Quelle fiscalité en cas de vente d’un actif immobilier détenu via une holding IS à effet de levier ?

Une plus-value imposable au taux de l’impôt sur les sociétés

Lorsqu’une holding soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) vend un actif immobilier, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle est intégrée dans le résultat imposable de la société et donc taxée au taux normal de l’IS. Ce taux est actuellement de 25 % (taux en vigueur en 2025). Aucun abattement pour durée de détention ne s’applique dans ce cadre, contrairement aux règles applicables aux personnes physiques.

Un effet de levier qui n’atténue pas la fiscalité sur la plus-value

L’effet de levier est obtenu par l’endettement de la holding pour financer tout ou partie de l’acquisition du bien immobilier. Cet endettement permet de déduire les intérêts d’emprunt du résultat imposable, réduisant ainsi la base imposée pendant la période de détention. En revanche, au moment de la cession, l’endettement n’a pas d’impact sur la fiscalité applicable à la plus-value : celle-ci est calculée sur la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien dans les comptes de la société, indépendamment du financement.

Une distribution imposable si les produits sont versés au dirigeant ou à l’associé

Si la holding distribue le produit de la vente à ses associés, ces distributions sont soumises à l’impôt au niveau des personnes physiques bénéficiaires. En règle générale, il s’agit de dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, sauf option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu avec abattement de 40 %. Le choix de conserver ou non les fonds dans la société fait donc partie intégrante de la stratégie patrimoniale.

Une attention particulière en cas de revente de la holding

Si l’actif immobilier est conservé dans la holding, mais que les parts de celle-ci sont cédées, la fiscalité s’appliquera sur la plus-value de cession des titres, au niveau du cédant (personne physique ou morale), avec ses propres règles fiscales. L’effet de levier initial peut avoir des conséquences sur la valorisation des titres, notamment si la dette est encore en cours.

Sources : BOFiP – BOI-IS-BASE-20, Code général des impôts, articles 209 et 219.

Fiscalité immobilière