La valeur verte d’un bien immobilier, un concept abstrait ?

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Pas si sûr. Plusieurs décennies après les premières « réglementations thermiques » et pas loin de quinze ans après le Grenelle de l’environnement, les critères ESG – environnementaux, sociaux et de gouvernance – jouent un rôle de plus en plus important dans le monde de l’investissement immobilier.

En effet, ils permettent de viser des gains mesurables comme des économies d’énergie, une meilleure efficacité opérationnelle ou une réduction des risques liés aux réglementations environnementales.

En plus de ces gains mesurables, le respect de ces critères engendre également des gains immatériels. Citons l’amélioration de la réputation de l’entreprise, la réduction des risques de litiges ou la meilleure implication des locataires et prestataires. Autant de bénéfices « extra-financiers” qui soutiennent la valeur d’un bien immobilier.

Autrement dit : la valeur verte correspond à la valorisation des critères ESG dans l’estimation de la valeur d’un bien immobilier. Un concept qui s’impose aujourd’hui comme un sujet concret pour l’investisseur, et donc l’épargnant ; et stratégique à long terme, c’est notre conviction et nous sommes heureux de la partager avec vous.

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3 questions pour comprendre la notion de valeur verte

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1. Pourquoi prendre en compte la valeur verte lors de l’acquisition d’un bien ?

Pour l’investisseur professionnel comme le particulier, les critères ESG sont essentiels à prendre en compte lors de l’achat d’un bien. Si ce dernier est par exemple trop énergivore, des travaux de mise aux normes peuvent s’avérer nécessaires, engendrant des coûts à ajouter au prix de vente. En plus d’une analyse financière classique, les investisseurs doivent donc évaluer précisément la valeur verte du bien ciblé lors de la phase de négociation. Ils devront également s’assurer du respect des réglementations françaises et européennes – en vigueur ou à venir – sur les enjeux environnementaux. Dans le monde de l’immobilier d’entreprise, il s’agira notamment d’être vigilant à la conformité de l’actif en matière d’exigences de performance énergétique fixées par le décret tertiaire.

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En pratique  

La prise en compte des critères ESG dès l’acquisition d’un immeuble est un savoir-faire indispensable pour permettre d’optimiser la performance à moyen et long terme de celui-ci. La preuve : dernièrement, lors de l’achat d’un actif pour le compte de notre SCPI Épargne Pierre, l’évaluation ESG nous a permis de négocier à la baisse le prix de vente dans le cadre des négociations avec le vendeur. Comment ? En établissant un plan d’action précis afin d’améliorer la qualité intrinsèque de l’actif, et notamment sur le plan environnemental, ce qui s’est traduit par une estimation du coût des travaux à réaliser (remplacement des équipements obsolètes ou en passe de l’être, définition des travaux à prévoir pour se mettre en conformité avec les objectifs du décret tertiaire, nouvelle réglementation qui vise à économiser 60% d’énergie dans les bâtiments à l’horizon 2050). Par ailleurs, la réalisation de ces travaux nous permettra de pérenniser nos locataires sur le long terme en améliorant leur espace de travail.

Roman TROUILLET, Chargé d’investissements chez ATLAND Voisin

Avertissement : Les investissements passés ne préjugent pas des investissements futurs.

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2. Comment maintenir cette valeur verte durant l’exploitation de l’actif ?

Sans surprise, la valeur verte d’un bien n’est pas figée mais évolue en fonction de la vie du bâtiment. Le propriétaire doit donc veiller à la maintenir, voire à la renforcer, en procédant par exemple à des aménagements visant à améliorer la performance énergétique ou à protéger la biodiversité. À noter que la plupart de ces travaux entrepris sont refacturables au locataire dans la mesure où ils engendrent un gain pour ce dernier (baisse des consommations énergétiques, meilleur confort, services supplémentaires, etc.). Ces aménagements contribuent à l’attractivité du bien et au confort de ses usagers, ce qui participe à la fidélisation des locataires et à faciliter la recherche d’un nouvel occupant en cas de vacance locative. Par ailleurs, les critères ESG commencent à rentrer dans l’évaluation financière d’un immeuble réalisée par les experts immobiliers.

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Verbatim

De nombreux acteurs espèrent une meilleure prise en compte des performances de durabilité dans la valorisation financière. Le Règlement SFDR et l’Article 29 de la Loi Énergie-Climat imposent une première comptabilisation des risques et impacts extra-financiers. À terme, cette comptabilisation environnementale et sociale pourra affecter la performance et la rentabilité d’un fonds. Dans ce sens, l’AFREXIM (Association Française des sociétés d’Expertise Immobilière) développe une grille afin d’intégrer la performance ESG à la valeur d’un actif. Étude “Pratiques ESG & labellisation ISR des fonds immobiliers”, ASPIM, OID, 2023

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3. Que se passe-t-il lors de la revente d’un actif ?

Lors de la revente, les efforts de prise en compte des critères ESG font désormais partie des arguments favorables au vendeur. D’abord parce que les budgets dépensés pour les travaux et les économies réalisées sont des éléments tangibles. Cela renforce aussi le profil des actifs aux yeux des banques qui sont incitées à intégrer davantage les critères ESG dans l’octroi des prêts bancaires. À l’inverse, les biens obsolètes sur le plan énergétique se voient progressivement pénalisés. Un parallèle peut être dressé ici avec le logement : depuis le 24 août 2021, la loi Climat et Résilience planifie l’interdiction pure et simple de la location de passoires thermiques dans les prochaines années (dès 2025 pour les logements à étiquette G). Une mesure forte qui démontre que la valeur verte n’a désormais plus rien d’un concept abstrait.

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Le regard d’ATLAND Voisin

Chez ATLAND Voisin, notre démarche ISR (Investissement socialement responsable) a un caractère global qui s’intéresse aux trois piliers ESG. Nous nous intéressons autant aux thématiques purement environnementales (énergie, carbone, biodiversité, eau…) qu’aux sujets dits sociaux tels que l’usage des mobilités douces, la présence de services à proximité ou en interne ou encore la qualité de l’air et de l’eau des locaux que nous louons. Nous œuvrons ainsi pour soutenir la valeur verte de notre parc et donc des investissements de nos associés. Stéphanie LANDOUAR, Responsable RSE du Groupe ATLAND

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