Comment investir en SCPI en 2026 dans un marché devenu sélectif ?

Un marché immobilier plus stable, mais encore sous contraintes de taux

Stabilité, résilience, retour mais concentration
Même si les taux d’intérêt long terme continuent en France de subir les aléas politiques avec des oscillations et de fréquents retours sur la ligne bleue des 3.5% à 10 ans, les expertises semblent retrouver une forme de stabilité.
Avec un retour du volume des transactions, 13,7 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise,bien aidé par quelques grosses opérations, on observe une reprise de la collecte SCPI également, en net progrès par rapport à 2024 et d’un point de vue prix de part, plus de hausses (timides) que de nouvelles baisses.

Une collecte concentrée comme premier critère de sélection

« the winner takes it all”, on observe toutefois une concentration inédite de la collecte sur un nombre limité de SCPI.
Un seul réseau bancaire a repris une collecte significative, le Crédit Mutuel, les assureurs commencent à peine à référencer de nouvelles SCPI, les rares SCPI en bonne forme référencées atteignent ça et là des plafonds temporaires de ratio d’emprise, il est temps que la relève soit prise..

Rendement élevé et retour progressif du financement à crédit

Les rendements élevés se confirment (en moyenne), le plus de 6% devient fréquent. Il facilite le retour du financement à crédit avec un écart redevenu attractif entre rendement espéré de l’actif et coût de la dette, mais très peu d’intervenants encore sur ce sujet, et grand succès d’AXA banque probablement dépassé en capacité de traitement par sa réussite.
Certaines SCPI anciennes ou récentes aux performances solides ont du mal à atteindre leurs objectifs de collecte et doivent freiner leurs ambitions.
La floraison de nouvelles SCPI en nombre, encore une douzaine millésimées 2025, crée une diversité d’offres difficiles à assimiler pour qui dispose de sa liberté de choix.

Comment analyser réellement la diversification des SCPI ?

SCPI diversifiées , vraiment ? Si on se fie à leur classification, elles le sont mais si on regarde les investissements, l’activité, la logistique, le retail park sont des secteurs en vogue, l’Europe plutôt que la France.Et en Europe, peu d’Allemagne, beaucoup d’Espagne puis de UK en 2ème partie d’année, retour des Pays-Bas et découverte des pays de l’est dont Pologne.Le bureau apparait rarement dans les investissements, plutôt en région et sur opportunité, il est devenu un actif de diversification opportuniste et plus un élément essentiel du nouvel immobilier de rendement.

Liquidité, décotes et arbitrages : les SCPI à éviter et celles à surveiller

Des nouvelles de l’infirmerie ? Les problèmes de liquidité persistent pour les victimes de l’été 2023. La baisse de prix de part n’apporte aucun regain d’attractivité face à une concurrence plus saine et au rendement supérieur.Face aux difficultés de valorisations des actifs de bureaux non recherchés en première et deuxième couronne idf, l’apparition des places de marché de revente de gré à gré montre le niveau de décote auquel ces grandes SCPI parviennent à trouver preneurs. Il faut aller chercher encore jusqu’à -30% à -40% pour les plus souffrantes.L’apparition de fonds de remboursement capés est une des initiatives de l’année à saluer même si leur impact reste limité face à l’immensité du volume de parts en attente.Parmi les points contrariant le retour à meilleure fortune, le refinancement des dettes initiales à taux bas dans les conditions de taux actuelles assèchent les liquidités faibles de ces véhicules en l’absence de collecte. Seul remède employé : taper dans la distribution, et tant pis pour les emprunteurs à crédit qui tablaient sur des revenus au moins stables.

Où se situent les opportunités d’investissement en SCPI ?

Des nouveautés intéressantes : Le lancement d’une nouvelle SCPI à capital fixe, tout comme des perspectives de SCPI à horizon ou une SCPI format Eltif 2, à suivre ! Les places de marché de revente de parts : la place du chineur pour qui souhaite faire une bonne affaire mais en acceptant une prise de risque.L’amérique se rapproche, on ne peut pas dire ça dans tous les domaines économiques… mais plusieurs SCPI ont vocation à traverser l’atlantique et le montrent dans leurs investissementsParmi les autres éléments marquants : mercato animé avec beaucoup de mouvements dans les effectifs connus et reconnus des sdg, changement d’actionnaires pour certaines, retour à la case départ pour la SCPI Patrimonia qui n’a pas trouvé son public escompté.Plus agréable : l’engouement rencontré par Iroko pour le lancement de sa nouvelle SCPI témoigne de l’appétit des partenaires et distributeurs pour une société ayant brillamment réussi ses dernières années.

Investir en SCPI en 2026 : ce qui va changer concrètement

La suspension temporaire du capital variable va créer beaucoup de volatilité et une décote initiale complémentaire probable pour les SCPI sinistrées.
Espérons que le retour de liquidité attendu par cette capacité à ajuster les prix offerts à ceux demandés permette de résoudre le problème d’une trop longue attente de transactions.
Après Primopierre et deux SCPI Perial annoncées, il conviendra de suivre si d’autres emboitent le pas.
La manière dont les assureurs ayant référencé ces SCPI en UC géreront cette évolution est un gros point d’attention. Pourvu que cela ne freine pas les assureurs dans leur référencement de nouveaux supports immobiliers.

Les points de vigilance clés pour investir en SCPI aujourd’hui

Ce qui pourrait arriver : On n’en parle presque plus mais que deviennent les SCI, unités de compte ayant tellement collecté puis décollecté depuis 2023 ? Le sujet d’évolution réglementaire pourrait faire partie des nouveautés de l’année. La fourmi n’est pas prêteuse, cessera-t ’elle ce défaut ? On aimerait voir revenir d’autres acteurs du crédit capables de prêter dans des conditions acceptables pour de futurs investissements à crédit.Surveiller attentivement les chutes de distribution ou le décalage entre revenu locatif et dividendes servis. La renégociation des baux se traduit souvent par l’abandon des indexations lourdes survenues entre temps. Ce phénomène conjugué à la renégociation des dettes peut compromettre le scénario de rendement stable attendu.Soyez vigilant de ce fait en démembrement temporaire sur les clefs de répartition entre usufruitier et nu propriétaire, selon le cas opportunité ou risque de ne pas payer le bon prix.

Pourquoi 2026 peut être une bonne année pour les conseillers en gestion de patrimoine

La prévision la plus fiable pour 2026. Entre les opportunités éphémères (capital fixe, second marché), les opportunités durables liées à la constitution de patrimoine dans des conditions de prix attractives pour les acquéreurs, de nouveaux référencements en assurance, une multitude d’offres nouvelles permettant de construire un portefeuille diversifié de plusieurs SCPI, il y aura beaucoup à faire.
Toutefois, comme en gestion financière, il ne suffit pas de choisir plusieurs véhicules marqués «diversifiés » pour qu’il soient décorrélés, et évitons de renouveler les excès d’il y a quelques années en concentrant la collecte sur quelques véhicules ayant ensuite du mal à l’investir dans des conditions correctes.
Et 2026 serait encore une meilleure année, si les taux 10 ans avaient la bonne idée de reprendre le chemin des 3% ou moins, on verrait alors que ceux ayant eu le courage d’investir au son du canon avaient bien raison !

Par Vincent Danis, Savinianne

Rédigé le 3 février 2026

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Souvenez-vous, à l'été 2025, Vincent Danis décryptait les tendances de la rentrée 2025 :

SCPI : quelles tendances pour la rentrée 2025 ?

Quoi de neuf sous le soleil ?

Deux ans après la canicule, le grand coup de chaud rencontré sur les SCPI, les écarts se creusent. Les anciennes SCPI sont toujours confrontées à des problèmes de liquidité, tandis que de nouvelles SCPI moissonnent et récoltent en abondance. Poursuite de la floraison de nouveaux véhicules qui vont chercher une place au soleil.
Joyeux auspices pour les unes, tristes hospices pour les autres, voyons comment se présente cette rentrée 2025.

Les anciens porteurs de SCPI historiques face aux difficultés

Les « grognards »
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Ainsi pourrait-on appeler les anciens porteurs des SCPI historiques, fidèles associés ayant gardé le souvenir de campagnes glorieuses, mais à présent confrontés à de multiples difficultés.
Pas de possibilité de sortie à court terme, avec des rendements qui baissent malgré des loyers indexés, des évaluations qui continuent parfois de glisser malgré de multiples ajustements locaux de prix de part. De la retraite dorée qu’ils escomptaient à la retraite de Russie de sinistre mémoire, ces fidèles compagnons des sociétés de gestion n’ont pas fini de traverser la Bérézina.
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Des sociétés de gestion ont cru bâtir des empires, elles doivent beaucoup à ces petits porteurs combatifs qu’elles ont peut-être emmenés bien trop loin.
Dans cet été 2025, l’espoir peut revenir par la quasi-stabilité des expertises à mi-année, mais il reste bien difficile d’apprécier la juste valeur future de grands ensembles de bureaux vacants de 1ère ou 2ème couronne en Île-de-France.
Le refinancement des crédits initialement noués lors de l’acquisition des immeubles demeure un sujet de vigilance et de fragilité.

Les SCPI à thème : un peu, beaucoup, passionnément ou pas du tout

L’Europe, l’Europe, l’Europe, ça aboutit à quoi ?
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En général, une SCPI, produit de rendement immobilier français, investit …en France.
Mais quand les marchés européens corrigent plus tôt, alors ils se redressent plus vite,  il est donc assez naturel de voir les investissements se déplacer au-delà des frontières de l’hexagone.
Les rendements actes en main se révèlent bien supérieurs à ceux d’il y a trois ans, compétitifs face aux investissements en France dans des marchés redevenus concurrentiels et pas tous stabilisés.
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Espagne, Pays-Bas, Royaume-Uni, voilà les destinations préférées en cet été pour vos capitaux. En espérant que les vacances ne soient pas observées trop rapidement, car c’est alors que les spécificités des marchés locaux et des droits des baux de chaque pays seront observées. C’est bien la maîtrise de ces sujets et des connaissances de chaque marché qui feront la différence sur le long terme.

Lire aussi : SCPI : la course à l’Europe
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Au-delà des frontières, d’autres thèmes : santé, éducation, logistique, réindustrialisation marquent l’apparition de nouveaux véhicules, en grand nombre.
Le contexte de marché restant favorable aux investisseurs, c’est aussi le grand retour de nouveaux véhicules diversifiés avec le plus souvent : recherche de rendement élevé, affichage plus attractif encore porté par un délai de jouissance long, petits actifs avec assez peu de bureaux.
La collecte globale restant bien inférieure à celle des années fastes, tous ces véhicules n’atteindront pas forcément leurs ambitions de collecte. Attention à la viabilité des sociétés de gestion et à l’adéquation investissement/collecte pour ces nouveaux entrants et concurrents.
Attention également à bien distinguer le rendement 2025 de celui pouvant être régulier en régime de croisière….
Cette large gamme de solutions facilite la constitution de portefeuilles de SCPI diversifiés, un enseignement de la crise de 2023 pour bien répartir les risques en utilisant la granularité des parts de SCPI.

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SCPI thématiques ou SCPI diversifiées : faut-il choisir ?

Une collecte concentrée sur peu de véhicules

« Concentre-toi sur les solutions et non sur les erreurs »
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Ainsi parlait Jack Nicklaus, qui connaissait d’autres trous que ceux de l’immobilier.
Certains conseillers doivent faire partie de ses adeptes quand on constate la concentration de la collecte sur un nombre réduit de véhicules. Il faut admettre que le cercle est vertueux, collecter beaucoup permet actuellement d’investir bien et d’améliorer le rendement moyen des patrimoines.
8 SCPI seulement sont à plus de 50 M€ de collecte en 2025 dont 6 à plus de 100 M€. Arkéa REIM représente la seule société de l’univers bancaire à avoir une collecte significative.
Un seul réseau bancaire actif, une frilosité des assureurs dans le référencement de nouveaux supports immobiliers, un redémarrage timide des opérations à crédit font partie des éléments explicatifs.
Pour « l’œil du connaisseur », il reste des SCPI sans incident immobilier, sans situation préoccupante particulière, aux immeubles plutôt bien gérés et occupés, dans lesquels il peut être opportun dès aujourd’hui d’investir et dont le patrimoine  connu peut compléter et sécuriser le placement dans de nouvelles SCPI.

Les attentes de septembre 2025 pour les SCPI

Au programme de septembre
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Les expertises au 30 Juin ne devraient pas apporter de bouleversements majeurs, on peut espérer une rentrée sans nouvelle annonce de baisse de prix de part, au contraire quelques revalorisations ont commencé à être publiées en 2025.
La collection d’automne ou la collection hiver, selon le rythme choisi par l’AMF, devraient voir arriver de nouveaux modèles de SCPI. Après un premier véhicule au format Eltif 2, on espère ainsi voir apparaître des produits comportant plusieurs catégories de parts . Ce dispositif prévu dans l’ordonnance de juillet 2024 nécessite quelques compléments règlementaires, mais pourrait faciliter la coexistence des types d’investisseurs dans un même produit.
Pour ce qui est de la liquidité des anciennes SCPI, le brouillard demeure, et deux ans déjà cela commence à être bien long. Il faudra suivre les SCPI avec plus de 10% de parts en attente pour voir si des solutions pratiques peuvent être mises en place dans l’intérêt des porteurs. On peut signaler notamment l’initiative prise par Praemia (ex-Primonial) sur Primopierre avec la mise en place d’un fonds de remboursement destiné en priorité aux associés ayant des parts en attente de retrait depuis plus de 12 mois et dans la limite chacun de 300 parts par  associé et par an.
L’évolution des barèmes de crédit immobilier peut également devenir déterminante. Même en ayant des taux longs restés stables, la hausse des rendements versés par les SCPI recrée un écart de taux attractif. Emprunter à 3.5% environ pour placer à 6.5% ou plus est mathématiquement une opportunité d’utiliser la capacité d’emprunt disponible d’un épargnant.

Les évolutions possibles pour le marché des SCPI

Et après ?
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Une attention toute particulière doit être portée par les distributeurs sur de possibles évolutions : des opérations de fusions/scissions (?) sur des véhicules notamment SCPI illiquides, des rapprochements ou changement d’actionnaires pour des sociétés de gestion n’ayant pas atteint leur but ou leur taille critique, une évolution volontaire ou réglementaire pour les unités de comptes immobilières en assurance favorisant de nouveaux référencements ou des reprises de collecte.
D’ici là, les valorisations apaisées et les rendements attractifs retrouvés devraient permettre une rentrée immobilière plus sereine, ce que nous souhaitons aux épargnants fidèles et à leurs conseillers.

Par Vincent Danis
Achevé de rédiger le 13 août 2025

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