Marché locatif des bureaux en Ile-de-France : la demande placée recule de 8 %
Structuration du marché locatif de bureaux en Île-de-France T3 2025
La structure du marché locatif tertiaire en Île-de-France montre une répartition contrastée entre les zones centrales et périphériques. L’offre immédiate se concentre à 21 % à Paris intra-muros, 9 % à La Défense et 27 % dans le Croissant Ouest. Les zones de première et de deuxième couronne représentent respectivement 26 % et 17 % du stock disponible. Cette configuration traduit une offre désormais plus diffuse, témoignant d’un recentrage partiel de la demande hors du cœur parisien.
Une demande qui reste largement polarisée sur Paris
La demande placée reste très majoritairement concentrée dans la capitale, qui capte 47 % des transactions. À l’inverse, La Défense et le Croissant Ouest ne représentent que 9 % chacun. Les premières et deuxièmes couronnes totalisent respectivement 19 % et 23 % des mouvements locatifs, avec une faible part de 2 % seulement en deuxième couronne. Ce déséquilibre reflète la persistance d’une attractivité centrale, malgré un mouvement amorcé vers la périphérie pour des raisons de coût et de flexibilité.
Un parc immobilier dominé par la périphérie
Le parc immobilier francilien reste, lui, massivement localisé en dehors de Paris intra-muros, qui ne représente que 32 % du total. La Défense ne pèse que 6 %, tandis que le Croissant Ouest atteint 14 %. En revanche, la première et la deuxième couronne concentrent 15 % et 33 % du parc, confirmant le poids structurel des zones périphériques dans l’immobilier d’entreprise. Ce décalage entre la localisation du parc et la répartition de la demande contribue à entretenir des tensions sur certains segments, notamment pour les immeubles récents ou restructurés au cœur de Paris.
Des signaux de recomposition géographique à suivre
Le marché francilien semble engagé dans une phase de recomposition. La demande locative reste concentrée sur les secteurs centraux, mais la progression de l’offre en périphérie pourrait à terme redéfinir les équilibres régionaux. Les politiques publiques de transport, la montée en puissance des normes environnementales et les stratégies de réduction de surface par les entreprises auront un impact déterminant sur cette évolution.
Source : Savillis
Pour l’année 2024, la demande placée de bureaux en Ile-de-France s’élève à 1 750 400 m², soit une baisse de 11 % par rapport à 2023. Le 4ème trimestre 2024 totalise 459 700 m² s'inscrivant ainsi en baisse de 16 % par rapport au 4ème trimestre 2023.
L’offre immédiate de bureaux en Ile-de-France au 31 décembre 2024 atteint 5 642 000 m², en hausse de 19 % par rapport à son niveau il y a un an.
Sur la base des transactions ayant eu lieu au cours du trimestre, le loyer facial des bureaux atteint en moyenne :
- 457 € HT HC/m²/an pour les biens de seconde main, soit une hausse de 6 % sur un an ;
- 446 € HT HC/m²/an pour les biens neufs ou restructurés, soit une hausse de 3 % sur un an.
Le loyer facial correspond à la valeur inscrite au bail et ne tient pas compte des mesures d’accompagnement qui s’élevaient au trimestre précédent à 25,4 % et dont le niveau au 4 ème trimestre 2024 sera publié le mois prochain.
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