Encadrement des loyers : un rapport relance le débat avant la fin du dispositif en 2026

Un rapport aux conclusions contrastées sur l’encadrement des loyers

Le débat sur l’encadrement des loyers connaît un nouveau tournant. À 18 mois de la fin programmée de l’expérimentation, un rapport très attendu commandé par le gouvernement conclut à des « effets ambivalents » du dispositif créé par la loi Alur puis renforcé par la loi Elan.

Réalisée par les économistes Gabrielle Fack, professeure à Paris Dauphine, et Guillaume Chapelle, professeur à CY Paris Cergy Université, cette évaluation estime que l’encadrement a bien contribué à modérer les loyers dans les zones concernées. Selon le rapport, les loyers auraient diminué de 2 % à 4 % lors des premières années d’application, représentant environ 700 millions d’euros par an transférés des propriétaires vers les locataires.

Les auteurs soulignent toutefois plusieurs limites importantes. Le mécanisme resterait imparfaitement ciblé, difficile à piloter et insuffisamment documenté statistiquement. Les économistes n’ont notamment pas réussi à établir de lien clair entre encadrement des loyers et diminution de l’offre locative, faute de données suffisamment fiables sur le long terme.

Le rapport alimente désormais les divergences politiques autour du sujet. Une source gouvernementale citée par l’AFP considère que le dispositif « n’a pas produit les effets escomptés » et pourrait même provoquer des effets inverses à ceux recherchés. À l’inverse, les défenseurs de l’encadrement estiment que cette évaluation valide son efficacité pour protéger les locataires sans pénaliser excessivement les propriétaires.

Comment fonctionne l’encadrement des loyers dans les zones tendues ?

L’encadrement des loyers repose sur un principe simple : fixer un montant plafond du loyer au mètre carré qu’un propriétaire ne peut pas dépasser lors de la mise en location d’un logement situé dans une zone tendue.

Chaque année, les préfets déterminent ces loyers de référence à partir des données des observatoires locaux des loyers. Le plafond varie selon plusieurs critères : quartier, type de logement, nombre de pièces, période de construction, surface ou encore caractère meublé ou non du bien.

Le loyer demandé doit se situer entre un loyer de référence minoré de 30 % et un loyer de référence majoré de 20 %. Une fois le loyer majoré calculé, celui-ci est multiplié par la surface habitable du logement afin d’obtenir le montant maximal autorisé hors charges.

Le dispositif concerne les logements vides, les logements meublés, certaines colocations et les baux mobilité. En revanche, les logements sociaux, les locations saisonnières ou certains logements conventionnés ne sont pas concernés.

Quelles villes appliquent le dispositif ?

L’encadrement des loyers n’est ni automatique ni obligatoire. Les collectivités doivent déposer une candidature auprès de l’État pour obtenir son application.

Le mécanisme vise principalement les zones où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est particulièrement marqué.

Aujourd’hui, plusieurs grandes métropoles françaises appliquent ce plafonnement. Paris l’a réintroduit en 2019, suivie par Lille, Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, plusieurs communes du Pays basque et plus récemment Grenoble Alpes Métropole.

Certaines collectivités, comme Aix-Marseille-Provence ou Annemasse, ont également déposé leur candidature sans avoir encore obtenu l’autorisation.

En cas de non-respect du plafonnement, les propriétaires s’exposent à des sanctions financières pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Le préfet peut également exiger le remboursement des loyers perçus en trop.

Les maires réclament la prolongation de l’encadrement des loyers

Face aux incertitudes entourant l’avenir du dispositif, près de cinquante maires ont pris position publiquement pour demander sa pérennisation.

Dans une tribune publiée dans Le Monde aux côtés de la Fondation pour le logement, ces élus considèrent l’encadrement comme « indispensable pour lutter contre les inégalités structurelles ».

Selon eux, les résultats observés dans les villes concernées démontrent l’efficacité du mécanisme. À Paris, une étude menée par l’Atelier parisien d’urbanisme et le laboratoire Cesaer estime que les locataires économisent près de 1 000 euros par an grâce à ce plafonnement.

Les maires mettent également en avant les résultats observés à Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier, où la progression des loyers aurait été significativement freinée par rapport aux villes comparables non concernées par le dispositif.

Les élus soulignent par ailleurs que l’encadrement bénéficierait d’un large soutien dans l’opinion publique. Selon un sondage Ipsos cité dans la tribune, 87 % des Français se déclareraient favorables à son maintien.

Une décision politique attendue avant novembre 2026

L’expérimentation actuelle doit officiellement prendre fin le 23 novembre 2026. Le gouvernement devra alors décider s’il prolonge, adapte ou abandonne le dispositif.

En parallèle du rapport économique, la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a déjà travaillé sur une proposition de loi visant à pérenniser l’encadrement des loyers. Le texte a été adopté en séance publique en décembre dernier.

Même en cas de suppression du dispositif expérimental, les loyers resteraient toutefois partiellement régulés dans les zones tendues. Le mécanisme d’encadrement à la relocation continuerait de limiter les augmentations entre deux locataires, sauf exceptions liées notamment à des travaux importants ou à une sous-évaluation manifeste du loyer.

Dans un contexte de crise du logement et de forte tension locative dans les grandes métropoles, le débat autour de l’encadrement des loyers apparaît désormais comme l’un des principaux sujets immobiliers et sociaux des prochains mois.

Sources : Le Figaro Immobilier, Le Monde, Ouest-France

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