SCPI de la semaine : Pierval Santé, Euryale AM. Avec Sébastien Delattre, Ambre Patrimoine.

Sébastien Delattre, CGP et fondateur du cabinet Ambre Patrimoine nous présente la SCPI Pierval Santé d’Euryale AM. La SCPI est spécialisée sur l’immobilier de santé, qui a attiré beaucoup de collecte en 2024, investi en Europe et au Royaume-Uni.

Vous avez choisi la SCPI Pierval Santé d'Euryale. Pourquoi ce choix ?

Sébastien Delattre : Une thématique très à la mode, la santé, qui est très connue et une SCPI qui a été très résiliente. Elle n'a pas connu de baisse de prix de part, avec un beau portefeuille, une belle répartition, beaucoup d'actifs et beaucoup de choses intéressantes à dire sur cette SCPI.

Que pouvons-nous dire d'autre sur cette SCPI ?

SD : Tout à fait, avec cette thématique de santé, notamment à l'étranger, ils ont pris des baux très long terme, avec une durée résiduelle de plus de 15 ans pour cette SCPI, contre 3 ou 4 ans en moyenne pour les autres SCPI sur des actifs de bureaux plus traditionnels.

Quelles sont les autres caractéristiques différenciantes de cette SCPI ?

SD : C'est une SCPI qui est très internationale. Nous n'avons que 32 % en France, tout le reste est à l'étranger, dont une partie non négligeable en dehors de la zone euro. Environ 25 % au Royaume-Uni, une mini-goutte au Canada, 0,65 %, quelque chose comme ça. Mais ce qui va être intéressant, contrairement à d'autres SCPI qui ont commencé à investir en dehors de la zone euro, c'est que nous n'aurons pas de problème de taux de change sur cette SCPI, puisque les locataires payent en euros. Ça a été conclu dans leur bail initial.

Les performances de cette SCPI ont baissé en 2024. Quelles sont vos explications sur ce sujet ?

SD : Il y a eu une baisse effectivement assez importante. En 2023, le taux de distribution était de 5,10 %, et nous sommes passés à 4,05 % en 2024. Donc plus de 20 % de baisse, c'est effectivement assez conséquent. Mais il y a une explication très logique et, quand on la connaît, c'est finalement assez rassurant pour l'avenir. Cette thématique santé est devenue très à la mode, il y a eu beaucoup plus de concurrence pour pouvoir acheter des actifs sur cette classe d'actifs. Donc la société de gestion a eu un peu plus de mal à trouver des biens qui correspondaient parfaitement à son cahier des charges. Ils ont beaucoup de relations auprès des acteurs de la santé et sont donc allés plus loin en préparant l'avenir et en achetant des VEFA, des ventes en état futur d'achèvement. Sauf que, quand on continue de collecter – c'est encore 150 M€ de collecte brute sur 2024 –, ils se sont retrouvés avec un portefeuille qui était trop largement représenté en VEFA et donc pas suffisamment de revenus qui rentraient par rapport à la capitalisation. Bonne nouvelle, la très grande majorité, pour ne pas dire la quasi-totalité, de ces VEFA ont maintenant été livrées. Le rendement distribué, si nous regardons la distribution du dernier trimestre 2024, est largement en hausse. Et nous reviendrons sur le rythme de croisière en 2025. Nous n'avons pas encore de prévision, peut-être un petit peu en dessous des 5 %, mais il n'y a pas de message pour l'instant de la société de gestion, c'est encore un peu tôt.

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