SCPI et OPCI : des signaux d’amélioration en 2025

En 2025, les fonds immobiliers grand public amorcent un redressement progressif après deux exercices marqués par l’ajustement des valorisations. Les dernières statistiques publiées par l’ASPIM et l’IEIF confirment une amélioration de la collecte des SCPI et des performances globalement positives, dans un environnement qui demeure néanmoins contraint par l’incertitude économique et des tensions de liquidité encore présentes sur certains segments.

« Après deux années d’ajustement, l’exercice 2025 confirme une amélioration graduelle pour une partie des fonds immobiliers grand public. La collecte des SCPI progresse nettement et se rapproche progressivement des niveaux observés avant la phase de correction, illustrant un regain d’intérêt des épargnants. Les performances sont globalement positives, dans un environnement où la hausse des taux de rendement sur les marchés immobiliers se matérialise progressivement dans les portefeuilles, tandis que les valorisations tendent à se stabiliser. Cette amélioration s’inscrit toutefois dans un environnement encore instable, où l’incertitude économique et financière continue de peser sur les marchés immobiliers, en particulier en France. Par ailleurs, si une majorité de véhicules ne rencontre pas de difficulté de liquidité, des tensions persistent sur une partie du marché, en particulier pour certains fonds plus exposés aux actifs de bureaux. Dans ce contexte, l’ASPIM reste pleinement mobilisée aux côtés de ses membres pour renforcer la transparence et accompagner l’adaptation des fonds aux nouvelles conditions de marché », souligne Frédéric Bôl, Président de l’ASPIM.

SCPI : un retour progressif de la collecte vers les standards historiques

Avec 4,6 milliards d’euros de collecte nette en 2025, les SCPI affichent une progression de 29 % par rapport à 2024. Le quatrième trimestre concentre à lui seul 1,3 milliard d’euros, en hausse de 14 % sur le trimestre précédent et de 23 % sur un an. La collecte brute atteint 5,5 milliards d’euros, en progression de 17 %, se rapprochant de la moyenne décennale de 6,3 milliards d’euros. Le dernier trimestre 2025 marque le niveau de collecte brute trimestrielle le plus élevé depuis le deuxième trimestre 2023.

La dynamique est largement portée par les SCPI diversifiées, qui captent 65 % des souscriptions annuelles. Les SCPI à prépondérance bureaux représentent 24 % des flux, devant les segments santé et éducation, logistique et locaux d’activité, commerces et résidentiel. Cette répartition confirme l’appétence des épargnants pour les stratégies offrant une mutualisation sectorielle et géographique plus large dans un contexte encore volatil.

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Liquidité : des tensions concentrées sur certaines SCPI de bureaux

La question de la liquidité demeure un point d’attention. Au quatrième trimestre 2025, les parts en attente de rachat progressent de 366 millions d’euros, en grande partie en raison d’arbitrages de fin d’année provenant d’un acteur de l’assurance. Au 31 décembre 2025, le stock total de parts en attente atteint 2,8 milliards d’euros, soit 3,1 % de la capitalisation du marché.

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Ce montant reste fortement concentré : 15 SCPI, gérées par 7 sociétés de gestion, regroupent environ les trois quarts des parts en attente, principalement sur des véhicules à dominante bureaux. Malgré ces situations ciblées, le marché secondaire est resté actif avec 967 millions d’euros de parts échangées sur l’année, soit 1,1 % de la capitalisation.

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Distribution et performance : des écarts marqués selon les stratégies

Le taux de distribution pondéré des SCPI s’établit à 4,91 % en 2025, en progression de 0,19 point par rapport à 2024. La moitié des véhicules ont maintenu ou augmenté leurs acomptes, tandis que l’autre moitié a procédé à des réductions de dividendes. Les SCPI diversifiées affichent un taux moyen proche de 6 %, quand les SCPI résidentielles ressortent autour de 4,2 %.

Sur le plan des valorisations, le prix de part moyen pondéré recule de 3,45 % sur l’année. En intégrant distribution et évolution des prix, la performance globale des SCPI ressort à +1,46 %. Les stratégies diversifiées enregistrent la meilleure performance annuelle à +6,3 %, suivies de la logistique et des locaux d’activité à +5,8 %, des hôtels et loisirs à +5,1 % et des commerces à +4,1 %. Les SCPI de bureaux sont proches de l’équilibre, tandis que les segments santé et résidentiel restent en territoire négatif.

Au 31 décembre 2025, la capitalisation des SCPI atteint 89 milliards d’euros, en légère progression sur un an.

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OPCI et sociétés civiles : stabilisation progressive mais sorties persistantes

Les OPCI grand public enregistrent une décollecte de 1,3 milliard d’euros en 2025, en amélioration par rapport aux années précédentes, mais le quatrième trimestre marque une accélération des sorties à 472 millions d’euros. La performance globale annuelle ressort néanmoins à +0,9 %. L’actif net s’établit à 11 milliards d’euros, en repli sur un an.

Du côté des sociétés civiles en unités de compte immobilières, la décollecte annuelle atteint 584 millions d’euros, avec une accentuation des retraits au quatrième trimestre liée à des réductions de capital consécutives à des cessions d’actifs. La performance globale s’établit à +1,5 %, traduisant une stabilisation progressive des valeurs. L’actif net atteint 21 milliards d’euros à fin 2025.

Après la phase de correction engagée en 2023, l’année 2025 marque ainsi une étape de normalisation pour les fonds immobiliers non cotés. La reprise de la collecte des SCPI, la stabilisation des prix et des performances redevenues positives constituent des signaux encourageants, même si la gestion de la liquidité et l’exposition aux bureaux demeurent des enjeux structurants pour 2026.

Sources : ASPIM, IEIF

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