Nouvelle donne immobilière, les clés du rebond

Dans un secteur se réinventant, les conseillers en gestion privilégient la pédagogie, des sélections rigoureuses et la diversification. SCPI, résidentiel locatif et investissement fractionné… tour d’horizon des pistes à envisager à l’aune d’un nouveau cycle.

Ebranlé par la forte remontée des taux en 2022-2023 et la fin, brutale pour certains acteurs, d’une décennie dorée, le marché immobilier a connu ces trois dernières années de vastes soubresauts. Toute la chaîne immobilière en a pâti. De la promotion aux transactions, en passant par la valorisation des actifs et ses répercussions sur les produits d’épargne. Là où il était facile de s’endetter avec un fort effet de levier, la nouvelle donne des taux a rebattu les cartes. Et là où les investisseurs institutionnels, assureurs en tête, raffolaient de cet actif, un changement de mentalité est survenu. Au détriment surtout des SCPI, dont le manque de liquidité est venu ternir leur image de marque. Depuis le début de 2025, une légère reprise semble pourtant poindre à l’horizon. Aussi bien au niveau des transactions que de l’appétit pour certains produits, notamment pour les SCPI.

Un nouveau cycle immobilier ?

Si certaines sociétés de gestion voient leurs SCPI historiques, souvent très exposées aux bureaux, confrontées à des baisses de prix ainsi que des problèmes de liquidité, d’autres ont su profiter des baisses de valorisations et de la remontée des rendements de cette fin de cycle. Sofidy a ainsi réalisé en 2024 près de 600 millions d’euros d’investissements, avec un rendement immédiat moyen de 8,5 %. Cette année, 900 millions sont visés. « Le prochain cycle va se caractériser par de nouveaux usages, une forte dispersion des rendements à travers l’Europe et un marché dit value, c’est-à-dire offrant des actifs de qualité décotés », précise Alexis Mignonac, directeur des investissements et du développement chez Edmond de Rothschild REIM France. Pour saisir ces opportunités, une trentaine de nouvelles SCPI à capital variable a vu le jour depuis 2023, souvent avec une approche « européenne diversifiée » et des objectifs de taux de distribution très attractifs sur le long terme. « Face à la remontée des rendements obligataires, une nouvelle SCPI doit pouvoir offrir une performance financière ambitieuse et durable », estime Foulques de Sainte Marie, managing director de Mata Capital.

La mue des SCPI

Des sociétés de gestion immobilière historiquement positionnées sur la clientèle institutionnelle, comme Mata Capital et Edmond de Rothschild REIM France, ont ainsi lancé leur première SCPI, respectivement Osmo Energie et EDR Europa. « Nous proposons une SCPI 100 % fait maison qui capitalise sur l’expertise de nos équipes implantées localement à travers l’Europe sur tous les segments de l’immobilier », souligne Kristelle Wauters, présidente d’Edmond de Rothshild REIM France. Des acteurs historiques, comme Sofidy, Atland Voisin ou Perial AM, en ont profité pour compléter leur gamme. « Positionnée sur des actifs distincts de nos autres véhicules, Sofidynamic est une SCPI diversifiée à haut rendement, axée sur les nouvelles dynamiques de l’immobilier d’entreprise en Europe et répondant aux besoins de rendement des épargnants », explique Jérôme Grumler, directeur général délégué de Sofidy. Avec Perial Opportunités Territoires, une SCPI positionnée sur l’immobilier de proximité dans les villes moyennes françaises, Perial AM s’inscrit à contre-tendance du prisme européen des nouveaux véhicules. « Nous ciblons des actifs à rendements attractifs mais fidèles à la stratégie extra-financière de cette SCPI, axée sur les mobilités douces », précise Eric Cosserat, directeur général. Atland Voisin, en revanche, a fait le choix de la SCPI thématique. « Un tel véhicule apporte potentiellement, en complément de SCPI diversifiées coeur de portefeuille, une surperformance sur le long terme, souligne Martin Jacquesson, président d’Atland Voisin. C’est précisément notre objectif avec Epargne Pierre Sophia » SCPI dédiée à la santé et aux sciences de la vie en Europe, un secteur aux fondamentaux solides, et pour laquelle nous avons constitué une équipe spécifique. »
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Le repositionnement d’acteurs historiques

D’autres acteurs historiques, comme Paref Gestion, se sont concentrés sur leur gamme, avec pédagogie pour rassurer sur les fondamentaux du produit. « Très attachés à la relation de confiance de long terme avec nos associés, nous avons adapté notre gamme au nouveau paradigme immobilier, en faisant évoluer la stratégie de trois fonds », explique Matthieu Navarre, directeur du développement. Ces propositions ont été largement adoptées lors des assemblées générales de 2024. » Après avoir abaissé les prix de part dès le début de la remontée des taux, Perial AM a également repositionné ses SCPI historiques. « En prévision du nouveau cycle immobilier, nous avons déployé une gestion proactive des actifs en portefeuille afin d’en préserver la valeur à long terme, explique Eric Cosserat. Notre stratégie historique d’amélioration des performances environnementales des immeubles est également désormais mieux prise en compte dans les valeurs d’expertise. »

Séduire une clientèle plus jeune

Si un marché plus concurrentiel est souvent sain, des craintes émergent sur la pérennité des taux de distribution très attractifs affichés par les jeunes véhicules. D’autant plus que la détente monétaire amorcée par la BCE depuis juin 2024 devrait bientôt se refléter dans les rendements des actifs. La discipline et la prudence sont donc plus que jamais de rigueur, avec un mot d’ordre chez les acteurs interrogés : la granularité, à privilégier avec des actifs de petite taille mobilisant moins de capitaux à l’acquisition (et potentiellement plus liquides). « Nous ciblons des actifs entre 5 et 15 millions d’euros, avec des baux fermes résiduels d’au moins dix ans afin d’embarquer sur la durée des rendements attractifs », précise Kristelle Wauters.

Placement de long terme sujet à des cycles, la SCPI conserve sa place dans une allocation diversifiée, notamment pour préparer sa retraite. Mais de nouvelles tendances émergent. Les SCPI récentes contournent souvent l’assurance-vie au profit de la distribution intermédiée. « Encadrer strictement le ratio d’emprise d’un assureur rassure nos conseillers en gestion de patrimoine partenaires », insiste Foulques de Sainte Marie. De nouvelles SCPI visent aussi à rendre le véhicule plus accessible et plus agile pour conquérir une clientèle plus jeune, avec des parts moins chères, des versements programmés et des dividendes mensuels.

Alors que la collecte, toujours très concentrée sur une poignée d’acteurs, repart après le creux de 2024, la pédagogie reste essentielle tout comme une sélection rigoureuse au-delà des rendements affichés. D’autant que l’AMF pointe la hausse des litiges sur les SCPI, mais aussi sur les plateformes de crowdfunding. De même faut-il faire attention aux SCPI historiques qui peinent à collecter et se trouvent donc confrontées à un manque de liquidité.
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Par Carole Leclercq

Numéro Spécial Gestion de Patrimoine 2025 - Challenges & Club Patrimoine