Le marché des SCPI commence-t-il à voir le bout du tunnel ? Philippe Cervesi (CORUM AM) Alexandre Graczyk, (Ekko) et Guillaume Eyssette (Gefinéo)
Dans un marché immobilier en recomposition, les SCPI de CORUM L’Épargne tirent leur épingle du jeu, sans baisse de prix de part en 2023-2024. Avec plus de 7 milliards d’euros investis en immobilier et une collecte en nette progression sur le début d’année 2025, CORUM confirme sa résilience. Avec Philippe Cervesi, Président de CORUM AM, Alexandre Graczyk, Directeur associé du cabinet Ekko et Guillaume Eyssette, Directeur associé de Gefinéo.
Un mot de présentation de CORUM L'Épargne. Qu'est-ce que ça représente aujourd'hui ?
Philippe Cervesi : Aujourd'hui, CORUM L'Épargne, c'est un peu plus de 8 Mds € d'actifs sous gestion, principalement en immobilier, un peu plus de 7 Mds €, mais aussi 1,5 Md € en obligataire. C'est aujourd'hui un groupe d'environ 250 collaborateurs avec des bureaux dans 7 pays. Et c'est également une assurance vie, CORUM Life, qu'on a lancée depuis 2020.
Une collecte SCPI en progression au premier semestre 2025
Guillaume Eyssette : Oui Philippe, où en êtes-vous de la collecte en SCPI cette année ?
PC : La collecte est plutôt bonne. Les chiffres du premier trimestre viennent de tomber depuis l'APSIM. Et notre collecte est plutôt bonne. On est plutôt sur une dynamique meilleure que l'an dernier. On a collecté plus de 200 M€ sur le premier trimestre. Le mois d'avril a été dans la continuité. Le mois de mai n'est pas encore tout à fait terminé, mais la dynamique est à peu près semblable. Ce qu'on peut dire, c'est qu'on est sur des chiffres supérieurs à ceux de l'année 2024, et qu'on espère atteindre une collecte entre 800 M€ et 1 Md€ d'ici la fin de l'année et donc profiter du momentum de marché pour continuer à investir.
Des chiffres ASPIM encourageants mais contrastés
Alexandre Graczyk : Justement, vous parliez de l'ASPIM. Comment vous analysez les derniers chiffres, et est-ce qu'on y voit le bout du tunnel ? Et pour un prolongement de cette question, il y a des parts en attente de cession selon l'ASPIM qui sont autour de 2,6 % des volumes de capitalisation fin mars. Est-ce que, d'après vous, c'est inquiétant ?
PC : J'ai souvent dit depuis la fin de l'année 2022 et donc ce retournement de marché : quand il y a une crise, il y a souvent des gagnants et des perdants. Ces chiffres de l'ASPIM, c'est un peu ce qu'ils reflètent. Si on regarde les chiffres totaux, on est plutôt sur une tendance meilleure que l'année 2024. On peut espérer. Il y a eu un milliard de collecte nette à peu près réalisée au premier trimestre. Comme il y a une certaine saisonnalité avec plus de collecte en fin d'année, on peut penser qu'on se rapprochera des 5 Mds, entre 4,5 et 5 Mds, quand on était tombés quand même à 3,7 - 3,8. Donc c'est un peu mieux, et ça, c'est plutôt encourageant. Mais j'ai envie de dire, ça suit le cycle économique et notamment les baisses de taux entamées par la Banque centrale européenne depuis maintenant plusieurs mois. Ce qui fait que l'argent coûte un peu moins cher, il y a un peu d'argent qui revient, on est dans un cycle normal.
Là où on revient sur ce que j'évoquais, c'est-à-dire qu'il y a un peu des gagnants et des perdants, c'est qu'en revanche, on voit que ce milliard collecté, il est quand même trusté par 5 ou 6 sociétés de gestion en grande majorité, qui ont plutôt bien négocié le virage de 2022. Alors certaines étaient très jeunes, donc elles ont moins de passifs, et d'autres, ce sont celles dont on fait partie, qui ont plus d'ancienneté, mais qui ont plutôt bien ou très bien résisté à la crise actuelle.
Sur l'épargne en attente, c'est difficile à dire. C'est difficile à dire, parce que ça dépend d'énormément d'éléments. On sait qu'il y a des fonds de remboursement qui ont été mis en place, mais la première règle, pour qu'une société de gestion, enfin une SCPI, puisse rembourser ses clients, c'est quand même la collecte. Et on voit que la collecte, pour certains, elle est encore quasi nulle. Donc, il faut vendre des immeubles. Certains ont commencé à le faire, d'autres mettent plus de temps. Il y a aussi des têtes qui ont changé dans certaines sociétés de gestion. Donc, on peut penser que ça va bouger, c'est un peu trop tôt pour se prononcer.
Une stabilité des prix de part liée à une double prudence
GE : C'est vrai qu'en 2023-2024, on n'a pas connu de baisse de prix de part pour les SCPI de CORUM, ce qui n'est pas le cas partout, quand même. Qu'est-ce qui explique, selon vous, cette bonne résistance ?
PC : Alors il y a plusieurs éléments, c'est la combinaison de plusieurs facteurs. Le premier facteur, on le dit souvent, on le répète, mais c'est que la collecte, elle a été maîtrisée depuis 2017. Si on avait collecté tout ce qui était possible de collecter entre 2017 et 2022, on aurait probablement eu plusieurs milliards à investir en plus de ce qu'on a investi, ce qui nous aurait obligés, probablement, à plus accepter le jeu du marché entre 2017 et 2022, à un moment où les taux étaient très bas, et donc les taux de rendement étaient beaucoup plus bas, donc on serait rentrés sur des valeurs beaucoup plus hautes, et la chute aurait été plus importante.
De façon plus générale, je dirais qu'on a toujours refusé de voir l'immobilier comme un actif qui est autre chose qu'une prime de risque par rapport au taux d'intérêt. Pour nous, acheter de l'immobilier très cher à 3 ou 4 %, ça ne fait pas de sens. Il vaut mieux acheter, dans ce cas-là, un actif plus liquide, une obligation d'une entreprise BB+, peu importe, mais sur laquelle vous n'allez pas avoir de travaux, sur laquelle vous n'allez pas avoir de franchises à donner aux locataires tous les 3 ans, etc. Un actif immobilier, c'est tangible, mais ça reste de l'immobilier, ça reste quelque chose qui va vous coûter de l'argent. Donc ça, je pense que cette vision, elle nous a protégés, parce qu'elle nous a fait acheter des immeubles sur des rendements plus élevés, et que forcément, quand vous achetez en moyenne à 7 ou 8 %, vous êtes plus protégés.
L'autre élément qui nous a protégés, c'est la gestion. On est, je pense, quasiment les seuls, voire les seuls, à avoir des bureaux étrangers avec des équipes locales. Vous ne gérez pas un immeuble de la même façon quand vous avez des Néerlandais pour le gérer, quand vous avez des Irlandais ou des Anglais pour le gérer. Parfois, vous avez des locataires qui ne parlent pas anglais. Il faut leur parler dans leur langue locale. Vous devez aller voir vos immeubles régulièrement. Ça nous a permis de re-signer énormément de baux. On a des taux d'occupation qui sont très élevés, entre 96 et 99 %. Et ça, ça reste la meilleure protection. Quand vous avez des immeubles qui se vident, que vous n'avez plus de loyer en face, vous avez un problème.
Donc je dirais que c'est la combinaison de ces deux éléments, c'est-à-dire la bonne gestion de la collecte et la gestion immobilière qui nous ont permis d'être probablement plus résilients que pas mal d'acteurs.
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