être relutives pour 2024. Ce positionnement et cette caractéristique, ce sont une SCPI à performance relativement élevée en tous les cas comme objectif, de dimension européenne adressant un marché à très fort potentiel puisque assis sur des tendances de long terme de consommation notamment du e-commerce mais pas que.
 
VT : Sébastien, votre question.
 
SD : Dans la première partie, vous évoquiez un actif logistique de qualité. Concrètement, qu'est-ce qu'un bon actif dans lequel votre SCPI va investir ?
 
CI : Ça c'est très important. À La Française,  nous sommes très attachés  à la qualité de l'actif, à la qualité du locataire et à la qualité de l'emplacement. Lorsque nous parlons de logistique, je vais prendre l' exemple des entrepôts, ce sont des entrepôts à la périphérie des tissus urbains et des métropoles françaises et européennes, donc à proximité des centres de consommation. En 2050,  70%  de la population mondiale vivra dans des métropoles
 
VT : Où serons-nous en 2050 ?
 
CI : Alors toute l'infrastructure qui sert à adresser ses besoins de consommation... C'est un élément central c'est-à-dire l'emplacement, à proximité des grandes métropoles.
 
SD : Donc localisation.
 
CI : Localisation tout à fait.
 
VT : Que nous voyons le long des des autoroutes ?
 
CI : Oui mais pas que. Tout à fait en Île-de-France pour prendre cet exemple il y en a à proximité du stade de France par exemple qui sont vraiment à la périphérie de Paris. C'est toute la logique d'ailleurs je suis une entreprise, j'ai un local d'activité dans lequel je centralise mon activité, je stocke les marchandises dans les entrepôts et je fais livrer via la logistique du dernier kilomètre. C'est une chaîne tout à fait cohérente et intéressante. Ces actifs que nous voulons vertueux au sens où nous voulons des actifs qui répondent parfaitement à la demande des locataires, donc pour ça, il faut des actifs récents. Nous avons constitué depuis 2012 un portefeuille d'actifs de très grande qualité qui répondent parfaitement à la demande des entreprises locataires. Donc je dirais des actifs avec un très bon emplacement et des actifs surtout récents pour répondre à l'enjeu de durabilité puisque c'est un sujet que nous retrouvons dans l'immobilier logistique également.
 
VT : Guillaume Eyssette.
 
GE : Votre SCPI a 12 ans. Comment sa stratégie a-t-elle évolué au fil du temps ? Comment s'est-elle adaptée à l'évolution du monde ?
 
VT : La durabilité, il y a douze ans, ce n'était pas encore si important.
 
CI : Oui complètement et le e-commerce n'était pas ce que nous connaissons aujourd'hui il y a douze ans donc il y a eu une accélération avec le Covid, dont nous parlions tout à l'heure. L'idée a été de la faire croître de manière mesurée puisque en 12 ans, nous sommes à 300 Ms € donc nous avons cru à notre rythme pour investir dans des actifs de qualité. Nous avons commencé par  investir sur les actifs en VEFA au début sur le marché que nous connaissions très bien c'est-à-dire  Lille- Lyon -Paris-Marseille et progressivement nous avons ouvert à l'international, donc sur l'Allemagne et sur l'Espagne et ce n'est pas terminé. Nous allons européaniser le patrimoine. Et puis nous sommes allés adresser dans un premier temps les locaux d'activité qui étaient le marché le plus profond, l'univers investissable le plus accessible dans de bonnes conditions de performance pour l'investisseur final et progressivement, nous avons élargi la stratégie d'investissement sur les secteurs d'activité que sont donc les entrepôts d'une part et la logistique du dernier kilomètre. Donc, ça c'est pour la diversification au sein du secteur lui-même. Et puis la diversification géographique nous en sommes à l'étape 2  aujourd'hui donc nous allons commencer à accélérer parce que l'appétence sur ce segment est beaucoup plus importante en 2024 qu'en 2012.
 
GE : En cibles, quel pourcentage visez-vous à l'international ?
 
CI : Au moment où nous nous parlons nous sommes à un peu moins de 20 %. L'idéal serait d'aller autour de 40% à minima sachant qu'au moment où nous nous parlons il y a des opportunités très importantes qui se présentent à nous.
 
VT : Surtout dans quel pays ?
 
CI : Alors sur les principaux marchés sur lesquels nous nous positionnons c'est-à-dire l'Allemagne puisque c'est le principal marché immobilier en Europe, c'est valable également sur la logistique. L'Espagne,  comme j'ai indiqué et nous ne nous interdisons pas d'aller en Angleterre parce que l'Angleterre c'est aussi un segment très intéressant. En Angleterre, par exemple nous arrivons acheter des actifs de bien meilleure performance qu'il y a encore 12 ou 18 mois.
 
GE : Vous êtes prêts à embarquer un risque de change ?
 
CI : Qui sera couvert.
 
VT : Merci, c'est la fin de cette deuxième partie. Dans un instant, nous évoquons la pertinence de la logistique dans le contexte actuel du marché de l'immobilier. À tout de suite.
 
 
 
VT : La troisième partie de ce Face au Marché consacré à La Française et à sa SCPI logistique, LF Opportunité Immo. Quelle pertinence ? Quelle performance  dans le contexte actuel ? Notre invité Christophe Inizan et nos deux experts, Guillaume Eyssette et Sébastien Delattre. Votre question, Sébastien pour cette troisième partie.
 
SD : La logistique est à la mode, peut-être un peu trop à la mode chez certaines sociétés de gestion. Le  monde de la logistique n'est-il pas trop petit pour un tel engouement ? Est-ce que nous ne sommes pas en train de créer une bulle sur certains actifs ?
 
CI : Dans le contexte que nous connaissons en 2024, la correction des marchés immobiliers n'a pas épargné la logistique. La particularité, c'est que la logistique a été impactée plus tôt que les autres classes d'actifs. Donc, dès 2022, il y avait correction sur ce marché. Donc, nous sommes déjà dans le monde d'après. Après pour répondre à votre question, évidemment que l'univers investissable n'est pas infini en tous les cas pour les actifs de qualité. C'est la raison pour laquelle à La Française, nous avons monté en puissance le support d'investissement avec grande prudence pour nous assurer de l'adéquation de la qualité des actifs et de la performance. L'idée sous-jacente, c'est qu'au-delà du marché domestique français, nous nous ouvrons  à l'international, nous nous ouvrons à l'Europe, à l'Espagne, à l'Allemagne parce que ça nous permet d'aller capter des investissements qui ne sont pas suffisamment importants en France. Ça,  c'est le premier point. Dans le contexte actuel, nous voyons revenir sur le marché des opportunités que nous n'avions plus avant la remontée des taux bien évidemment et donc de facto nous arrivons à la fois aujourd'hui à sourcer des actifs de qualité pourquoi pas en VEFA mais pas que avec des taux de rendement  bien meilleurs qu'il y a encore 12 à 18 mois et qui nous permettent d'adresser des locataires qui vont assurer une pérennité dans la performance de la SCPI. Oui, il faut être attentif bien évidemment mais c'est un segment, je parlais en introduction des volumes d'investissement, c'est 25 % en 2023 des volumes d'investissement sur le marché français donc il y a de quoi faire, nous parlons de 4 Mds  l'année dernière.
 
VT : Petite parenthèse, vous dites que la logistique n'a pas été épargnée par la baisse des prix. Cela a-t-il eu un impact sur votre valeur de part ?
 
CI : Non. Merci de rappeler ce point majeur, c'est-à-dire que la gestion prudente qui fait  l'ADN du groupe La Française depuis une quarantaine d'années s'est aussi exprimée dans la performance en termes de valeur de la SCPI qui a été positionnée de manière prudente dans les bornes qui parlent à nos auditeurs bien évidemment prudence évidente et puis un effet de levier contrôlé. Donc ça nous permet d'avoir un prix de part qui n'a pas bougé ni en 2022, ni en 2023 et en 2024, ce sera probablement également le cas.
 
VT : Guillaume Eyssette.
 
GE : Pouvons-nous parler de performance future ? À quoi  faut-il s'attendre pour 2024 et pour le plus long terme ?
 
CI : Sur les performances financières en 2023, nous avons tenu notre engagement de délivrer une performance de 5,40 %. En 2022, nous avions  augmenté le prix de part. Dont,  5,40 en 2023 et la très bonne nouvelle, c'est que dans le contexte actuel, nous annonçons pour 2024 une amélioration  de la performance cible puisque nous ciblons 5,70 % de taux de distribution pour la SCPI LF Opportunité Immo  en 2024, grâce à un pipeline fourni d'acquisitions cibles qui sont relutives évidemment pour le fonds avec des rentabilités autour de 7% pour les acquisitions que nous envisageons de réaliser. La logistique nous permet de passer le cycle actuel dans d'excellentes conditions.
 
VT : Nous avons encore le temps pour deux questions. Sébastien.
 
SD : À court terme,  la logistique est un domaine porteur mais par rapport aux évolutions technologiques, qui ont aidé je pense la logistique ces derniers temps mais est-ce que d'autres évolutions technologiques ne font pas peser un risque sur les actifs logistiques ?
 
CI : À quelles évolutions faites-vous allusion ?
 
SD : Les livraisons par drones, ce type de choses... est-ce que ça va changer la nature des entrepôts ? Quel impact pourrait-il y avoir ? Il y a encore  plein de choses qui n'ont pas encore été imaginées.
 
CI : Tout à fait d'ailleurs comme il y a une quinzaine d'années nous n'imaginions pas que nous en serions là avec le déploiement du e-commerce et nous n'envisagions pas que le e-commerce puisse prendre une telle place dans les allocations d'actifs immobilières. Oui, nous sommes attentifs.
 
VT : Qu'anticipez-vous ?
 
CI : Quand nous parlons d'immobilier logistique, nous ne parlons pas que de livraisons alimentaires, textiles... ça dépasse ce cadre-là et ça adresse l'entièreté des besoins de consommation des individus vivant dans des grands centres-villes. Nous ne mesurons pas encore la nécessaire infrastructure qui doit être mise en place pour faire face aux évolutions des besoins de consommation qui sont émergents aujourd'hui et qui n'ont pas complètement encore livré la totalité...
 
SD :La difficulté, c'est le risque qui en découle. Comme nous ne l'avons pas encore imaginé, quid des entrepôts actuels?
 
CI : Le rendement que j'évoquais tout à l'heure qui est à 5,70 de rendement cible sur la SCPI  LF Opportunité Immo pour 2024 a pour contrepartie le couple rendement-risque c'est pas à vous que je vais l'apprendre, et c'est valable en SCPI plus il y a de rendement, plus il y a de risques. Ce risque-là il est monitoré par la société de gestion c'est-à-dire que  nous essayons de limiter le risque par la qualité de l'emplacement la qualité du localaire dont je parlais tout à l'heure. Nous sommes plutôt confiants sur la capacité de distribution dans la durée de cette SCPI à des niveaux de performance plus élevés que la moyenne de marché mais évidemment comme tout véhicule, il faut être attentif à ce que nous y mettons.
 
VT : Guillaume, toute dernière question. Alors des réponses rapides s'il vous plaît.
 
GE : Véhicule un peu risqué en contrepartie de son rendement, c'est ce que nous entendons. Dans un portefeuille diversifié de SCPI, quelle place doit prendre cette brique spécialisée à votre avis ?
 
CI : Bâtir un portefeuille immobilier pour le compte vos clients, ça c'est votre métier nous, ce que nous pensons savoir ce que nous essayons de mettre à votre disposition des supports d'investissement qui vous permettent de constituer des briques d'allocation en fonction du profil de risque de votre client. Moi je pense que mettre 100 % sur la logistique ce n'est pas recommandé. Par contre, à l'image de ce que réplique le marché d'ailleurs, 25 % à 30 %  d'immobilier logistique ça fait tout à fait sens puisque soutenu par des tendances de très long terme avec des indicateurs financiers extrêmement attractifs.
Je rappelle que les indicateurs de cette SCPI par exemple sont tous au plus haut. Nous sommes quasiment à 100% de taux d'occupation, 100% de taux d'encaissement donc nous voyons bien qu'il y a une réalité concrète derrière la performance financière de cette SCPI.
 
VT : Merci Christophe Inizan, Directeur Commercial de La Française et merci à nos deux experts, Guillaume Eyssette,  Directeur Associé du cabinet Gefinéo et Sébastien Delattre, Associé Gérant d'Ambre Patrimoine. Merci à toutes et à tous de nous avoir suivis. À très bientôt pour une nouvelle émission.