Le démembrement de SCPI : une stratégie patrimoniale optimisée

Le démembrement de SCPI, stratégie patrimoniale d'une subtilité remarquable, s'impose comme un outil de gestion financière dont la sophistication n'a d'égale que l'efficacité. Cette technique, qui consiste à scinder la pleine propriété des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier en deux entités distinctes - la nue-propriété et l'usufruit - offre un éventail de possibilités aussi vaste que séduisant pour l'investisseur averti. Elle permet, en effet, de conjuguer avec brio optimisation fiscale, préparation méticuleuse de la retraite et transmission patrimoniale judicieuse, le tout en capitalisant sur la nature même des SCPI, ces véhicules d'investissement immobilier indirect générant des revenus locatifs réguliers et potentiellement substantiels.

Les mécanismes spécifiques aux SCPI

La mécanique intrinsèque du démembrement de SCPI, bien que complexe, repose sur un principe fondamental : la dissociation temporaire, généralement échelonnée sur une période allant de cinq à quinze ans, des droits attachés à la propriété. Durant cet intervalle, savamment calibré en fonction des objectifs patrimoniaux de chacun, l'usufruitier se voit octroyer la jouissance des fruits produits par les parts, à savoir les dividendes distribués par la SCPI. Le nu-propriétaire, quant à lui, bien que temporairement privé de ces revenus, se trouve dans une position d'attente stratégique, sachant qu'à l'échéance du démembrement, il recouvrera automatiquement et sans frais additionnels la pleine propriété des parts, potentiellement valorisées. Cette répartition des rôles et des bénéfices n'est pas laissée au hasard : chaque SCPI dispose de son propre barème, minutieusement élaboré, permettant de déterminer avec précision la valeur respective de la nue-propriété et de l'usufruit en fonction de la durée du démembrement choisie.

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Etat des lieux du démembrement sur le marché des SCPI

La part de souscription en démembrement dans les souscriptions de SCPI est en hausse, mais varie sensiblement selon les sociétés de gestion, mais le démembrement représente une part significative des souscriptions de SCPI pour certains distributeurs, allant jusqu'à un quart des souscriptions totales dans certains cas.

Pour qui et pour quoi ?

Les profils d'investisseurs en nue-propriété et en usufruit de SCPI se distinguent nettement, répondant à des objectifs patrimoniaux spécifiques.

Le nu-propriétaire : un investisseur axé sur le long terme

Ce profil concerne souvent des contribuables avec un patrimoine conséquent, parfois assujettis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), et qui envisagent de se constituer un patrimoine générateur de revenus futurs.

Les avantages de l'acquisition de parts de SCPI en nue-propriété sont multiples :

• Constitution d'un patrimoine à moindre coût, en n'acquittant qu'une fraction du prix de la pleine propriété, avec possibilité de financement par emprunt.
• Exonération de taxation lors de la reconstitution de la pleine propriété à l'issue du démembrement.
• Exonération de l'IFI sur la valeur des parts durant la période de démembrement.

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L'usufruitier : un investisseur en quête de revenus immédiats

Ce profil regroupe généralement des contribuables souhaitant percevoir des revenus complémentaires avec un investissement initial réduit, ou des investisseurs institutionnels qui cherchent à optimiser leur trésorerie.

Les principaux atouts de l'acquisition de parts de SCPI en usufruit sont :

• Perception de revenus réguliers pendant une durée prédéfinie.
• Bénéfice de revenus basés sur la valeur de la pleine propriété, en contrepartie d'un investissement initial décoté.

Les avantages du démembrement de SCPI

L'attrait du démembrement de SCPI réside dans la multiplicité de ses avantages, au premier rang desquels figure l'optimisation fiscale. En effet, cette stratégie permet une répartition judicieuse de la charge fiscale : l'usufruitier, seul bénéficiaire des revenus générés, est également le seul à les déclarer et à supporter l'imposition afférente, tandis que le nu-propriétaire, exonéré de toute perception de revenus durant la période de démembrement, se trouve logiquement exempté de toute imposition à ce titre. Cette dichotomie fiscale s'étend jusqu'à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), dont seul l'usufruitier supporte le poids pour la valeur des parts concernées. Par ailleurs, l'acquisition de la nue-propriété s'effectue généralement avec une décote substantielle, offrant ainsi une opportunité d'investissement à moindre coût, tout en permettant de bénéficier pleinement de la potentielle appréciation future des parts.

Au-delà de ces considérations fiscales, le démembrement de SCPI s'avère être un instrument de choix pour la préparation de la retraite. L'usufruit, source de revenus complémentaires réguliers, peut en effet constituer un apport précieux pour maintenir un niveau de vie confortable durant les années post-activité professionnelle. Parallèlement, cette technique se révèle particulièrement pertinente dans une optique de transmission patrimoniale. La possibilité de transmettre la nue-propriété à un coût réduit, du fait de sa valeur taxable diminuée, ouvre la voie à des stratégies successorales optimisées, permettant de préserver le patrimoine familial tout en minimisant la charge fiscale pour les héritiers.

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Les différentes formes de démembrement et l'évaluation de l'usufruit

Le démembrement de propriété peut revêtir deux formes principales, chacune répondant à des objectifs distincts :

Le démembrement temporaire

Il s'agit d'une dissociation des droits de propriété pour une durée déterminée, fixée à l'avance. Par exemple, un parent peut donner temporairement l'usufruit d'un bien à son enfant pendant ses études.

À l'expiration de la période, la pleine propriété est automatiquement reconstituée entre les mains du nu-propriétaire.

Le démembrement peut aussi être organisé directement par la SCPI sur une durée contractuelle, avec un partage « temporaire » des droits liés à la SCPI, et un nu-propriétaire qui recouvre la totalité de la propriété au terme de la durée fixée. Une stratégie particulièrement pertinente pour capitaliser sur une période donnée en limitant les frottements fiscaux.

Le démembrement viager

Dans ce cas, l'usufruit est accordé pour la durée de vie de l'usufruitier. Cette forme est fréquemment utilisée dans les successions ou pour assurer des revenus à un conjoint survivant. L'extinction de l'usufruit ce produit au décès de l'usufruitier.

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Concernant l'évaluation de l'usufruit, deux méthodes coexistent

L'évaluation fiscale (article 669 du CGI)

L'administration fiscale établit un barème en fonction de l'âge de l'usufruitier pour déterminer la valeur de l'usufruit. Cette méthode est principalement utilisée pour le calcul des droits de donation ou de succession.

L'évaluation économique

Cette approche consiste à évaluer l'usufruit en fonction des revenus qu'il génère (loyers, dividendes) et de leur capitalisation sur la durée de l'usufruit. Cette méthode peut s'avérer plus pertinente dans certains cas, notamment pour évaluer la rentabilité d'un investissement en démembrement.

Il est important de noter que le choix de la méthode d'évaluation peut avoir des conséquences importantes sur la valorisation du démembrement et sur les implications fiscales.

Exemple d’un investissement en nue-propriété temporaire

Nous sommes face à un couple de clients qui a récupéré un capital de 100 000€ et qui souhaite obtenir des revenus complémentaires dans 10 ans. D’ici là, ils n’ont pas besoin de revenus complémentaires mais souhaitent capitaliser et obtenir ces revenus dans ce futur. Nous pouvons donc leur conseiller un investissement en démembrement temporaire sur une durée de 10 ans, qui leur permet, au terme, de bénéficier d’un capital revalorisé à 152 000€ sans coût fiscal sur ce gain, et de bénéficier donc au terme de cette durée de démembrement, d’un revenu mensuel estimé à 760€.

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Investissement en usufruit temporaire pour une personne morale

Prenons l’exemple d’une société à l’IS qui investit 40 000 € dans l’usufruit temporaire d’une SCPI pour 5 ans. Si la valeur de la pleine propriété des parts est de 200 000 € et que le rendement est de 6%, les revenus annuels seront de 12 000 €.
Sur 5 ans, cela représente 60 000 €.

En parallèle, vous pourrez amortir annuellement 8 000 € (40 000 € / 5 ans), réduisant ainsi votre revenu imposable.

Le démembrement viager « familial », une optimisation puissante

Le démembrement viager de parts de SCPI au sein d'une même famille mérite une attention toute particulière, tant il recèle de potentialités en matière de gestion patrimoniale intergénérationnelle. Cette variante permet aux ascendants de conserver l'usufruit, et donc les revenus associés, leur vie durant, tout en transmettant la nue-propriété à leurs descendants. Ce faisant, ils s'assurent d'une source de revenus pérenne pour leurs vieux jours, tout en préparant efficacement la transmission de leur patrimoine. À leur décès, les nu-propriétaires récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans avoir à s'acquitter de droits supplémentaires. Cette approche offre une flexibilité remarquable dans la gestion du patrimoine familial, permettant d'adapter la répartition des revenus et du capital aux besoins spécifiques de chaque génération, tout en garantissant le maintien des actifs au sein de la lignée familiale.

Néanmoins, il serait imprudent de ne pas souligner les points de vigilance inhérents à cette stratégie sophistiquée. La formalisation des modalités du démembrement dans un acte notarié s'avère cruciale pour prévenir tout litige ultérieur, particulièrement dans le cadre familial où les enjeux émotionnels peuvent se mêler aux considérations patrimoniales. De plus, la complexité de cette approche justifie pleinement le recours aux services d'un conseiller en gestion de patrimoine chevronné, capable d'affiner la stratégie en fonction des spécificités de chaque situation.

Un accompagnement nécessaire

Il convient également de ne pas occulter les inconvénients et risques potentiels associés au démembrement de SCPI. La liquidité des parts démembrées peut s'avérer plus restreinte que celle des parts en pleine propriété, complexifiant potentiellement leur cession.

Par ailleurs, comme tout investissement immobilier, les SCPI ne sont pas exemptes de risques : la variabilité des revenus distribués et la possibilité d'une perte en capital ne sauraient être négligées dans l'équation patrimoniale.

La rentabilité du démembrement de SCPI, quant à elle, dépend d'un savant alliage de facteurs : durée du démembrement, rendement intrinsèque de la SCPI sélectionnée, et décote appliquée à l'acquisition de la nue-propriété. À titre illustratif, considérons le cas d'un investisseur acquérant la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée décennale. Au terme de cette période, il se verra automatiquement investi de la pleine propriété, bénéficiant ainsi non seulement de la décote initiale mais également de la potentielle appréciation des parts sur la période écoulée.

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Pour tirer pleinement parti de cette stratégie, il est impératif de sélectionner avec discernement des SCPI aux performances éprouvées et à la diversification judicieuse, qu'elle soit géographique ou sectorielle. L'adéquation de la durée du démembrement avec les objectifs patrimoniaux personnels, ainsi qu'une analyse approfondie des barèmes spécifiques à chaque SCPI, sont autant d'éléments cruciaux dans l'élaboration d'une stratégie de démembrement optimale.

En conclusion, le démembrement de SCPI se présente comme une stratégie patrimoniale d'une finesse remarquable, offrant des perspectives alléchantes en termes d'optimisation fiscale, de préparation de la retraite et de transmission patrimoniale. Toutefois, sa mise en œuvre requiert une compréhension approfondie des mécanismes en jeu et un accompagnement expert pour en exploiter pleinement le potentiel tout en minimisant les risques inhérents. Dans un paysage financier en perpétuelle évolution, cette approche sophistiquée mérite assurément d'être considérée par tout investisseur soucieux d'une gestion patrimoniale à la fois innovante et pérenne.

Par Romain D'Agnano, Aeternia Patrimoine

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