SCPI : quelles tendances pour la rentrée 2025 ?

SCPI : Quoi de neuf sous le soleil ?

Deux ans après la canicule, le grand coup de chaud rencontré sur les SCPI, les écarts se creusent. Les anciennes SCPI sont toujours confrontées à des problèmes de liquidité, tandis que de nouvelles SCPI moissonnent et récoltent en abondance. Poursuite de la floraison de nouveaux véhicules qui vont chercher une place au soleil.
Joyeux auspices pour les unes, tristes hospices pour les autres, voyons comment se présente cette rentrée 2025.

Les anciens porteurs de SCPI historiques face aux difficultés

Les « grognards »
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Ainsi pourrait-on appeler les anciens porteurs des SCPI historiques, fidèles associés ayant gardé le souvenir de campagnes glorieuses, mais à présent confrontés à de multiples difficultés.
Pas de possibilité de sortie à court terme, avec des rendements qui baissent malgré des loyers indexés, des évaluations qui continuent parfois de glisser malgré de multiples ajustements locaux de prix de part. De la retraite dorée qu’ils escomptaient à la retraite de Russie de sinistre mémoire, ces fidèles compagnons des sociétés de gestion n’ont pas fini de traverser la Bérézina.
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Des sociétés de gestion ont cru bâtir des empires, elles doivent beaucoup à ces petits porteurs combatifs qu’elles ont peut-être emmenés bien trop loin.
Dans cet été 2025, l’espoir peut revenir par la quasi-stabilité des expertises à mi-année, mais il reste bien difficile d’apprécier la juste valeur future de grands ensembles de bureaux vacants de 1ère ou 2ème couronne en Île-de-France.
Le refinancement des crédits initialement noués lors de l’acquisition des immeubles demeure un sujet de vigilance et de fragilité.

Les SCPI à thème : un peu, beaucoup, passionnément ou pas du tout

L’Europe, l’Europe, l’Europe, ça aboutit à quoi ?
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En général, une SCPI, produit de rendement immobilier français, investit …en France.
Mais quand les marchés européens corrigent plus tôt, alors ils se redressent plus vite,  il est donc assez naturel de voir les investissements se déplacer au-delà des frontières de l’hexagone.
Les rendements actes en main se révèlent bien supérieurs à ceux d’il y a trois ans, compétitifs face aux investissements en France dans des marchés redevenus concurrentiels et pas tous stabilisés.
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Espagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, voilà les destinations préférées en cet été pour vos capitaux. En espérant que les vacances ne soient pas observées trop rapidement, car c’est alors que les spécificités des marchés locaux et des droits des baux de chaque pays seront observées. C’est bien la maîtrise de ces sujets et des connaissances de chaque marché qui feront la différence sur le long terme.

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Au-delà des frontières, d’autres thèmes : santé, éducation, logistique, réindustrialisation marquent l’apparition de nouveaux véhicules, en grand nombre.
Le contexte de marché restant favorable aux investisseurs, c’est aussi le grand retour de nouveaux véhicules diversifiés avec le plus souvent : recherche de rendement élevé, affichage plus attractif encore porté par un délai de jouissance long, petits actifs avec assez peu de bureaux.
La collecte globale restant bien inférieure à celle des années fastes, tous ces véhicules n’atteindront pas forcément leurs ambitions de collecte. Attention à la viabilité des sociétés de gestion et à l’adéquation investissement/collecte pour ces nouveaux entrants et concurrents.
Attention également à bien distinguer le rendement 2025 de celui pouvant être régulier en régime de croisière….
Cette large gamme de solutions facilite la constitution de portefeuilles de SCPI diversifiés, un enseignement de la crise de 2023 pour bien répartir les risques en utilisant la granularité des parts de SCPI.

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Une collecte concentrée sur peu de véhicules

« Concentre-toi sur les solutions et non sur les erreurs »
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Ainsi parlait Jack Nicklaus, qui connaissait d’autres trous que ceux de l’immobilier.
Certains conseillers doivent faire partie de ses adeptes quand on constate la concentration de la collecte sur un nombre réduit de véhicules. Il faut admettre que le cercle est vertueux, collecter beaucoup permet actuellement d’investir bien et d’améliorer le rendement moyen des patrimoines.
8 SCPI seulement sont à plus de 50 M€ de collecte en 2025 dont 6 à plus de 100 M€. Arkéa REIM représente la seule société de l’univers bancaire à avoir une collecte significative.
Un seul réseau bancaire actif, une frilosité des assureurs dans le référencement de nouveaux supports immobiliers, un redémarrage timide des opérations à crédit font partie des éléments explicatifs.
Pour « l’œil du connaisseur », il reste des SCPI sans incident immobilier, sans situation préoccupante particulière, aux immeubles plutôt bien gérés et occupés, dans lesquels il peut être opportun dès aujourd’hui d’investir et dont le patrimoine  connu peut compléter et sécuriser le placement dans de nouvelles SCPI.

Les attentes de septembre 2025 pour les SCPI

Au programme de septembre
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Les expertises au 30 Juin ne devraient pas apporter de bouleversements majeurs, on peut espérer une rentrée sans nouvelle annonce de baisse de prix de part, au contraire quelques revalorisations ont commencé à être publiées en 2025.
La collection d’automne ou la collection hiver, selon le rythme choisi par l’AMF, devraient voir arriver de nouveaux modèles de SCPI. Après un premier véhicule au format Eltif 2, on espère ainsi voir apparaître des produits comportant plusieurs catégories de parts . Ce dispositif prévu dans l’ordonnance de juillet 2024 nécessite quelques compléments règlementaires, mais pourrait faciliter la coexistence des types d’investisseurs dans un même produit.
Pour ce qui est de la liquidité des anciennes SCPI, le brouillard demeure, et deux ans déjà cela commence à être bien long. Il faudra suivre les SCPI avec plus de 10% de parts en attente pour voir si des solutions pratiques peuvent être mises en place dans l’intérêt des porteurs. On peut signaler notamment l’initiative prise par Praemia (ex-Primonial) sur Primopierre avec la mise en place d’un fonds de remboursement destiné en priorité aux associés ayant des parts en attente de retrait depuis plus de 12 mois et dans la limite chacun de 300 parts par  associé et par an.
L’évolution des barèmes de crédit immobilier peut également devenir déterminante. Même en ayant des taux longs restés stables, la hausse des rendements versés par les SCPI recrée un écart de taux attractif. Emprunter à 3.5% environ pour placer à 6.5% ou plus est mathématiquement une opportunité d’utiliser la capacité d’emprunt disponible d’un épargnant.

Les évolutions possibles pour le marché des SCPI

Et après ?
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Une attention toute particulière doit être portée par les distributeurs sur de possibles évolutions : des opérations de fusions/scissions (?) sur des véhicules notamment SCPI illiquides, des rapprochements ou changement d’actionnaires pour des sociétés de gestion n’ayant pas atteint leur but ou leur taille critique, une évolution volontaire ou réglementaire pour les unités de comptes immobilières en assurance favorisant de nouveaux référencements ou des reprises de collecte.
D’ici là, les valorisations apaisées et les rendements attractifs retrouvés devraient permettre une rentrée immobilière plus sereine, ce que nous souhaitons aux épargnants fidèles et à leurs conseillers.

Par Vincent Danis
Achevé de rédiger le 13 août 2025

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