Debrief Club Patrimoine : Bientôt le rebond pour les SCPI ?

Le retournement du marché des SCPI

Dans leur introduction, les deux gérants ont rappelé les raisons du retournement sur le marché des SCPI : la remontée brutale des taux d’intérêt initiée par les banques centrales dès 2022, qui a nettement réduit la prime de risque du secteur, c’est-à-dire la différence entre le rendement offert par ces produits et celui de l’OAT 10 ans d’État réputé sans risque. Une lame de fond qui s’est propagée avec un décalage de plusieurs mois au monde des SCPI, du fait notamment du rythme de valorisation trimestriel des valeurs de parts.

Comparaison avec le krach immobilier des années 90

Le choc a été si violent que la chute induite et théorique des actifs prime parisiens a été de -42 % depuis le début de la crise. Pour autant, le taux de distribution moyen des SCPI de la place est resté plutôt stable à 4,52 %.

Sommes-nous pour autant dans une situation comparable au krach immobilier des années 90, considéré comme “l’hiver nucléaire” des SCPI ? À cette question, Nicolas Kert et David Seksig répondent que le contexte est différent. À l’époque, la prime de risque par rapport à l’OAT était négative. C’est-à-dire que détenir un immeuble était considéré comme plus sûr qu’une obligation d’État ! Du coup, il faudra attendre 1998 pour que la prime de risque se reconstitue et que le secteur sorte de la crise. Cette fois, estiment les experts de Remake, le redressement prendra beaucoup moins de temps.

Avantages et crise des SCPI

En attendant, faut-il se débarrasser des SCPI ? Certes, la Pierre Papier telle qu’on la connaît en France est un OVNI en Europe, qui a failli plusieurs fois disparaître. Mais elle n’en conserve pas moins de très nombreux avantages. Considérée comme le “couteau suisse de l’épargne”, la SCPI touche un public très large, elle peut entrer dans un compte-titre, une assurance vie, sa fiscalité est plutôt transparente, et elle offre de la distribution, ce qui est rassurant pour les épargnants.

Scénarios et stratégies gagnantes

Alors pourquoi le secteur connaît-il une telle crise ? Tout s’explique encore une fois par la prime de risque. Les SCPI pour lesquelles cette prime est la plus faible sont les plus durement touchées et connaissent aujourd’hui des problèmes de liquidité. Pour en sortir, des outils existent tels que les fonds de remboursement, ou la fermeture de la variabilité du capital et l’ouverture d’un marché secondaire, mais de l’avis Nicolas Kert et David Seksig, de telles options ne changeront rien. Leur conviction : la sortie de crise ne se fera que par la baisse des taux des banques centrales, qui seule redonnera de la liquidité au secteur, et tout dépendra de l’ampleur de cette détente attendue.

Perspectives pour l'avenir

Dans ce contexte, quels sont les scénarios ? Remake en voit trois :

1- les taux repartent à la hausse, ce qui serait une catastrophe pour les SCPI, mais la probabilité est faible.

2- les taux se maintiennent à leur niveau actuel. Des baisses de valeurs de parts sont encore possibles d’ici à cet été. La probabilité est moyenne.

3- les taux baissent, la probabilité est haute. Les SCPI jeunes, ayant constitué leur patrimoine après la fin 2022, s’en sortent le mieux.

Parmi les stratégies gagnantes de 2024 identifiées par Remake : les fonds ayant une collecte positive, au patrimoine diversifié et suffisamment large.

En conclusion, les deux gérants se disent sûrs que “la lumière est au bout du tunnel”, même si selon eux, il y aura encore des “accidents”. Après une année 2024 étale pour les SCPI, 2025 sera celle du rebond.

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Par Vincent Touraine