Les SCPI européennes bénéficient-elles d’une fiscalité plus favorable ?
Une fiscalité souvent perçue comme allégée
Oui, dans certains cas, les SCPI européennes peuvent bénéficier d’une fiscalité plus favorable que les SCPI françaises, notamment grâce aux conventions fiscales internationales. Lorsqu’une SCPI investit dans des biens immobiliers situés dans d'autres pays de l’Union européenne, les revenus locatifs sont en principe imposés dans le pays source, selon sa propre fiscalité. Ces revenus ne sont donc pas doublement taxés en France : ils sont généralement exonérés d’impôt français, mais pris en compte pour calculer le taux effectif d’imposition (règle du taux effectif).
Cela permet à certains investisseurs, en fonction de leur situation fiscale personnelle, de réduire la charge globale d’imposition sur les revenus issus de ces parts de SCPI.
Une imposition en France limitée
Même si les revenus fonciers étrangers ne sont pas imposés directement en France, ils restent soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 % (hors cas d'exonération, comme les affiliés à un régime étranger de sécurité sociale). Par ailleurs, ils sont intégrés au revenu fiscal global pour calculer le taux d’imposition des autres revenus (via le taux effectif).
Il ne s’agit donc pas d’une exonération complète, mais d’une imposition plus douce, surtout en l’absence de prélèvement à la source à un taux élevé dans le pays d’investissement. La fiscalité plus favorable dépend donc du pays étranger en question (Allemagne, Espagne, Pays-Bas, etc.), de la convention fiscale bilatérale et de la situation de l’investisseur.
Un levier d’optimisation patrimoniale sous conditions
Les SCPI européennes ne sont pas intrinsèquement « meilleures » fiscalement que les SCPI françaises. Leur fiscalité peut être allégée, mais cela nécessite une bonne compréhension des conventions fiscales, des modalités d’imposition locale, ainsi que des conséquences sur l’assiette taxable en France.
Elles constituent donc un outil de diversification patrimoniale intéressant, notamment pour les contribuables fortement fiscalisés en France, mais nécessitent un conseil avisé et une analyse personnalisée.
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