Qu’est-ce que l’investissement en crowdfunding immobilier ?
En quoi consiste le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif immobilier) est une méthode de financement consistant à collecter des fonds auprès d’investisseurs particuliers pour financer un projet immobilier proposé par un promoteur ou un marchand de biens.
Il est possible de diversifier l’allocation d’actifs de ses clients avec le crowdfunding immobilier qui propose des rendements immobiliers attractifs sur des horizons d’investissement assez courts, deux ans en moyenne. Actuellement, selon ClubFunding, les taux d’intérêts proposés tournent autour de 10-11% et rémunèrent un risque de défaut de l’émetteur, et l’absence de liquidité sur la période de placement. Ils tiennent aussi à la situation actuelle dans laquelle les banques se retirent de plus en plus et laissent ainsi la place aux plateformes de crowdfunding.
Ces plateformes jouent un rôle essentiel dans le dispositif. Dorénavant, elles doivent avoir l’agrément européen Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) qui remplace les agréments Conseiller en investissement participatif (CIP) et Intermédiaire en financement participatif (IFP). Elles mettent en relation des opérateurs immobiliers et des investisseurs particuliers ou institutionnels. Elles réalisent en amont une analyse des dossiers présentés, afin de réduire le risque de défaut pour l’investisseur. Enfin, ces plateformes discutent avec les opérateurs qui acceptent de présenter les garanties les plus fortes : garanties hypothécaires, caution personnelle du dirigeant, etc.
Deux types d’opérateurs immobiliers : quelle est la différence entre un promoteur et un marchand de biens ?
Le promoteur immobilier est l’entité qui imagine, planifie et réalise des projets immobiliers (immeubles, maisons, villas, etc). Il identifie le besoin du marché local, achète le terrain, imagine le projet immobilier et s’occupe de l’ensemble des opérations de construction jusqu’à la remise des clés.
La construction de logements représente une part importante de l’activité de promotion immobilière. Cela concerne souvent des projets d’envergure comme la création de lotissements ou d’immeubles, mais le promoteur peut également intervenir dans le cadre de logements individuels. La mission principale du promoteur immobilier est donc de créer un actif immobilier pour un propriétaire qui pourra l’occuper ou l’exploiter.
À l’inverse, le marchand de biens achète un actif immobilier déjà existant afin de le rénover ou de le transformer, et de le revendre avec l’objectif de réaliser une plus-value immobilière. Celle-ci correspond à la valeur de revente moins la valeur d’achat augmentée du coût de la rénovation ou de transformation.
Dans le cas d’un projet immobilier complet réalisé par un promoteur immobilier, le coût total des travaux est évidemment plus important et est donc plus sensible encore au risque d’inflation qu’on connaît actuellement. De plus, la durée totale d’un projet de promotion immobilière est souvent nettement plus longue que celle d’un marchand de biens. Enfin, le promoteur est généralement plus dépendant que le marchand de biens des autorisations de constructions données par une collectivité locale.
Pour toutes ces raisons, nous préférons actuellement les projets portant sur des marchands de biens plutôt que des promoteurs immobiliers.
Pourquoi choisir le crowdfunding aujourd’hui ?
Attention : Risque de perte en capital. Performance et revenus non garantis. Risque de liquidité. Risque de prorogation.
Le crowdfunding immobilier n’est pas sans risque. Il existe clairement un risque de perte en capital partielle ou totale en cas de difficultés de l’opérateur immobilier, même si les garanties obtenues par la plateforme tendent à limiter ce risque. Il existe également un risque de liquidité (les obligations ne peuvent pas être revendues avant leur échéance). Cela étant, ces risques sont généralement bien rémunérés avec des taux de rémunération attractifs souvent au-dessus de 10% annuel. Néanmoins, il est important de choisir un acteur de confiance qui saura vous guider vers des projets qualitatifs.
Le rôle de la plateforme est d’effectuer une analyse méthodique des dossiers et de mettre en place des garanties solides et suffisantes pour limiter le risque et proposer ainsi un couple rendement/risque intéressant.
Lire aussi : crowdfunding immobilier : comment ça marche
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