Investissement locatif : le bon moment pour investir est-il arrivé ?

Le marché de l’investissement locatif retrouve des couleurs en 2025

Après une période de repli, les signaux semblent de nouveau au vert pour l’investissement locatif en France. La combinaison de prix immobiliers en baisse, d’un marché locatif sous tension et d’une amélioration des conditions de financement ouvre de nouvelles perspectives aux investisseurs. À condition toutefois de cibler les bons territoires. Les experts de SeLoger ont analysé le marché afin d’identifier les villes les plus attractives pour acheter un appartement de 40 m² en limitant son apport initial, tout en assurant un autofinancement du bien.

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Une rentabilité brute en hausse, à analyser avec discernement

Début 2025, la rentabilité brute moyenne atteint 5,2 %, contre 4,6 % à l’été 2022, soit une progression de 13 % sur trois ans. À Paris, cette tendance est particulièrement marquée : les rendements locatifs y sont passés de 3,3 % à 4,1 %, gagnant ainsi 0,8 point sur la période. Cette évolution s’explique notamment par le basculement d’une partie de la demande d’achat vers la location, conséquence directe de la hausse des taux d’intérêt, qui a freiné l’accession à la propriété.

Le niveau d’apport nécessaire retrouve un équilibre

Entre 2020 et 2023, l’apport moyen requis pour acquérir un deux-pièces autofinancé est passé de 46 000 € à 80 000 €, sous l’effet conjugué de la flambée des prix et de la hausse du coût du crédit. En 2025, ce montant moyen recule autour de 70 000 €, reflet d’un retournement du marché.

Cinq villes où investir sans apport initial est possible en 2025

Certaines communes de plus de 30 000 habitants permettent aujourd’hui d’acquérir un 40 m² sans apport personnel. Châlons-en-Champagne se distingue avec un prix moyen de 66 752 € frais compris pour ce type de bien. Limoges affiche une rentabilité brute de 8,4 %, suivie d’Évry (7,6 %), Niort (7,2 %) et Poitiers (6,7 %).

Une approche fondée sur trois critères d’analyse

Pour identifier les opportunités les plus pertinentes, l’équipe scientifique de SeLoger combine trois indicateurs principaux : la rentabilité brute, le montant d’apport nécessaire pour atteindre l’autofinancement, et l’indice de risque économique local. Ce croisement de données permet de sélectionner les villes présentant le meilleur équilibre entre rendement, accessibilité et solidité économique.

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