SCPI : la diversification sectorielle, un levier indispensable de performance ?

Face aux recompositions du marché immobilier, la diversification sectorielle reste-t-elle un levier clé de performance ? Santé, logistique, commerces… SCPI spécialisées ou SCPI diversifiées, comment conserver des moteurs de rendement face aux évolutions structurelles du marché immobilier ? Réponse avec Judith Magharian-Boulanger, Euryale Services, Thibault Feuillet, Norma Capital et Foulques de Sainte-Marie, Mata Capital.

L’immobilier de santé, un levier de performance défensive pour les SCPI

Judith Magharian-Boulanger : Le secteur de la santé est un moteur de performance défensif dans une allocation immobilière. Il a su faire preuve de résilience, notamment dans les deux dernières crises que nous avons connues, celle du COVID et de la forte remontée des taux. Nous voyons les investisseurs professionnels, souvent des indicateurs avancés du comportement des épargnants, revenir sur l'immobilier, non pas à travers le bureau, mais via des secteurs alternatifs. Et la santé, un secteur de niche, en fait partie. Il attire justement ces investisseurs pour trois raisons principales : la prise en compte du vieillissement de la population, l’évolution croissante des besoins médicaux et la recherche d’actifs stables et durables dans un contexte d’incertitude économique. Euryale, pure player en immobilier de santé, y répond à travers une gamme de SCPI : Pierval Santé et Euryale Horizons Santé.

Diversification des SCPI : un moteur de surperformance face aux cycles immobiliers

Thibault Feuillet : Effectivement, chez Norma Capital, la diversification est un objectif, avec la surperformance également, car cela fait dix ans que nous avons monté NCap Régions, et dès la création de cette SCPI en 2015, le biais de la diversification était un objectif premier afin d’aller chercher l’ensemble des classes d’actifs, que ce soit bureaux, commerces, locaux d’activité ou logistique, pour répondre à cet objectif de surperformance en fonction des cycles immobiliers. Nous avons pu le prouver dans les années 2020 pendant le COVID. Pendant que le commerce était dénigré, nous sommes allés chercher des moteurs de performance sur cette classe d’actifs. Aujourd’hui, sur la partie bureau, parfois mise de côté, nous observons que la surperformance s’inscrit dans la diversification en allant chercher des bureaux d’e-commerce, des locaux d’activité et de la logistique, en fonction des inversions de cycles immobiliers. Nous le prouvons avec un TRI de 6,13 sur notre SCPI NCap Régions. Cette SCPI régionale franco-française voit sa diversification dupliquée sur NCap Continents, lancée il y a deux ans, avec une approche désormais à l’échelle européenne.

SCPI diversifiées : une stratégie long terme pour traverser les cycles économiques

Foulques de Sainte-Marie : Plus jamais à l’ordre du jour, sur la stratégie d’investissement sur Osmo Énergie, première SCPI de la gamme Osmo by Mata Capital dédiée au grand public, nous avons une diversification typologique en nous positionnant sur toutes les classes d’actifs immobilières, excepté le résidentiel, ainsi qu’une diversification géographique avec des investissements en France mais aussi en zone euro et au Royaume-Uni. Nous estimons que c’est le meilleur moyen de pouvoir traverser les différents cycles économiques et les soubresauts macroéconomiques. C’est l’ADN même d’une SCPI sur le long terme, pouvoir enjamber ces cycles. Cela passe par la diversification, la mutualisation du risque locatif, mais aussi par la granularité des investissements, avec des tickets de petite taille permettant de générer de la performance et d’assurer la pérennité du revenu locatif et de la distribution pour les associés.

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L'actualité de la Pierre papier

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Santé, tourisme ou diversification sectorielle : les stratégies SCPI se précisent

Une spécialisation forte sur les maisons médicales chez Magellim

Guillaume Hilaire : Chez Magellim, nous avons fait le choix très tôt de nous spécialiser, d'avoir une SCPI pure et même dans la santé, qui est notre métier, nous avons fait le choix de prendre un secteur de la santé très spécifique que sont les maisons médicales. C'est un choix puissant puisque nous maîtrisons nos actifs, nous maîtrisons nos secteurs d'activité, nous maîtrisons nos exploitants et nous avons une force de négociation sur les exploitants qui est bien plus importante que si nous étions diversifiés. Je pense que c'est un choix intéressant aussi pour nos CGP, parce qu'ils peuvent construire des allocations pour leurs clients en fonction du profil, du sens qu'ils mettent aux allocations et de la volonté du client, et si besoin d'arbitrer une partie de cette allocation en fonction des conditions de marché. C'est pour nous la meilleure façon aujourd'hui de gérer le patrimoine du client.

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Une logique de diversification opportuniste chez Osmo by Mata Capital

Foulques de Sainte-Marie : Oui, plutôt diversifié chez Osmo by Mata Capital, qui est toute la gamme de produits dédiés au grand public chez Mata Capital. Nous considérons qu'il faut être opportunistes sur l'ensemble des classes d'actifs immobiliers en France et en Europe, et que ces typologies d'actifs varient différemment en fonction des cycles économiques et en fonction des pays. Donc nous souhaitons mutualiser le risque locatif le plus possible et donc diversifier notre patrimoine sur chacune des classes d'actifs, excepté le résidentiel qui est une typologie d'actifs vraiment à part. Nous avons cette approche de mutualisation du risque et de diversification.

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Une stratégie santé sectoriellement et géographiquement diversifiée chez Euryale

Thierry Scheur : Si nous pouvons choisir les deux, je vais choisir les deux, puisque nous, évidemment, sommes sur la thématique santé et nous ne sommes que sur cette verticale santé. En revanche, la thématique santé ou le secteur de la santé, c'est extrêmement diversifié. Donc, je dirais un peu des deux. Et nous essayons d'illustrer cela à la fois avec une diversité sectorielle. Donc, nous sommes beaucoup sur l'hébergement, avec notamment des EHPAD, des résidences seniors, des résidences co-living, etc., des résidences handicapés. Mais également sur le secteur du soin avec les cliniques, les laboratoires, les centres d'analyse, les maisons médicales. Et puis, nous avons aussi une diversification géographique très importante puisque, avec 3,3 Mds €, c'est un gros véhicule, mais nous sommes sur 258 actifs répartis dans 9 pays. De par cette diversité sectorielle et géographique, cela nous apporte toute cette dispersion du risque finalement, parce que c'est cela que nous cherchons. Et nous, ce que nous aimons bien, c'est que ce soient donc les CGP qui nous écoutent notamment, qui soient les allocataires. C'est à eux de faire leur allocation parce que nous estimons que nous ne sommes pas le décathlonien mais que nous sommes champions du monde dans une catégorie, et c'est à l'allocataire, qui est le CGP, de faire son décathlonien virtuel.

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Une SCPI hôtelière très diversifiée chez Atream

Thibault Zuber : La SCPI Atream Hôtels est une SCPI thématique basée sur l'industrie du tourisme, mais en fait, elle est extrêmement diversifiée. En termes d'objets, nous parlons de résidences de tourisme, d'hôtels, de villages de vacances, d'hôtellerie de plein air. Mais aussi en termes de destination, nous avons tous les pays en termes de destination, mais à l'intérieur de chaque pays, nous avons la possibilité d'être à la montagne, en ville, à la campagne et sur le littoral. Mais aussi en termes de clientèle. Soit, nous sommes sur de la clientèle loisir, business ou même hybride. Soit, nous voyageons seuls ou en famille. Mais surtout tous les âges. Je vous rappelle quelques chiffres concernant l'industrie du tourisme. La France, première destination du monde. Mais l'Europe, vous avez un touriste sur deux qui vient en Europe pour faire du tourisme. Concernant le PIB, en France l'industrie du tourisme représente 8 % du PIB et en Europe 10 %. L'année 2024 est une année record avec 71 Mds € de recettes en France. Nous parlons quand même de 2,5 M d'emplois en France, des emplois directs et indirects. Ce sont des emplois non délocalisables. Ce que nous pouvons dire, c'est que l'industrie du tourisme a de très belles perspectives et qu'elle est une des plus belles économies en France.

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