Pourquoi investir en SCPI via le démembrement temporaire ?

Le démembrement temporaire de propriété est une stratégie patrimoniale puissante qui consiste à séparer, pour une durée fixée (souvent 5 à 10 ans), la nue-propriété et l’usufruit des parts de SCPI.

Concrètement, l'investisseur particulier acquiert la nue-propriété, tandis que l'usufruit (le droit de percevoir les loyers) est acquis par un tiers, souvent une entreprise ou un bailleur social. Cette mécanique répond à deux objectifs précis pour l'épargnant.

Une fiscalité totalement neutralisée

L'atout majeur de ce montage réside dans son efficacité fiscale. En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez aucun loyer pendant la durée du démembrement. Par conséquent, vous ne subissez aucune imposition supplémentaire (ni Impôt sur le Revenu, ni Prélèvements Sociaux). De plus, la valeur de la nue-propriété sort de l'assiette taxable de l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

C'est la solution idéale pour les investisseurs fortement imposés (TMI à 30%, 41% ou 45%) qui souhaitent capitaliser sans alourdir leur pression fiscale actuelle.

Un enrichissement mécanique et différé

En contrepartie de l'absence de revenus pendant la période, vous achetez vos parts avec une décote significative sur le prix public (généralement de 20% à 35% selon la durée).

Au terme du démembrement, l’usufruit s’éteint et vous récupérez la pleine propriété des parts automatiquement et sans frais. Vous commencez alors à percevoir les loyers potentiels sur la base de la valeur pleine, ou vous pouvez revendre les parts. Le gain réalisé correspond à la différence entre le prix d'achat décoté et la valeur de retrait à terme : une plus-value "mécanique" qui échappe elle aussi à l'impôt sur les plus-values (si la durée de détention est suffisante).

Par Romain d'Agnano, Aeternia Patrimoine

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