Dans la tête d’un gérant de SCPI : comment évaluer une opportunité d’investissement ? (ATLAND Voisin)

Investir en immobilier ne se limite pas à choisir un immeuble offrant un rendement élevé. En face du rendement affiché, il faut appréhender les risques ; et investir, ce n’est pas fuir les risques. C’est les comprendre, les mesurer, et les anticiper. Dans ce numéro du Déclic, nous vous proposons « d’entrer dans la tête d’un gérant de SCPI » pour découvrir la grille d’analyse qui guide les choix d’investissement. Bonne lecture.

L’occasion de décrypter les ressorts derrière la « promesse » des SCPI vis-à-vis des épargnants : la performance et la régularité (non garanties).

Et de comprendre le travail effectué par le gérant en amont pour faire le bon choix aujourd’hui et à long terme, actif par actif, ville par ville. Un travail qui peut se résumer dans un chiffre : nos équipes analysent près de 100 dossiers pour 1 acquisition réalisée pour le compte de nos SCPI sous gestion.

Risque/Bénéfice : une grille de lecture stratégique pour un gérant de SCPI

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Avant de faire une offre sur un immeuble, le gérant va s’assurer que celui-ci répond à la politique d’investissement définie pour chaque SCPI, sur le plan financier et extra-financier. Puis celui-ci examinera l’équilibre entre :

Le rendement potentiel (non garanti) : c’est-à-dire les revenus locatifs attendus, le taux de rendement à l’acquisition, le potentiel d’indexation et de valorisation à terme.
Le niveau de risque : lié à la localisation, à l’état du bâtiment, au profil du locataire, au marché local, à l’usage du bien, aux normes techniques ou encore à la liquidité de l’actif à long terme.
C’est ce duel permanent entre objectif (non garanti) de performance et maîtrise du risque qui caractérise le travail d’une société de gestion comme ATLAND Voisin ; et que nous vous proposons de découvrir.

3 grands types de risques scrutés à la loupe avant chaque acquisition

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1) Revenus locatifs : solidité du locataire et attractivité du bien

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Ici il s’agit d’évaluer le risque de baisse des loyers à court, moyen et long terme. Pour cela le gérant devra répondre à plusieurs questions

Qui est le locataire, est-il solide financièrement, quel est son historique sur le site ? Quelle est la durée ferme du bail en vigueur ? Le loyer actuel est-il supérieur au loyer de marché (ce qui pourrait inciter le locataire à déménager et/ou à renégocier son bail à terme) ? Pour un actif de commerce, hôtellerie, santé, où l’actif immobilier est directement lié à la performance du locataire, le ratio entre loyer payé et chiffre d’affaires (on parle de « taux d’effort ») est-il au bon niveau ?
Que pourrait-il se passer en cas de départ du locataire ? Le bien peut-il être reloué rapidement et à quel loyer ? Existe-t-il une demande durable pour ce type d’actif dans cette zone ? L’immeuble répond-il aux attentes actuelles de nombreuses entreprises, ou est-il « spécialisé » ?​​​​​

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2) Prix d’acquisition et valorisation

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Ici l’enjeu est d’estimer le prix attendu par le vendeur, et le potentiel de valorisation à moyen ou long terme que ça soit pour le garder en portefeuille ou pour le revendre. Ce qui se traduit par les questions suivantes

Le prix demandé par le vendeur est-il cohérent avec les valeurs constatées historiquement ? Ce prix permet-il une rentabilité suffisante par rapport à l’objectif de la SCPI ?
Y a-t-il un marché local pour revendre cet actif ? Peut-il intéresser le locataire dans le cadre d’une « vente à l’utilisateur » ? Est-il à la portée d’investisseurs locaux (ex : foncières privées) ?

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3) Dépenses de travaux

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Les immeubles et les marchés évoluent dans le temps. Avant d’acheter un immeuble il faut donc estimer les dépenses de travaux prévisibles pour le maintenir techniquement et commercialement. Le gérant fera donc en sorte de répondre aux points suivants

L’immeuble est-il sain et exempt de pathologies ? Se situe-t-il dans une zone soumise à des risques géologiques ou climatiques ?
Le bâtiment est-il aux normes environnementales, de sécurité ou d’accessibilité ? Faut-il prévoir de lourds travaux à court ou moyen terme ?
C’est dans l’évaluation de ces risques que le savoir-faire du gérant s’exprime. Un savoir-faire intimement lié, selon nous, aux choix organisationnels du gérant. Dans le cas d’ATLAND Voisin, nous sommes convaincus de l’importance de :

Avoir des équipes présentes localement pour identifier les opportunités et /ou pour les gérer ensuite
Intégrer les fonctions de gestion, allant du financier au technique, pour maîtriser le devenir de chaque immeuble
Faire appel à des experts-métier sur les différentes classes d’actifs. Chez ATLAND Voisin, des experts dans l’Hôtellerie, la Santé, la Logistique et l’immobilier d’entreprise
Un exemple concret : deux immeubles, deux logiques d’investissement
Un immeuble récent dans une zone établie, loué à une entreprise solide avec un bail de 9 ans fermes : rendement modéré, pour un risque limité.
Un immeuble dans une zone émergente, partiellement vacant et/ou nécessitant des travaux pour le commercialiser : rendement potentiel élevé, mais risques plus nombreux.
Dans les deux cas, l’actif peut être pertinent. Mais il n’aura pas le même rôle ni le même poids dans la composition du portefeuille global immédiat ou à long terme de la SCPI.

Composer un portefeuille équilibré

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Un gérant ne cherche pas à maximiser le rendement à tout prix. Il vise à créer un portefeuille robuste, diversifié, cohérent dans le temps car cette combinaison permet à une SCPI de traverser les cycles économiques, tout en offrant une distribution de revenus la plus régulière possible (objectif non garanti).
Cela implique de panacher des actifs de natures différentes :

Des actifs avec une forte visibilité sur les loyers, en phase avec l’objectif de stabilité des revenus de la SCPI (non garantis),
D’autres actifs plutôt porteurs de valorisation à moyen/long terme,
Et certains plus spécifiques mais apportant des « ingrédients » propres à leur secteur économique ou à leur géographie (ex : (santé, logistique, immobilier scientifique, etc.)
Zoom sur le profil rendement – risque des actifs de santé
Approfondissons ce dernier point en nous intéressant à l’exemple du secteur de la santé. En effet, celui-ci se caractérise par la variété et l’importance de l’immobilier dans les activités des différents opérateurs (pied d’immeuble pour les laboratoires, commerces pour les pharmacies, bureaux pour les maisons médicales, résidentiel pour les maisons de santé et les résidences, etc.).
L’emplacement et les installations constituent leur « outil de travail ». Les opérateurs sont donc « naturellement » enclins à s’engager sur des baux longs.

Notre SCPI Épargne Pierre Sophia, dédiée à la santé et aux sciences de la vie, en est une illustration : elle affiche des baux d’une durée moyenne ferme de 11 ans (au 30 septembre 2025).

Avertissements : l’investissement en parts de SCPI comporte des risques, dont un risque de perte en capital et de liquidité, le capital investi n’étant pas garanti. Les performances passées ne sauraient préjuger des performances futures. La distribution des revenus n’est pas garantie et peut varier à la hausse ou à la baisse. La SCPI ne garantit pas la revente des parts. Communication publicitaire. Ceci ne constitue pas un conseil en investissement financier.

Par Thomas Laforet, Directeur Expérience Client, ATLAND Voisin

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