SCPI paneuropéennes : où continuer de trouver du rendement ? Philippe Cervesi (CORUM AM) Alexandre Graczyk, (Ekko) et Guillaume Eyssette (Gefinéo)

Quels sont les autres territoires d’investissement qui font sens en ce moment, les plus prometteurs ? La concurrence des néo-SCPI se fait-elle sentir dans le sourcing d’actifs ? Comment orientez-vous les acquisitions vers les différentes SCPI de CORUM : Origin, Eurion et XL ? Réponses avec Philippe Cervesi, Président de CORUM AM, Alexandre Graczyk, Directeur associé du cabinet Ekko, et Guillaume Eyssette, Directeur associé de Gefinéo.

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La France redevient attractive pour l’investissement immobilier

Guillaume Eyssette : CORUM est connu pour sa gestion opportuniste. Quels sont les pays aujourd'hui où vous trouvez des rendements intéressants ?

Philippe Cervesi : Il y en a plusieurs. Je dirais qu'en ce moment, la France redevient intéressante alors qu'elle est sur un cycle un peu décalé. Ça a été longtemps difficile d'acheter en France. Là, ça redevient intéressant. Il y a des opportunités. On en a encore au Royaume-Uni, même si on sent que c'est un des marchés qui est en train de se redresser le plus vite. C'était un des premiers à plonger, donc ça se redresse vite.
Il y a des pays, à l'inverse, qui sont en surchauffe, qui étaient très intéressants il y a un ou deux ans. Ça devient difficile de trouver des choses intéressantes en Irlande, notamment, parce qu'il y a beaucoup de SCPI qui regardent, donc ça fait monter les prix. Et voilà, il y a d'autres pays qu'on considère toujours intéressants, comme la Pologne, même si petit à petit d'autres acteurs y viennent. La Norvège est très intéressante en ce moment, avec une couronne norvégienne très basse. Donc voilà, c'est opportuniste et puis c'est aussi du deal par deal. Il faut regarder dossier par dossier. Les vendeurs ne sont pas tous dans la même situation, mais ça fait partie des pays qui sont intéressants en ce moment.

GE : La France, c'est un beau pays, mais vous savez que pour vos porteurs de parts hors assurance vie, ce n'est pas toujours optimal, notamment en termes de prélèvements sociaux.

PC : Je suis tout à fait d'accord avec ça. Après, on a toujours dit qu'on ne calquait pas notre politique d'investissement sur la fiscalité. Si on pense qu'il y a une très bonne opportunité en France qui nous généra peut-être une très grosse plus-value dans quelques années, nos porteurs, même s'ils payent un tout petit peu plus d'impôts, puisque la France représente quand même une part très faible de nos SCPI, s'il y a une très belle plus-value dans quelques années, je pense qu'ils seront contents d'avoir payé un tout petit peu plus d'impôts sur un immeuble en particulier. On leur expliquera.

Une concurrence accrue sur les petits volumes immobiliers

Alexandre Graczyk : Justement, Philippe, il y a donc un grand nombre de SCPI nouvelles qui se sont lancées ces deux dernières années, qui ont une stratégie pan-européenne, on va dire à la CORUM, on va dire ça comme ça. C'est un bel hommage. Est-ce que vous ressentez cette nouvelle concurrence lorsque vous investiguez le marché ?

PC : Pas encore tout à fait. On la ressent sur des volumes de prix plus faibles, plutôt fourchette basse pour nous. C'est-à-dire, on le ressent plutôt sur les immeubles qui valent un peu moins de 25-30 M€, pour des raisons, je pense, de collecte. Dès que vous passez 30-40 M€, on n'a quand même pas trop de SCPI en face de nous. Par contre, sur les petits volumes, oui, et là en général on fait même plus d'offres parce que quand vous avez 5, 6 SCPI qui font des offres, ils seront toujours au-dessus de nous. Aussi parce qu'on a connu ces marchés-là beaucoup moins en surchauffe, donc forcément on a une vision qui est un petit peu différente.
Et puis certains, et je le dis souvent, n'ont pas d'équipe locale. Et je redis et je signe sur ça, je suis ravi qu'aujourd'hui, il y ait une stratégie pan-européenne. Je pense que c'est vraiment rendre service aux épargnants. En revanche, pas d'équipe locale, c'est un énorme risque. Et se dire, on prend des experts locaux, on passe par des agents, par des brokers, par des asset managers. Moi, je vois tous ces gens-là aujourd'hui, les spécialistes des marchés néerlandais, irlandais, anglais, qui se battent pour avoir des mandats de SCPI parce qu'ils savent qu'ensuite, ils vont gagner tous les appels d'offres. Ça, c'est un vrai risque pour l'épargnant.

GE : Mais alors, quand vous sourcez une belle opportunité, disons dans un pays de la zone euro, comment vous la fléchez vers Origin, Eurion ou éventuellement XL ?

PC : Alors on a une politique d'investissement qui est très très claire avec des critères différents. Origin est une SCPI qui est déjà uniquement en zone euro, qui va aller chercher plutôt du rendement élevé pour délivrer le 6 %. CORUM Eurion est assez similaire à Origin mais avec une politique de rendement un peu plus faible et une vraie thématique ESG puisque c'est une SCPI qui est labellisée ESG. CORUM XL est très investie en dehors de la zone euro, elle a quand même quelques immeubles en zone euro et elle se situe à mi-chemin en termes de rendement entre Eurion et Origin.
Ça arrive que malgré ces critères on ait des immeubles qui puissent être éligibles à deux voire à trois et dans ce cas-là on a une politique d'investissement qui est très claire, c'est la SCPI qui a le plus de cash disponible, en comparant à sa capitalisation, qui achète l'immeuble. Et contrairement à certains de nos confrères, on ne fait pas et on ne fera jamais d'investissement avec 2 ou 3 SCPI qui achètent le même immeuble. On ne fait pas d'indivision entre SCPI, ça ne rend pas service à l'épargne.

La baisse des taux pourrait conduire à limiter la collecte

AG : Pour Eurion et XL, pourriez-vous envisager, à moyen terme, dans un contexte où les taux vont diminuer et peut-être les valorisations vont augmenter, est-ce que vous pourriez envisager une limitation, je dirais, de votre collecte, comme vous l'avez fait pour Origin ?

PC : Oui, raisons différentes mais oui, peut-être que ça viendra déjà dans un premier temps sur Origin, et XL potentiellement oui parce que si on arrive au cycle auquel on pense qu'on va arriver avec des taux d'intérêt qui baissent, certaines devises qui montent, il y aura peut-être des ventes massives. Et s'il y a des ventes massives, forcément il y a du cash qui revient dans la SCPI donc on limite la collecte en face parce que derrière il faut réinvestir.
Et sur CORUM Origin, là encore on va rentrer dans une période où la SCPI va pouvoir vendre. On sait que c'est une SCPI qui a beaucoup de plus-value latente au sein du fonds qui a été lancée dans un timing assez intéressant en 2020. S'il y a de gros volumes qui reviennent dans la SCPI, nécessairement il faudra aussi limiter la collecte. Donc on sait que ça a été quelque chose qui nous a permis justement d'avoir une meilleure gestion donc on le refera si on doit le refaire.

GE : J'entends parler de plus-value, alors c'est vrai que CORUM Eurion a une valeur de reconstitution qui est maintenant proche de la barre fatidique des 110 % de la valeur de souscription. Qu'envisagez-vous en termes d'augmentation potentielle du prix de part ?

PC : On va voir. On va voir la campagne d'expertise de cette année. On va voir aussi les ventes qui peuvent potentiellement être faites, si on peut en faire éventuellement une cette année ou pas. Mais pareil, on ne se ferme aucune porte.
Alors déjà, il y a une limite réglementaire que vous évoquez, qui est très claire. On le fera si on doit le faire. Après, c'est vrai qu'on préfère aujourd'hui cristalliser la valeur pour l'épargnant et plutôt vendre des immeubles, prendre la valeur tant qu'elle est là. Je pense qu'une des leçons de la crise qu'on a connue depuis 2022, c'est aussi ça. C'est que parfois, quand on atteint le maximum de valeur sur un immeuble, parce qu'on l'a acheté au bon moment, qu'on a resigné les baux au bon moment, il faut savoir aussi le vendre au bon moment. On espère, dans un premier temps, pouvoir peut-être annoncer de bonnes nouvelles.