Quel est l’intérêt pour une société d’acquérir l’usufruit de parts de SCPI ?

L'acquisition temporaire de l'usufruit de parts de SCPI est une stratégie de placement de trésorerie à moyen terme (généralement 5 à 10 ans) conçue pour les entreprises soumises à l'Impôt sur les Sociétés (IS) disposant de liquidités stables.

Contrairement à l'achat en pleine propriété, l'entreprise n'achète ici que le droit de percevoir les revenus, pour une durée fixe. Cette mécanique offre deux leviers puissants pour optimiser la rémunération de la trésorerie excédentaire.

Un rendement locatif "boosté"

L'entreprise décaisse une somme réduite pour acquérir l'usufruit (souvent 20% à 35% de la valeur de la part selon la durée). En revanche, elle perçoit 100% des loyers distribués par la SCPI. Mathématiquement, le rendement rapporté au capital réellement investi est donc bien supérieur au taux de distribution facial de la SCPI. C'est une alternative performante aux comptes à terme ou aux contrats de capitalisation, à condition d'accepter l'illiquidité temporaire des fonds.

Une arme fiscale : l'amortissement du droit

C'est l'argument décisif pour le chef d'entreprise. Comptablement, l'usufruit est un actif incorporel qui s'amortit linéairement sur la durée du démembrement.

Cette charge d'amortissement vient, chaque année, diminuer le bénéfice imposable généré par les loyers de la SCPI. Résultat : les revenus locatifs sont très peu fiscalisés à l'IS pendant toute la durée de l'opération. L'entreprise profite ainsi d'un flux de trésorerie net d'impôt (ou presque) très attractif.

Note : À l'extinction de l'usufruit, le droit disparaît du bilan sans valeur résiduelle. La rentabilité de l'opération se juge donc sur le flux de revenus nets cumulés par rapport à l'investissement initial.

Par Romain d'Agnano, Aeternia Patrimoine

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