SCPI de rendement, de plus-value ou fiscale : quelles différences ? Par Maître Gérard Picovschi, Avocat

Les Sociétés civiles de placement immobilier sont une forme privilégiée d’investissement. L’idée est de passer par une société de gestion afin de réaliser des investissements immobiliers. La somme confiée aux sociétés de gestion sera utilisée afin d’acquérir des immeubles. Une fois les frais de gestion déduits, les investisseurs toucheront les loyers au prorata des parts détenues. Il convient cependant de distinguer les différentes formes de SCPI existantes.

Les SCPI de rendement

Une SCPI de rendement est considérée comme un véhicule de placement qui permet d’investir dans l’immobilier, généralement des bureaux, afin d’obtenir des revenus réguliers et stables, sans se poser les questions de la gestion.

La société de gestion de la SCPI a pour rôle de choisir, acquérir, louer et céder les actifs immobiliers dans des secteurs où les rendements sont généralement les plus élevés. Elle a également une mission d’entretien du parc immobilier en s’occupant des travaux nécessaires. Enfin, la société de gestion reverse des loyers nets aux investisseurs. Ces loyers sont distribués au prorata des parts détenues au sein de la SCPI et permettent ainsi de bénéficier de revenus de complément.

Le versement des loyers est régulier. Il peut être mensuel ou trimestriel.

Ce type de SCPI a l’avantage de mutualiser les risques : vous n’investissez pas seul.

Les SCPI de plus-value ou de capitalisation

Comme son nom l’indique, la SCPI de plus-value permet d’investir des biens immobiliers à fort potentiel de valorisation afin de réaliser des plus-values conséquentes.

Cette forme de SCPI se distingue par le fait que les loyers distribués aux investisseurs sont souvent modestes. Leur objectif est la valorisation des parcs immobiliers sur la durée dans le but d’en revendre des éléments.

Dans la pratique, la SCPI va acheter des biens immobiliers décotés ce qui permettra de réaliser de grosses plus-values dans le temps.

Concernant la fiscalité des plus-values immobilières, l’imposition se fait au taux classique de 19% auquel on doit ajouter les 17,2% de prélèvements sociaux.

Enfin, du fait que les SCPI conservent les biens immobiliers au moins 6 ans, les abattements pour durée de détention s’appliquent, réduisant l’impôt sur les plus-values réalisées.

Les SCPI Fiscales

Les SCPI fiscales permettent aux particuliers de faire de l’investissement locatif afin de réduire leurs impôts. L’objectif de cette SCPI est donc la défiscalisation via les dispositifs Pinel, Malraux, etc.

Si la réduction d’impôt est intéressante, 13% du montant de l’investissement étalé sur 9 ans, il convient toutefois de faire attention au montant investi. La réduction d’impôt est calculée sur un montant maximum de 300 000 euros. Aussi si vous investissez 500 000 euros, vous ne bénéficierez pas de l’avantage fiscal sur la différence de 200 000 euros.

Attention, contrairement aux SCPI de rendement, le rapport locatif est plus faible. De plus, ces rendements sont plus longs à être versés car la phase d’investissement des SCPI fiscale se fait généralement lorsque les projets immobiliers sont en conception. C’est-à-dire que les premiers loyers ne seront en principe pas versés avant 36 mois. Enfin, les parts de SCPI doivent être détenues au moins 9 ans comme le demande la loi. Un manquement à cette obligation pourrait conduire à un redressement fiscal.

De même, contrairement aux SCPI de plus-value, la plus-value réalisée sera limitée dans la mesure où il s’agit d’un investissement dans le neuf.

Le principal avantage de la SCPI fiscale est donc la défiscalisation.

Une fois le délai de 9 ans passé, la SCPI fiscale ne présente plus un grand intérêt pour les investisseurs. Aussi la SCPI sera dissoute : les immeubles seront vendus et les investisseurs récupéreront la somme qui leur revient en fonction du pourcentage de parts qu’ils détiennent dans la SCPI. Il s’agit donc d’un investissement de long terme.

Pour faire simple, les SCPI de rendement permettent d’avoir de revenus réguliers, les SCPI de plus-values ont un rendement plus faible mais vous toucherez davantage au moment de la revente, et les SCPI fiscales permettent d’optimiser votre situation puisque vous bénéficiez de réductions d’impôts.

Avant de choisir le type de SCPI dans lequel vous souhaitez investir, vous devez donc déterminer quels sont vos objectifs !