La loi monument historique ou comment investir dans l’histoire de France ? Franck Fargerelle (Cheval Blanc Patrimoine)

Il y a eu bien sûr l’avènement du Plan d’Épargne Retraite Individuel depuis la loi Pacte qui vous permet de pouvoir déduire vos versements du revenu imposable (très impactant pour les fortes TMI) mais qui en réalité présente aussi des limites et des contraintes qui diluent le réel bénéfice fiscal de l’investissement (durée de blocage des fonds, réintégration dans la déclaration des revenus des produits issus du PER, imposition des plus-values à la Flat Tax…). Surtout que l’ensemble des investissements financiers permettant de diminuer nos impôts nécessite du cash et n’est pas avec l’effet de levier du crédit. Se dessine alors l’univers des investissements immobiliers qui, avec la possibilité d’être financé avec de l’endettement (ou en cash également) permettent alors de se constituer un patrimoine dans de la pierre d’exception avec parfois, un avantage fiscal non-négligeable.
 
Nous mettrons de côté les investissements offrant une réduction d’impôts, (la réduction étant pour rappel une somme à déduire de l’impôt à payer qui n’agit donc pas sur les tranches marginales d’imposition) tels que :
 
- La Loi Pinel qui, même si elle est vouée à disparaître à la fin de cette année 2024, présente encore des opportunités vu la baisse de prix opérée par quelques promoteurs et qui font que le prix du neuf est parfois égal au prix de l’ancien dans certains secteurs.
 
- Ou bien encore la Loi Malraux qui se rapproche un peu du thème d’aujourd’hui par sa sensibilité à la vieille pierre et qui permet de bénéficier d’une réduction de l’ordre de 22% ou 30% du montant des travaux pour les contribuables investissant dans la rénovation d’immeubles situés dans un secteur sauvegardé.
 
Reste alors une solution que j’affectionne particulièrement : « La Loi Monument Historique » qui est parfois aussi appelée « Le super déficit foncier ». Cette loi est une des plus anciennes dans le monde en lien avec ce domaine, il faut donc remonter à la création de la Commission des monuments historiques en 1837 et ensuite en 1887 pour voir émerger la première législation pour la conservation des monuments et objets d’art ayant un intérêt historique et artistique. Son intégration dans le code du patrimoine date de 2004 qui permit ainsi de régir l’ensemble des dispositions relatives à la protection et à la conservation du patrimoine monumental Français.
 
« Il y a deux choses dans un édifice : Son usage et sa beauté. Son usage appartient au propriétaire, sa beauté à tout le monde ». (Victor Hugo)
 
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La Loi monument historique est l’investissement possédant le plus puissant levier d’optimisation fiscale en France. Rappelons-nous son fonctionnement et l’ensemble des avantages qu’il propose :
 
- Vous êtes un investisseur payant des impôts conséquents et êtes imposé à une forte trance marginale d’imposition, car votre foyer fiscal déclare (par exemple) 400 000 € de revenus imposables avec 3 parts fiscales (dont 20 000 € de revenus fonciers, ou pas). Vous avez donc 60 000 € de vos revenus imposés à la tranche marginale d’imposition de 45% (au-delà de 340 000 €) et 180 000 € de vos revenus imposés à la tranche marginale d’imposition de 41% (entre 160 000 € et 340 000 €).
 
- Vous souhaitez investir dans de l’immobilier d’exception et ainsi créer un patrimoine sur du très long terme et si possible, préparer dès maintenant la transmission de votre patrimoine. Votre conseiller Cheval Blanc Patrimoine, après avoir réalisé un audit patrimonial complet, vous dirige alors vers un investissement en loi Monument Historique afin de conjuguer sens & intérêt.

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Votre conseiller Cheval Blanc Patrimoine vous propose alors d’acquérir un bien (lot) situé dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques par l’intermédiaire d’un Promoteur – Rénovateur – Constructeur de qualité. Ce promoteur aura préalablement fait l’acquisition du bien dans son état actuel (foncier), aura eu l’ensemble des autorisations et des agréments   du Bâtiment de France afin que l’immeuble soit restauré au plus porche de sa construction initiale et/ou en préservant au maximum l’ensemble des éléments remarquables qui le composent.
 
Cette opération va nécessiter des travaux importants pour l’ensemble de la bâtisse et seront répercutés en fonction de la quote-part de chacun des lots. Ce bien sera livré en 2027 et comptera donc 4 années de travaux (2024, 2025, 2026, 2027) et donc 4 années d’imputation fiscale possible.
 
Exemple chiffré (que je simplifie au maximum) : Vous faites donc l’acquisition d’un lot à 500 000 € qui va nécessiter deux lignes de financement :
 
- 100 000 € pour le foncier &
- 400 000 € pour les travaux.
 
1er avantage, les frais de notaires ne seront calculés que sur la partir foncière, soit 8 000 € (alors que vous auriez payé 40 000 € pour un appartement dans l’ancien).
 
2ème avantage : Vous pourrez imputer librement par le biais de l’association de syndicat libre (ASL) créée pour l’opération, le montant des travaux sur votre revenu imposable.
Ce qui va présenter l’impact fiscal suivant :
2024 : 100 000 € d’imputation dont 60 000 € à 45% = 27 000 € réduction d’impôt + 3 440 € de prélèvements sociaux et 40 000 € à 41% = 16 400 €
 
Soit un avantage fiscal annuel de 46 840 €, soit sur 4 ans : 187 360 €
 

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3ème avantage : Votre conseiller Cheval Blanc Patrimoine, ayant bien pris en compte votre souhait de préparer la transmission de votre patrimoine, vous a proposé un bien inscrit au parcours patrimonial car outre les avantages fiscaux importants en cas de restauration, les immeubles qui sont, pour l’essentiel, classés ou inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques, ainsi que les meubles qui en constituent le complément historique ou artistique, bénéficient d’un régime très avantageux en cas de transmission à titre gratuit, à savoir une exonération totale de droits de donation ou de succession.
 
Pour un bien à 500 000 €, les droits de donation / succession sont d’environ de 20% ce qui présente un avantage fiscal supplémentaire de 100 000 €, soit 287 360 € au total (+ la réduction d’impôt soit environ 57% de la valeur d’acquisition du bien (frais de notaires compris).
 
Vu de cet angle, le volet fiscal est très attirant cependant notre conseil serait biaisé si nous ne sensibilisions pas notre client aux autres aspects de ce type d’investissement :
 
Tout d’abord, vous devez garder ce bien pendant 15 ans minimum, ce qui vous (nous) oblige à calculer précisément les flux de trésorerie (avantage fiscal, emprunt, loyers) afin de ne pas mettre en péril votre équilibre patrimonial car il est difficile de prévoir ces revenus sur une si longue période.
 
Ensuite, vous avez l’obligation de louer (si vous décidez de le louer car il est possible de l’habiter) l’appartement nu pendant 3 ans après la dernière imputation de vos travaux sur votre revenu fiscal et donc de générer des revenus fonciers (si vous êtes en bénéfice foncier) qui seront soumis à votre tranche marginale d’imposition la plus haute + les prélèvements sociaux. En quelques sorte, vous allez créer l’imposition que vous souhaitez gommer, mais seulement pendant 3 ans, vous serez bien sûr libre de transformer votre bien en Loueur Meublé Non Professionnel (si ce statut existe encore …) à cette échéance (si le statut LMNP n’a pas disparu d’ici là. Cependant, les dernières augmentations de taux ont favorisé la création de charges (avec les intérêts) et il est fort probable que vous soyez en déficit foncier pendant les 10 premières années (jusqu’à diminution des intérêts remboursés) vous évitant ainsi de créer du bénéfice foncier mais vous demandant un effort d’épargne un peu plus élevé.
 
Enfin, si vous décidez de vendre ce bien, sachez que le calcul de la plus-value pris en compte par l’administration fiscale sera : Prix d’achat du foncier – prix de vente. Le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux prendra bien entendu en compte les abattements en fonction de la durée de détention (environ 22% d’impôt après la 15eme année).
 
Mais le premier conseil à donner est surtout de ne pas s’intéresser à la loi Monument Historique avec le même prisme que pour les investissements immobiliers « classiques ».
 
Tout d’abord sachez que vous ne ferez jamais de « bonnes affaires » ou de « coup de fusil dans cet univers. Pourquoi ? Parce que nous parlons d’un marché confidentiel qui ne concerne qu’une vingtaine de programmes de qualité par an et dans toute la France, donc d’une offre très limitée par rapport à une demande en constante augmentation. De plus et au même titre qu’une montre ou une voiture de collection, ce marché concerne des biens d’exception qui, au titre de l’architecture, des matériaux proposés ou même des prestations de rénovation, ne sont en aucun cas comparable à un immeuble dans « l’ancien classique » même s’il se situe à quelques encablures du Monument.
 
J’alerte d’ailleurs les investisseurs dès le premier entretien, vous investirez dans un bien qui aura un prix de 30% à 40% supérieur à celui d’un appartement de la même superficie et dans le même quartier et si votre objectif est uniquement « la rentabilité », je leur déconseille la Loi Monument Historique et plutôt d’aller négocier au rabais (sans notre intermédiaire) une passoire énergétique, d’effectuer eux-mêmes les travaux et ensuite de revendre et d’encaisser la plus-value. Je pense qu’il n’y a pas plus rentable qu’une activité de marchand de bien et surtout dans la conjoncture immobilière dans laquelle nous nous trouvons. Plus généralement, j’ai rarement vu un investissement immobilier présentant un avantage fiscal rimer avec « bonne affaire ».
 
Cependant, si vous pensez qu’un monument qui existe de plus de cent ans (voir plus pour la plupart) bâti avec des matériaux nobles et surtout avec des règles et des conditions de construction qui ne se font plus prendra naturellement de la valeur dans le temps, la Loi Monument Historique est peut-être votre solution.
 
Si pour vous la préservation du patrimoine Français fait sens, si posséder un appartement dans un lieu traversé et encore habité par l’histoire a sa place dans votre stratégie patrimoniale, la loi Monument Historique est peut-être votre solution.
 
Si des moulures parfaitement conservées, un parquet en pointe de Hongrie ou même des tomettes traditionnelles ne vous laissent pas insensibles et représentent une réelle valeur ajoutée pour votre investissement, la loi Monument Historique est peut-être votre solution.
 
Enfin, si vous pensez qu’un bien d’exception très bien situé, mis en location dans un état exceptionnel avec un haut niveau de prestations, pourra se louer à un prix supérieur au marché mais également attirer un profil de locataire qui sera également sensible à l’architecture et aura probablement un esprit raffiné se conjuguant avec cet univers, la loi Monument Historique est peut-être votre solution.
 
 
 
 
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