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Le 1er semestre 2023 a marqué un véritable retournement sur le marché de l’investissement immobilier avec une chute nette des volumes de transactions et la poursuite de la baisse des valeurs vénales. La crise de liquidité redonne la main aux acquéreurs, laissant augurer de nombreuses opportunités.
Nos équipes d’investissement ont récemment animé un webinar dédié au marché de l’immobilier (cliquez ici pour accéder au replay), afin de revenir sur les éléments qui ont significativement perturbé le marché ces derniers mois. Entre constante hausse des taux d’intérêt, remontée fulgurante des coûts de financement et baisse continue des prix des actifs, que faut-il retenir ?
En immobilier d’entreprise (bureau, commerce, hôtellerie, logistique et locaux d’activité), 7,8 Mds€ ont été investis au 1er semestre 2023 marquant une baisse de c. -40% par rapport au 1er semestre 2022 et une baisse de c. -30% par rapport à la moyenne décennale.
Dans ce contexte, seule l’hôtellerie a réussi à tirer son épingle du jeu et reste très plébiscitée par les investisseurs, avec 1,1 Md€ investis sur le semestre soit une hausse de +19% par rapport au 1er semestre 2022.
Les autres classes d’actifs ont, quant à elles, connues des résultats moins probants :
- Bureaux : 3,9 Mds€, -47% vs S1 2022 et -43% vs moyenne 10 ans.
- Commerce : 1,7 Md€, -41% vs S1 2022 mais -14% vs moyenne 10 ans
- Logistique et activités : 1,1 Md€, -65% vs S1 2022 et -42% vs moyenne 10 ans.
Aujourd’hui, le vrai changement de paradigme affecte majoritairement l’immobilier de bureaux, qui était jusqu’alors le plus gros pourvoyeur en termes de volume d’investissements, et dont le format est questionné par les utilisateurs qui souhaitent, avec le télétravail et la digitalisation, moins de m2 de bureaux mais de meilleurs m2 de bureaux (plus centraux, plus serviciels, avec des espaces extérieurs et de meilleures performances environnementales).
Plusieurs facteurs viennent affecter la baisse des volumes cités précédemment :
- Hausse brutale des taux directeurs et difficultés d’accès au crédit (ce dernier est beaucoup plus cher et beaucoup plus rare qu’avant)
- Baisse de la collecte des véhicules grands publics (4,1 Mds€ collectés soit -50% vs S1 2022)
- Stratégie de diversification des investisseurs, qui étaient historiquement bien investis en bureaux et souhaitent aujourd’hui s’ouvrir à d’autres classes d’actifs
Sur le marché résidentiel, après 3 années d’euphorie, les ventes en bloc ont connu sur le 1er semestre 2023 un net ralentissement avec 1,2 Md€ investis soit une baisse de -60% par rapport au 1er semestre 2022. Avec 275 M€ de transactions sur le semestre, le segment du Coliving affiche un fort dynamisme avec des volumes investis 5 fois supérieurs sur un an, et prend ainsi de plus en plus d’importance. Les ventes de logement à la découpe - aux primo accédants et aux investisseurs - sont également bloquées par la difficulté d’obtention des prêts bancaires.
Sur ce 1ᵉʳ semestre 2023, la décompression des taux de rendement s’est poursuivi entraînant la baisse des valeurs vénales. Comparée au début de l’année 2022, la hausse atteint +50 à 125 bps selon les classes d’actifs (taux prime bureau Paris QCA entre 3,50 et 4,0% vs. 2,75% il y a un an). Mais, par rapport à celle de l’OAT (>+300bps), cette hausse reste insuffisante pour fluidifier le marché de l’investissement et retrouver de la liquidité. Les taux de rendement restent difficiles à appréhender car les volumes et le nombre de transactions sont restreints et se concentrent sur les actifs ultra qualitatifs souvent financés en fonds propres (« fly to quality »). De plus, si le cycle de hausse des taux directeurs des Banques Centrales semble toucher à sa fin, de nouvelles hausses sont envisagées d'ici à la fin de l’année.
Dans un contexte de marché tendu, l’écart entre les taux de rendement des actifs prime et non prime tend à se creuser. Si les actifs prime devraient prouver une certaine résilience, la bulle immobilière, créée par l’injection de monnaie des Banques Centrales et la baisse des taux d’intérêts sur les dernières années, est en train d’éclater en ce qui concerne les actifs obsolètes en termes de localisation, usage et performance énergétique. Plus que jamais, la sélectivité dans les critères d’investissement s’avère importante pour amortir ce retournement de marché.
Dans ce contexte, une nouvelle ère immobilière est en train de se créer, accompagnée par un changement de paradigme profond, porté par :
- La fin d’une décennie de taux bas ;
- De nouvelles réglementations environnementales (loi ZAN - Zéro Artificialisation Nette, loi Climat & Résilience, le décret tertiaire) ;
- La fin des dispositifs fiscaux généralisés pour soutenir l’immobilier (contraintes budgétaires) et pour la première fois un gouvernement qui ne soutiendra pas le secteur ;
- La raréfaction du crédit : demandes de financement non couvertes par les acteurs traditionnels, source d’opportunités pour les acteurs du financement alternatif ;
- Absence d’investisseurs faisant apparaître de fortes décotes sur les prix.
Cette nouvelle ère immobilière se veut source d’opportunités pour qui saura les saisir :
- Un marché à la main des acquéreurs (1ʳᵉ fois depuis 10 ans)
- Un accès au financement plus difficile et plus cher pour les professionnels de l’immobilier
Alors que les banques ont réduit leur voilure sur leur niveau de financement, les acteurs du financement alternatif tel qu’Anaxago disposent d’une véritable opportunité afin de financer des actifs avec des niveaux de sûretés qui n’étaient pas envisageables historiquement, tels que des financements de premiers rangs dans le cadre de projets de dette privée immobilière.
Pour répondre à cette nouvelle ère immobilière, la société de gestion Anaxago Capital a développé le FCPR Anaxago Society 2023 : un fonds de dette privée et de private equity immobilier.
Ce dernier vous offre une exposition au marché de la réhabilitation, de la promotion et de l’immobilier géré, et cible des actifs rares situés dans de grandes métropoles.
Les éléments clés du fonds :
- Diversifié sur une vingtaine de participations ;
- Un horizon cible court (5 ans*), permettant d’atteindre une performance financière et un couple rendement/risque intéressant ;
- Une fiscalité avantageuse (logeable à travers un PEA/PME, ou au sein du contrat d’assurance vie Anaxago Value.
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