LMNP en SARL de famille : un cadre juridique et fiscal avantageux pour l’investissement locatif

Comprendre la LMNP en SARL de famille

La location meublée non professionnelle (LMNP) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Ce régime, accessible lorsque les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer fiscal, s’adresse à ceux qui exercent cette activité à titre non professionnel.

L’option pour une SARL de famille permet de structurer cet investissement en société, tout en conservant les avantages fiscaux du LMNP grâce au régime dit de la transparence fiscale. Ce montage, très prisé dans le cadre d’investissements locatifs familiaux, facilite la mise en commun des ressources, la gestion du bien et la transmission du patrimoine.

Pourquoi exercer la LMNP via une SARL de famille ?

Une structure adaptée à la location meublée

La SARL familiale est une société composée exclusivement de membres d’une même famille : ascendants, descendants, frères, sœurs, conjoints ou partenaires de Pacs. En vertu de l’article 239 bis AA du Code général des impôts, elle peut opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes sans limitation de durée.

Ce statut permet d’exercer une activité commerciale, telle que la location meublée, qui relève du champ des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À l’inverse, la location nue, activité civile par nature, est interdite au sein d’une SARL.

Une mise en commun des moyens

Créer une SARL de famille permet aux associés de mutualiser leurs apports pour financer plus facilement un projet immobilier. Ce montage collectif augmente la capacité d’emprunt et sécurise le financement du bien, tout en limitant la responsabilité des associés au montant de leurs apports.

Régime fiscal et obligations du LMNP en SARL familiale

Le principe de la transparence fiscale

Contrairement à une SARL classique soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), la SARL de famille bénéficie d’une imposition directe à l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices sont donc imposés entre les mains des associés, proportionnellement à leur participation au capital. Ce mécanisme évite la double imposition (au niveau de la société puis des dividendes).

Régime réel obligatoire

En pratique, les associés d’une SARL de famille relevant du LMNP ne peuvent pas opter pour le régime micro-BIC. L’article 50-0, 2-c du CGI impose en effet le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles : intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, taxes, etc.

Ce régime requiert la tenue d’une comptabilité complète et le dépôt d’une liasse fiscale (formulaire 2031). Il est donc recommandé d’être accompagné par un expert-comptable.

Avantages fiscaux et patrimoniaux du montage

Déduction et amortissement

L’un des principaux atouts du LMNP au réel réside dans la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier et le mobilier.
L’amortissement se pratique sur la durée de vie estimée des composants du bien (structure, toiture, équipements), généralement entre 25 et 30 ans pour le bâti et 5 à 10 ans pour le mobilier.

Cet amortissement permet de réduire fortement le résultat imposable, voire de le neutraliser, tout en conservant une trésorerie positive.

Plus-values immobilières

Jusqu’en 2025, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien loué sous le régime LMNP était calculée sans réintégration des amortissements.
Cependant, la loi de finances 2025 modifie cette règle : les amortissements déduits pendant la période de détention seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, augmentant ainsi potentiellement le montant de l’impôt dû.

Les abattements pour durée de détention demeurent applicables :

• exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans,
• exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.

Transmission facilitée

La SARL familiale constitue un outil de transmission patrimoniale souple et efficace. Les parts sociales sont librement transmissibles entre conjoints, ascendants et descendants.
Les parents peuvent notamment recourir à la donation avec réserve d’usufruit, transmettant progressivement la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en continuant à percevoir les revenus locatifs.

Limites et contraintes du dispositif

Malgré ses atouts, la SARL de famille en LMNP comporte des contraintes :

• activité exclusivement familiale : toute perte du lien de parenté entre associés entraîne la sortie du régime fiscal privilégié ;
• régime réel obligatoire, excluant le micro-BIC, donc des obligations comptables lourdes ;
• impossibilité d’imputer les déficits LMNP sur d’autres revenus, sauf sur les bénéfices de même nature pendant dix ans ;
• obligation d’une activité commerciale : la location nue reste interdite.

Ces contraintes nécessitent une gestion rigoureuse et souvent l’appui d’un professionnel de la comptabilité.

Créer une SARL de famille pour faire du LMNP

Les formalités sont similaires à celles d’une SARL classique :

1. Rédaction des statuts précisant l’objet social et la répartition du capital ;
2. Nomination d’un ou plusieurs gérants ;
3. Dépôt du capital social (minimum 1 €) ;
4. Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
5. Immatriculation auprès du guichet unique de l’INPI.

L’option pour l’impôt sur le revenu doit être notifiée à l’administration fiscale avant le début du premier exercice, avec l’accord unanime des associés.

SARL de famille ou SCI : quel choix pour la location meublée ?

La SCI est une société civile adaptée à la gestion patrimoniale, mais elle ne peut pas exercer une activité commerciale telle que la location meublée de manière régulière.
Si cette activité dépasse 10 % du chiffre d’affaires annuel, la SCI bascule à l’impôt sur les sociétés, perdant ainsi les avantages fiscaux du LMNP.

La SARL de famille apparaît donc comme la structure la plus adaptée pour pratiquer la location meublée non professionnelle tout en préservant la transparence fiscale, la souplesse de gestion et la facilité de transmission.

Sources :
LegalPlace – Les Secrets de l’Immo – L’Expert-Comptable.com

Lire aussi :

LMNP, réintégration des amortissements, faut-il privilégier la SCI à l'IS ?

LMNP, pourquoi s’intéresser au marché secondaire ?

Quel régime fiscal pour les loueurs en meublé non-résidents ?