Marché locatif des bureaux en Île-de-France : la demande placée recule de 9 % en 2025

L’année 2025 confirme le ralentissement du marché des bureaux en Île-de-France. Selon les données publiées par ImmoStat, la demande placée recule sensiblement sur l’ensemble de l’exercice, tandis que l’offre immédiate poursuit sa progression. Les loyers faciaux, eux, affichent des évolutions contrastées selon la typologie des actifs.

Une demande placée en baisse sur l’ensemble de l’année

Sur l’ensemble de l’année 2025, la demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 1 638 100 m². Ce volume représente une baisse de 9 % par rapport à 2024, confirmant une dynamique de marché plus prudente de la part des utilisateurs.

Le 4ème trimestre 2025 s’inscrit dans cette tendance. Avec 436 000 m² placés, il enregistre un recul de 11 % par rapport au quatrième trimestre 2024. Ce niveau d’activité traduit un attentisme persistant des entreprises, dans un contexte de rationalisation des surfaces et d’arbitrages plus sélectifs sur la qualité des immeubles.

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Une offre immédiate en hausse à fin 2025

À l’inverse de la demande, l’offre immédiate continue de progresser. Au 31 décembre 2025, elle s’établit à 6 247 000 m² de bureaux disponibles en Île-de-France, soit une hausse de 11 % sur un an. Cette augmentation de l’offre traduit à la fois l’arrivée de nouvelles surfaces sur le marché et la libération de locaux existants, dans un contexte où les décisions de prise à bail se font plus mesurées. Elle contribue à renforcer les déséquilibres entre certains secteurs géographiques et à accentuer la concurrence entre actifs.

Des loyers faciaux globalement orientés à la baisse ou à la stabilité

Sur la base des transactions réalisées au cours du quatrième trimestre 2025, les loyers faciaux moyens affichent des évolutions différenciées selon la nature des biens.

Pour les bureaux de seconde main, le loyer facial moyen s’établit à 429 € HT HC/m²/an, en baisse de 5 % sur un an. Cette correction reflète la pression exercée par l’abondance de l’offre sur les actifs les moins récents ou moins adaptés aux nouveaux standards d’usage.

Les bureaux neufs ou restructurés affichent en revanche une plus grande résilience. Leur loyer facial moyen atteint 450 € HT HC/m²/an, un niveau stable par rapport à 2024. Cette stabilité illustre l’intérêt maintenu des utilisateurs pour des immeubles répondant aux exigences actuelles en matière de performance environnementale, de flexibilité et de qualité d’usage.

Il convient de rappeler que le loyer facial correspond à la valeur inscrite au bail et ne tient pas compte des mesures d’accompagnement. Celles-ci s’élevaient à 29,5 % lors du trimestre précédent. Le niveau observé au quatrième trimestre 2025 fera l’objet d’une publication ultérieure.

Source Immostat

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Structuration du marché locatif de bureaux en Île-de-France T3 2025

La structure du marché locatif tertiaire en Île-de-France montre une répartition contrastée entre les zones centrales et périphériques. L’offre immédiate se concentre à 21 % à Paris intra-muros, 9 % à La Défense et 27 % dans le Croissant Ouest. Les zones de première et de deuxième couronne représentent respectivement 26 % et 17 % du stock disponible. Cette configuration traduit une offre désormais plus diffuse, témoignant d’un recentrage partiel de la demande hors du cœur parisien.

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Une demande qui reste largement polarisée sur Paris

La demande placée reste très majoritairement concentrée dans la capitale, qui capte 47 % des transactions. À l’inverse, La Défense et le Croissant Ouest ne représentent que 9 % chacun. Les premières et deuxièmes couronnes totalisent respectivement 19 % et 23 % des mouvements locatifs, avec une faible part de 2 % seulement en deuxième couronne. Ce déséquilibre reflète la persistance d’une attractivité centrale, malgré un mouvement amorcé vers la périphérie pour des raisons de coût et de flexibilité.

Un parc immobilier dominé par la périphérie

Le parc immobilier francilien reste, lui, massivement localisé en dehors de Paris intra-muros, qui ne représente que 32 % du total. La Défense ne pèse que 6 %, tandis que le Croissant Ouest atteint 14 %. En revanche, la première et la deuxième couronne concentrent 15 % et 33 % du parc, confirmant le poids structurel des zones périphériques dans l’immobilier d’entreprise. Ce décalage entre la localisation du parc et la répartition de la demande contribue à entretenir des tensions sur certains segments, notamment pour les immeubles récents ou restructurés au cœur de Paris.

Le marché francilien semble engagé dans une phase de recomposition. La demande locative reste concentrée sur les secteurs centraux, mais la progression de l’offre en périphérie pourrait à terme redéfinir les équilibres régionaux. Les politiques publiques de transport, la montée en puissance des normes environnementales et les stratégies de réduction de surface par les entreprises auront un impact déterminant sur cette évolution.

Source : Savillis

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Pour l’année 2024, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 1 750 400 m², soit une baisse de 11 % par rapport à 2023. Le 4ème trimestre 2024 totalise 459 700 m² s'inscrivant ainsi en baisse de 16 % par rapport au 4ème trimestre 2023.

L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France au 31 décembre 2024 atteint 5 642 000 m², en hausse de 19 % par rapport à son niveau il y a un an.

Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du trimestre, le loyer facial des bureaux atteint en moyenne :

• 457 € HT HC/m²/an pour les biens de seconde main, soit une hausse de 6 % sur un an ;
• 446 € HT HC/m²/an pour les biens neufs ou restructurés, soit une hausse de 3 % sur un an.

Le loyer facial correspond à la valeur inscrite au bail et ne tient pas compte des mesures d’accompagnement qui s’élevaient au trimestre précédent à 25,4 % et dont le niveau au 4 ème trimestre 2024 sera publié le mois prochain.

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