La SCPI de capitalisation (PAREF Gestion)

Il existe trois grandes familles de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : les SCPI de capitalisation (ou de plus-value), les SCPI de rendement et les SCPI dites « fiscales ». Leur fonctionnement et leurs moteurs de performance diffèrent, tout comme leur fiscalité. Dans cet article, PAREF Gestion revient sur les grands principes, le fonctionnement et les spécificités d’une SCPI de capitalisation.

Qu’est qu’une SCPI de capitalisation ?

A l’inverse d’une SCPI de rendement, dont l’objet est de distribuer un revenu régulier (revenus fonciers, potentielles plus-values de cession d’actifs ou encore revenus financiers), l’objectif premier d’une SCPI de capitalisation est de permettre à l’épargnant de constater une revalorisation régulière du prix de part. En d’autres termes, la performance d’une SCPI de capitalisation est liée à une potentielle revalorisation de son prix de souscription (et donc de retrait) vs la perception de revenus réguliers.L’un des avantages est d’ordre fiscal notamment : la SCPI de capitalisation ne distribuant pas de revenus fonciers, l’impôt dans le temps est minoré. Il se peut néanmoins que les loyers non distribués, servant au fonctionnement de la SCPI, génèrent un résultat fiscal légèrement positif voire un déficit ! (ce fut le cas de Novapierre Résidentiel en 2024).La SCPI de capitalisation peut, en revanche, verser des plus-values exceptionnelles lorsqu’elle cède un actif générant de la plus-value comptable. Nous vous le détaillons plus bas dans cet article.En synthèse, la SCPI de capitalisation correspond à l’épargnant désireux de voir capitaliser son placement, sans percevoir de revenus dans le temps (hormis des versements exceptionnels de plus-values) et ce, dans une optique de valorisation long terme de son patrimoine.

Comment fonctionne une SCPI de capitalisation ?

Les SCPI de plus-value ne versant pas de revenus fonciers, elles investissent dans des biens décotés à fort potentiel de revalorisation. Il s’agit principalement d’immobilier résidentiel, comme les biens relevant des lois de 1948, la nue-propriété ou tous les actifs résidentiels présentant une décote importante à l’acquisition.
Après l’achat à prix avantageux d’un immeuble résidentiel destiné à la location, par exemple, la SCPI de capitalisation va s’employer à valoriser le bien afin de pouvoir le vendre avec une plus-value à terme.

Outre ce qui relève de la gestion traditionnelle d’une SCPI (réalisation de travaux, gestion courante, développement des services aux locataires) ou du choix de l’actif (son emplacement, la qualité de son bâti), la valorisation intrinsèque d’un actif décoté résidentiel relève de deux moteurs de performance :

• La revalorisation mécanique progressive du bien en lien avec son statut d’occupation (extinction de l’usufruit par exemple ou sortie d’une loi 48).
• L’évolution des prix de l’immobilier, notamment dans une zone à forte pression foncière (offre locative inférieure à la demande).

L’associé, quant à lui, peut décider de revendre ses parts avec une plus-value potentielle ou de les conserver, au terme de la période de détention (généralement conseillée supérieure à 10 ans). La valeur de la SCPI est supposée s’être appréciée au rythme de la revalorisation mécanique et foncière de son portefeuille immobilier.

Dans quels types d’actifs investit une SCPI de capitalisation ?

Comme expliqué précédemment, les actifs plébiscités par les SCPI de capitalisation sont généralement des actifs résidentiels destinés à la location, acquis avec une décote sur le prix d’acquisition.

L’immobilier décoté d’une SCPI en raison de travaux à réaliser

La SCPI de plus-value se distingue par sa capacité à identifier et acquérir des actifs immobiliers sous-cotés, souvent en raison de travaux de rénovation ou d’amélioration nécessaires. Ces biens sont typiquement sous-évalués sur le marché en raison de leur état actuel, mais présentent un potentiel de revalorisation considérable après la mise en œuvre de travaux ciblés.

L’immobilier en nue-propriété dans une SCPI

L’investissement en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix réduit, jusqu’à 60 % inférieur à sa valeur en pleine propriété. L’acquéreur ne possède que la nue-propriété, alors que l’usufruit est cédé à un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers, s’occupe de la gestion locative et prend en charge les charges et travaux durant la période de démembrement.

Pendant la durée de ce démembrement (15 à 30 ans), aucun revenu locatif n’est perçu. En revanche, à la fin de cette période, l’acquéreur récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires, qu’il peut ainsi louer, habiter ou revendre.

En résume, l’investissement en nue-propriété est une solution à long terme pour accéder à des biens immobiliers à prix réduit, avec une revalorisation potentielle à la clé.

L’immobilier Loi 1948 en SCPI

La Loi 1948 a été instaurée après la Seconde Guerre mondiale pour répondre à une pénurie de logements. Elle s’applique aux logements construits avant le 1er septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants, et occupés avant le 23 décembre 1986. Cette loi vise à protéger les locataires en maintenant des loyers très bas, parfois sans limite de durée pour les baux.
Cependant, lorsque ces logements sont libérés, les loyers peuvent être augmentés au prix du marché, ce qui permet de revaloriser le bien immobilier et de le rendre plus rentable.

La SCPI de capitalisation Novapierre Résidentiel

Novapierre Résidentiel est la première SCPI de capitalisation à avoir été lancée sur le marché. Créée par PAREF Gestion en 1996, elle reste la plus importante en termes de taille sur le marché.
Sa stratégie repose sur un modèle unique de capitalisation fondé sur l’investissement à prix décoté. Comme précisé précédemment, elle se positionne sur des biens présentant une décote à l’acquisition, compte tenu des conditions d’occupation des logements ou de la nature de la propriété (démembrement), afin de bénéficier de leur revalorisation à terme.

Novapierre Résidentiel offre l’opportunité d’investir dans un patrimoine immobilier de grande qualité, principalement constitué d’appartements situés à Paris et dans le Grand Paris.

Depuis sa création, Novapierre Résidentiel a pour objectif de constituer un patrimoine investi en immobilier locatif résidentiel décoté pour occupation. La cible initiale était les appartements occupés en vertu de la loi de 1948. Aujourd’hui, elle s’est élargie aux appartements occupés par des locataires maintenables relatifs à la loi de 1989 (dont la loi ALUR a abaissé en 2014 l’âge minimum de 70 ans à 65 ans), aux démembrements (nue-propriété), aux conventions d’occupation sociale, etc.

Trois moteurs de performance sont au cœur de la dynamique de Novapierre Résidentiel :

• L’évolution de la valeur des actifs en fonction du marché immobilier. Novapierre Résidentiel est directement impactée par les évolutions du marché immobilier résidentiel parisien.
• L’évolution de la valeur des actifs à mesure des libérations ou extinctions des statuts particuliers des actifs (extinctions d’usufruit, libérations de baux).
• Le potentiel versement de plus-values aux associés, lié aux cessions d’immeubles offrant une décote importante pour occupation.

Quelle est la fiscalité des SCPI de capitalisation ?

La SCPI de plus-value peut minoritairement, au titre des revenus « de fonctionnement » générés par la SCPI, générer un résultat foncier positif à déclarer au titre des revenus fonciers (Cerfa 2044). Ce n’est pas son essence et elle laisse plutôt apparaître un déficit foncier. Par ailleurs, quand elle n’a pas réalisé de plus-values immobilières (lors de la revente d’un bien), il n’y a pas d’impôt sur les plus-values à payer. En tant qu’associé de la SCPI, vous n’êtes pas imposable non plus tant que vous n’avez pas revendu vos parts de SCPI, potentiellement revalorisées à un prix supérieur à votre prix d’achat.
Découvrez plus en détails la fiscalité des SCPI à l’impôt sur le revenu.

Impôt sur les plus-values d’une SCPI de capitalisation

Une SCPI de capitalisation peut distribuer des plus-values de cession. Ces dernières sont taxables l’année de cession, au niveau de la SCPI. Le taux forfaitaire est de 19 % (IR) augmenté des prélèvements sociaux (17,2 %), soit 36,2 %. En revanche, l’associé des parts de SCPI doit bien déclarer cette plus-value réalisée (case 3VZ) sans qu’elle ne soit à nouveau taxée à son niveau.

En fait, il ne faut pas confondre la perception de plus-values de cessions d’actifs de la plus-value réalisée lorsqu’un associé vend ses parts de SCPI. Une taxation est alors déclenchée lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat, diminué des abattements pour la durée de détention.

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Fiscalité sur les revenus financiers d’une SCPI de capitalisation

Le placement de la trésorerie d’une SCPI de capitalisation, que ce soit avant un nouvel investissement ou après une cession d’actif, peut générer des revenus financiers.

Ces derniers sont soumis à une fiscalité en tant que Revenus de capitaux mobiliers (RCM), avec un taux global de 30 %, composé de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,2 % de prélèvements sociaux, correspondant au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). En cas d’imposition selon le barème progressif, le taux d’imposition est plus faible.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI) d’une SCPI de capitalisation

Toutes les SCPI de capitalisation, qu’elles soient à capital fixe ou variable, entrent dans votre assiette de calcul de l’IFI, si elles sont détenues en pleine propriété, aux côtés d’autres biens immobiliers. La valeur à déclarer est calculée par la société de gestion, par part et chaque année. Elle est indiquée dans l’Imprimé fiscal unique (IFU) qui vous est transmis.

Les SCPI de capitalisation offrent une opportunité unique d’investir dans l’immobilier décoté tout en capitalisant sur une forte revalorisation à long terme. Elles sont particulièrement avantageuses pour les investisseurs fortement imposés. En choisissant cette stratégie, vous bénéficiez d’un report d’imposition : aucun revenu foncier n’est perçu, vous n’êtes donc pas imposé contrairement aux SCPI de rendement. Cela vous permet de différer l’impôt jusqu’à ce que vos revenus soient plus faibles, par exemple à la retraite. Pendant ce temps, votre patrimoine continue de croître grâce à l’appréciation du prix des parts. En tant qu’investisseur ou associé, vous n’avez aucune gestion à effectuer : la société de gestion se charge de l’intégralité du portefeuille immobilier. Enfin, plus vous conservez vos parts de SCPI de capitalisation sur le long terme, plus vous profitez d’un abattement fiscal conséquent lors de leur revente.

L'actualité Pierre Papier

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