Démembrement de parts de SCPI : fonctionnement, avantages et limites. Matthieu Mancuso, Egeo Conseil

Le démembrement de parts de SCPI consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts, l’usufruit et la nue-propriété. Cette mécanique patrimoniale offre des avantages différents selon le profil de l’investisseur : revenus immédiats et amortissement pour l’usufruitier, décote et fiscalité allégée pour le nu-propriétaire. Mais elle comporte aussi des contraintes. Avec Matthieu Mancuso, Président et fondateur de Egeo Conseil.

Le mécanisme du démembrement de part de SCPI, comment ça fonctionne ?

Matthieu Mancuso : Le démembrement de part de SCPI est assez simple, ça consiste à séparer la pleine propriété d'une part de SCPI en deux droits distincts. On a d'abord le nu-propriétaire et d'autre part l'usufruitier. Si on fait un peu d'histoire, l'usufruit vient du latin, ça veut dire usus fructus, donc en avoir l'usage et en récolter les fruits. Donc on va avoir l'usufruitier qui va récolter les fruits de son investissement mais qui ne va pas être propriétaire de la part de SCPI et de l'autre côté on a le nu-propriétaire qui lui sera propriétaire de la part de SCPI mais qui n'en récoltera pas les fruits. Il faut savoir qu'il y a deux types de démembrements possibles, il y a le démembrement temporaire donc avec un horizon de temps défini et le démembrement viagé qui lui pour le coup s'arrête au décès de l'usufruitier.

Quels sont les avantages, mais aussi, les inconvénients de ce mécanisme ?

M.M. D'abord, pour le nu-propriétaire, l'avantage, c'est la décote du prix de part. Ensuite, on a l'avantage de la fiscalité. Comme on n'a pas de revenu, on n'a pas de fiscalité sur le revenu. Et d'autre part, les parts de SCPI en nu-propriété ne sont pas intégrées dans l'impôt sur la fortune immobilière. Et ensuite, on a l'avantage de la transmission, qui est assez intéressant. Pour l'usufruitier, l'avantage c'est d'avoir du revenu immédiat, d'une part, et d'autre part, notamment pour les personnes morales, c'est d'avoir un amortissement comptable pour éviter la fiscalité dessus. Concernant les inconvénients, on a les inconvénients classiques, je dirais, de la SCPI, c'est-à-dire risque de liquidité, perte en capital, l'engagement qui peut être un peu long terme, etc.

Quelle est la SCPI la plus intéressante en démembrement ?

M.M. Je vais vous parler d'Alta Convictions, une SCPI de la société Altarea IM, créée en 2023, qui a aujourd'hui 90 millions de capitalisation, qui est répartie majoritairement en France avec un actif en Espagne. Et pourquoi je vous parle de celle-ci ? Parce que c'est une SCPI qui a mis l'accent de manière assez forte sur le démembrement de propriétés, notamment par le fait qu'ils ont baissé leurs clés de démembrement pour être encore plus compétitifs sur le marché du démembrement et surtout parce qu'ils ont très récemment présenté le versement programmé en démembrement. Je ne suis pas certain que ce soit les seuls, mais en tout cas, dernièrement, c'est une information extrêmement importante.

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