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Dans le paysage complexe du marché locatif français, la notion de "zone tendue" occupe une place centrale : elle impacte à la fois les droits des locataires et les obligations des propriétaires. Une zone de tension du marché locatif se définit par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d'accès au logement dans certaines agglomérations. À prendre en compte avant de vous lancer dans un programme immobilier neuf ! Nous vous expliquons tout ce que vous devez absolument savoir dans cet article.
Pour déterminer si un logement est situé en zone de tension du marché locatif et comprendre les implications qui en découlent lors de sa location, il suffit de renseigner la ville de localisation du bien.
Si un bien neuf est situé dans une zone tendue, plusieurs règles spécifiques s'appliquent :
- l’instauration de règles spécifiques pour la fixation des loyers, applicables aux logements vides et meublés utilisés comme résidence principale par le locataire ;
- la possibilité pour le locataire d'un logement vide, servant de résidence principale, de bénéficier d'un préavis de départ réduit à 1 mois ;
- l’obligation pour le propriétaire de payer la taxe sur les logements vacants si le bien reste inoccupé volontairement pendant au moins 1 an.
Les zones tendues sont définies comme des secteurs où plus de 50 000 habitants vivent en continuité urbaine et où le déséquilibre entre l'offre et la demande de logements provoque des difficultés notables d'accès au logement sur le marché résidentiel. Une zone de tension du marché locatif se distingue par des loyers et des prix d'achat élevés pour les logements anciens, ainsi que par un rapport déséquilibré entre le nombre de demandes de logement et le nombre de locations annuelles dans le secteur du logement social.
Le zonage ABC, établi en 2003 sous le dispositif d’investissement locatif « Robien » et mentionné dans l'article D304-1 du Code de la construction et de l'habitation, répartit les communes françaises en catégories basées sur le déséquilibre entre offre et demande en logements.
Cette classification prend en compte les prix immobiliers et les loyers, puis distingue 5 zones géographiques (A, A bis, B1, B2, C) selon un gradient de tension sur le marché. Les zones A, A bis et B1 sont identifiées comme zones de forte tension, tandis que la zone B2 est considérée comme déséquilibrée et la zone C comme détendue. Le zonage a fait l'objet de mises à jour et de révisions successives depuis sa création (notamment en 2006, 2009, 2014), avec des ajustements en 2019 et 2022.
Vous trouverez sur la photo ci-dessous les derniers changements concernant le zonage des communes en France :
Le simulateur du gouvernement vous aide à vérifier si un programme immobilier neuf se trouve dans une zone de tension du marché locatif. La répartition des communes en zones tendues a été révisée par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023, et ce simulateur intègre les changements apportés par cette mise à jour. Notez cependant qu'un arrêté du 2 octobre 2023 a modifié le zonage ABC, qui n'affecte pas les conditions du préavis pour les locataires. Ce dernier point ne relève donc pas de ce simulateur.
Les zones de tension immobilière, ou zones tendues, englobent 1 434 communes réparties dans 47 agglomérations en métropole et outre-mer. Ces agglomérations incluent : Ajaccio, Annecy, Arles, Avignon, Bailly-Romainvilliers, Bastia, Bayonne, Bordeaux, Caen, Cayenne, Chambéry, Cluses, Creil, Draguignan, Fort-de-France, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Le Robert, Lille, Lunel, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Nîmes, Orléans, Paris, Pointe-à-Pitre-Les Abymes, Rennes, Saint-Cyprien, Saint-Denis, Saint-Louis, Saint-Nazaire, Saint-Paul, Saint-Pierre, Salon-de-Provence, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, et Toulouse.
La classification des villes en zones tendues a été révisée durant l'été 2023. Bien que certaines villes aient été reclassées (comme Beauvais qui n'est plus considérée comme tendue), plus de 300 nouvelles communes ont été ajoutées, incluant Rennes, Orléans et de nombreuses villes d'outre-mer. Le total est à présent de 1 434 communes tendues, contre 1 149 auparavant.
Dans une zone de tension du marché locatif, l'ensemble du territoire de la ville est considéré comme tendu, sans subdivision en quartiers distincts.
En plus des zones strictement définies comme tendues, d'autres communes sont également incluses dans le cadre de la taxe sur les logements vacants et de la surtaxe d'habitation. Cela concerne des villes de taille plus modeste où l'accès au logement est également difficile, comme les stations balnéaires et de ski, totalisant 3 697 communes.
L'encadrement des loyers lors d'une nouvelle location est en vigueur dans une zone de tension du marché locatif depuis l'été 2012. Il implique que le loyer proposé au nouveau locataire ne doit pas dépasser celui du locataire sortant, à quelques exceptions près.
Ce cadre réglementaire concerne les logements, qu'ils soient vides ou meublés, destinés à devenir la résidence principale du locataire. Les biens utilisés comme résidences secondaires ou comme logements de fonction ne sont pas soumis à cette règle. Ainsi, le montant du loyer à la relocation reste généralement inchangé par rapport à celui du précédent occupant.
Toutefois, des exceptions existent. Le loyer peut être fixé librement dans 3 situations :
1. pour une première location d'un logement neuf ou ancien ;
2. si le bien a été vacant plus de 18 mois ;
3. ou après des travaux d'amélioration significatifs réalisés depuis moins de 6 mois dont le coût atteint au moins une année de loyer, à condition que le logement atteigne une performance énergétique de classe A à E.
Dans deux cas, le loyer peut être revu à la hausse tout en restant encadré :
1. si le propriétaire a effectué des travaux d'amélioration ou de mise aux normes pour un montant équivalant à au moins la moitié du loyer annuel, permettant une augmentation annuelle du loyer jusqu'à 15 % du coût réel des travaux ;
2. ou si, par comparaison avec des loyers voisins, il est démontré que le loyer est sous-évalué, auquel cas l'augmentation ne peut excéder la moitié de l'écart entre le loyer moyen voisin et le dernier loyer demandé, sous réserve que le logement ait une performance énergétique classée de A à E.
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Comprendre si un logement est situé en zone de tension du marché locatif est essentiel pour locataires et propriétaires, car cela détermine les règles applicables en matière d'encadrement des loyers à la relocation. Avec les récentes modifications législatives et réglementaires, il devient encore plus important de se tenir informé de la classification de son logement neuf.
Dans l'ensemble des communes classifiées comme zones tendues, le loyer imposé au nouveau locataire ne doit pas surpasser le montant du loyer qui était en vigueur pour le locataire précédent. Ainsi, le loyer est effectivement plafonné : le bailleur ne peut pas dépasser le loyer antérieur lors de la fixation du nouveau.
En France, une zone tendue désigne une aire géographique où l'offre de logements ne suffit pas à répondre à la demande, rendant la recherche de biens à louer ou à acheter particulièrement difficile pour les locataires et les futurs propriétaires. Dans ces zones, tout logement proposé à la location ou à la vente est rapidement occupé, du fait de la prépondérance de la demande sur l'offre.
