Marché immobilier résidentiel neuf : regards sur une crise (Yann Tampereau, Chef économiste)

Le marché immobilier résidentiel neuf connaît une crise sensible. Dans cet article, après avoir fait le point sur les derniers chiffres illustrant le caractère historique de la crise en cours et les principaux mécanismes à l’œuvre, nous portons un regard sur l’effet « tache d’huile » de cette crise, en nous interrogeant sur les facteurs de rééquilibrage et de relance.

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Une spectaculaire chute de la production et de la demande de logements neufs

Le marché du neuf décroche sensiblement. On constate un recul dépassant −15 % des mises en chantier par rapport au précédent pic, au plus bas niveau des 25 dernières années, et une baisse de plus de −45 % des réservations de logements neufs par des particuliers. Les enquêtes de conjoncture dans la promotion immobilière témoignent d’un grand pessimisme quant aux perspectives de demande (proche du plus bas niveau des 30 dernières années) ainsi qu’aux perspectives de mises en chantier à venir.

Il y a des freins sur l’offre (disponibilité du foncier, différences territoriales quant à l’octroi des permis de construire, coûts de construction, etc.) mais le choc qui l’emporte est celui sur la demande, dont les principales raisons sont :

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1. La baisse du pouvoir d’achat par endettement des ménages : la hausse des taux directeurs de la BCE provoque une réévaluation des taux des crédits à l’habitat qui sont passés, en quelques trimestres, de niveaux proches de 1 % à près de 4 %. Cette hausse engendre un recul du pouvoir d’achat par endettement de l’ordre de 30 %. Dit autrement, toutes choses égales par ailleurs, c’est 30 % de la demande qui est évincée du marché.


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2. Un moindre appétit pour l’immobilier des investisseurs ; dans la seconde partie de la décennie 2010, les investisseurs étaient confrontés à des taux d’intérêt sur les placements financiers à moindre risque, à savoir le marché monétaire et l’obligataire souverain, qui étaient nuls voire négatifs : leur réaction a été d’investir des classes d’actifs à meilleurs rendements (en absolu et offrant une protection à l’inflation via la revalorisation des baux), au prix d’une prise de risque, en l’occurrence sur l’immobilier et relativement aux placements sus cités, de liquidité et spécifiques à l’immobilier (vacance, impayés, etc.). Maintenant que les taux d’intérêt dit « sans risque » s’établissent entre 3 % et 4 %, il n’y a logiquement plus autant d’appétit de ces investisseurs pour l’immobilier, d’autant que leur capacité à augmenter les loyers à un niveau qui leur assurerait un rendement satisfaisant est limitée.


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3. De moindres incitations fiscales : le marché immobilier neuf est intimement lié aux mécanismes incitatifs qui y redirigent l’épargne qui ne s’y tournerait pas naturellement (cf. graphique ci-après où on constate bien un essor de la part des investisseurs à chaque dispositif). La fin programmée du Pinel, le recentrage du PTZ, la hausse des taxes foncières et l’encadrement des loyers en zone tendue dégradent l’attrait de l’immobilier neuf. La vente « en accession » a chuté de 31,7 % au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022, celle « pour investissement » s’est effondré de -52,3 % (Source : FPI).

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