La loi monument historique ou comment investir dans l’histoire de France ?

Il y a eu bien sûr l’avènement du Plan d’Épargne Retraite Individuel depuis la loi Pacte qui vous permet de pouvoir déduire vos versements du revenu imposable (très impactant pour les fortes TMI) mais qui en réalité présente aussi des limites et des contraintes qui diluent le réel bénéfice fiscal de l’investissement (durée de blocage des fonds, réintégration dans la déclaration des revenus des produits issus du PER, imposition des plus-values à la Flat Tax…). Surtout que l’ensemble des investissements financiers permettant de diminuer nos impôts nécessite du cash et n’est pas avec l’effet de levier du crédit.

Se dessine alors l’univers des investissements immobiliers qui, avec la possibilité d’être financé avec de l’endettement (ou en cash également) permettent alors de se constituer un patrimoine dans de la pierre d’exception avec parfois, un avantage fiscal non-négligeable.

Les dispositifs de défiscalisation Pinel et Malraux

Nous mettrons de côté les investissements offrant une réduction d’impôts, (la réduction étant pour rappel une somme à déduire de l’impôt à payer qui n’agit donc pas sur les tranches marginales d’imposition) tels que :

• La Loi Pinel qui, même si elle est vouée à disparaître à la fin de cette année 2024, présente encore des opportunités vu la baisse de prix opérée par quelques promoteurs et qui font que le prix du neuf est parfois égal au prix de l’ancien dans certains secteurs.
• Ou bien encore la Loi Malraux qui se rapproche un peu du thème d’aujourd’hui par sa sensibilité à la vieille pierre et qui permet de bénéficier d’une réduction de l’ordre de 22% ou 30% du montant des travaux pour les contribuables investissant dans la rénovation d’immeubles situés dans un secteur sauvegardé.

La loi Monument Historique, le super déficit foncier

Reste alors une solution que j’affectionne particulièrement : « La Loi Monument Historique » qui est parfois aussi appelée « Le super déficit foncier ». Cette loi est une des plus anciennes dans le monde en lien avec ce domaine, il faut donc remonter à la création de la Commission des monuments historiques en 1837 et ensuite en 1887 pour voir émerger la première législation pour la conservation des monuments et objets d’art ayant un intérêt historique et artistique. Son intégration dans le code du patrimoine date de 2004 qui permit ainsi de régir l’ensemble des dispositions relatives à la protection et à la conservation du patrimoine monumental Français.

« Il y a deux choses dans un édifice : Son usage et sa beauté. Son usage appartient au propriétaire, sa beauté à tout le monde ». (Victor Hugo)

Les avantages fiscaux d’un investissement Monument Historique

La Loi monument historique est l’investissement possédant le plus puissant levier d’optimisation fiscale en France. Rappelons-nous son fonctionnement et l’ensemble des avantages qu’il propose :

• Vous êtes un investisseur payant des impôts conséquents et êtes imposé à une forte trance marginale d’imposition…
  [texte inchangé jusqu’à l’exemple chiffré]

Un exemple chiffré d’investissement en loi Monument Historique

Exemple chiffré (que je simplifie au maximum) : Vous faites donc l’acquisition d’un lot à 500 000 € qui va nécessiter deux lignes de financement :

• 100 000 € pour le foncier &
• 400 000 € pour les travaux.

[texte inchangé jusqu’à la fin du calcul des avantages fiscaux]

La transmission du patrimoine et l’exonération des droits

3ème avantage : Votre conseiller Cheval Blanc Patrimoine, ayant bien pris en compte votre souhait de préparer la transmission de votre patrimoine, vous a proposé un bien inscrit au parcours patrimonial…

[texte inchangé]

Les contraintes et limites d’un investissement Monument Historique

Vu de cet angle, le volet fiscal est très attirant cependant notre conseil serait biaisé si nous ne sensibilisions pas notre client aux autres aspects de ce type d’investissement :

[texte inchangé sur durée de détention, location, fiscalité des revenus fonciers, revente, etc.]

Mais le premier conseil à donner est surtout de ne pas s’intéresser à la loi Monument Historique avec le même prisme que pour les investissements immobiliers « classiques ».

La loi Monument Historique, un choix patrimonial et culturel

Cependant, si vous pensez qu’un monument qui existe de plus de cent ans (voir plus pour la plupart) bâti avec des matériaux nobles et surtout avec des règles et des conditions de construction qui ne se font plus prendra naturellement de la valeur dans le temps, la Loi Monument Historique est peut-être votre solution.
 
Si pour vous la préservation du patrimoine Français fait sens, si posséder un appartement dans un lieu traversé et encore habité par l’histoire a sa place dans votre stratégie patrimoniale, la loi Monument Historique est peut-être votre solution.
 
Si des moulures parfaitement conservées, un parquet en pointe de Hongrie ou même des tomettes traditionnelles ne vous laissent pas insensibles et représentent une réelle valeur ajoutée pour votre investissement, la loi Monument Historique est peut-être votre solution.
 
Enfin, si vous pensez qu’un bien d’exception très bien situé, mis en location dans un état exceptionnel avec un haut niveau de prestations, pourra se louer à un prix supérieur au marché mais également attirer un profil de locataire qui sera également sensible à l’architecture et aura probablement un esprit raffiné se conjuguant avec cet univers, la loi Monument Historique est peut-être votre solution.
 
 
Par Franck Fargerelle