SCPI : pourquoi le rendement annuel ne doit pas être le seul indicateur de performance à observer ? (CORUM L'Epargne)

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) vous attirent peut-être pour leurs rendements ⁽¹⁾ prometteurs, mais avez-vous déjà pensé qu’un rendement annuel ne reflétait pas toujours la véritable valeur ou la performance d’une SCPI ? Pour un investissement éclairé, il est essentiel de comprendre certains mécanismes sous-jacents et d’adopter une vision à long terme.  

Attention aux rendements annualisés : une possible impression de performance

Tout d’abord, certaines jeunes SCPI, souvent gérées par des sociétés de gestion récemment établies, peuvent vous présenter des rendements annualisés dès leur lancement (ce qui est théoriquement interdit). Pour que le rendement d'une SCPI soit véritablement représentatif de sa performance, celui-ci doit prendre en compte des performances réelles sur un an.

Prenons un exemple concret : imaginez une SCPI créée en septembre 2024, qui aurait commencé à générer des revenus dès son lancement, mais qui n’aurait finalement que quatre mois de loyers à distribuer cette année-là. Pour paraître performante, elle pourrait alors simplement multiplier artificiellement ces loyers (encaissés sur 4 mois) pour calculer un rendement théorique sur 12 mois. Or, cela donnerait l’impression que la SCPI affiche un rendement exceptionnel, tel que 10 % sur l’année (en partant d'une base de 3,23% les 4 premiers mois, annualisé sur 12 mois) : ce chiffre serait alors trompeur. En réalité, ces loyers auraient été concentrés sur une courte période et ne reflèteraient en rien le résultat réalisé sur une année complète.  

Cette pratique, bien que discutable, permet souvent aux nouvelles SCPI de figurer dans le haut des classements annuels des SCPI les plus rentables, ce qui peut fausser la perception de leur véritable potentiel.

La capacité à maintenir des performances régulières

En matière de SCPI, il est préférable de se fier à une performance à long terme plutôt qu'à un pic de rendement temporaire. En effet, une croissance stable sur le long terme est généralement plus profitable aux investisseurs.

Prenons une métaphore pour mieux comprendre...

Dans la fable “Le lièvre et la tortue” de La Fontaine, le lièvre, rapide et fougueux, se vante de ses premiers mètres parcourus à une vitesse fulgurante, laissant derrière lui une impression de performance exceptionnelle. Les observateurs, impressionnés par cette explosion de vitesse, sont convaincus que le lièvre remportera la course. Mais, en réalité, cette première impression est trompeuse...  

Pendant ce temps, la tortue avance lentement mais sûrement, avec une régularité et une persévérance qui, sur le long terme, s'avéreront bien plus fiables. Elle ne cherche pas à impressionner par une performance instantanée, mais plutôt à maintenir un rythme constant pour atteindre la ligne d'arrivée. Dans le monde des SCPI, il en va de même : une SCPI jeune et dynamique peut parfois afficher des rendements spectaculaires sur une courte période, mais cela ne garantit en rien sa capacité à maintenir cette performance dans le temps.

L’effet relutif : un boost temporaire des rendements

D’autre part, lorsque vous investissez dans une SCPI récemment créée, sachez qu’un phénomène appelé "effet relutif" peut venir fausser la performance affichée. En effet, les SCPI imposent un délai de jouissance, souvent compris entre 3 et 9 mois, qui correspond au laps de temps nécessaire pour permettre à la société de gestion d’investir l’épargne collectée dans des bonnes conditions, avant de commencer à distribuer des loyers à ses épargnants. Cependant, sachez que ce délai peut aussi temporairement augmenter les rendements affichés.  

Plus concrètement, pendant le délai de jouissance — c’est-à-dire la période entre votre achat de parts et la réception de vos premiers revenus — les loyers temporairement non versés, peuvent améliorer artificiellement le rendement affiché, donnant une impression de performance supérieure à la réalité.

Dès lors, ce mécanisme peut influer sur les classements annuels des « meilleures » SCPI, sans pour autant refléter la performance véritablement distribuée à l’épargnant sur le long terme.

La taille et l’ancienneté des SCPI : des critères de stabilité tout aussi importants  

Avant de choisir une SCPI, il est essentiel de prendre en compte son ancienneté et sa taille. En règle générale, une SCPI atteint une certaine maturité après environ cinq ans d’existence et une capitalisation de 700 millions d’euros.  

Si vous investissez dans une SCPI plus jeune, gardez à l’esprit que ses performances peuvent être volatiles (sujettes à des variations, à la hausse comme à la baisse), en raison d’une diversification encore limitée. Autrement dit, un rendement élevé dans les premières années n’est pas toujours un gage de durabilité.

Qu’est-il intéressant d’analyser, au-delà du rendement ?

Pour évaluer la solidité d’une SCPI et savoir si elle correspond à vos attentes, ne vous limitez pas au rendement annuel. Pensez aussi à vérifier :

• L’évolution du prix des parts : Une valeur stable ou en progression dans le temps est souvent le signe d’une bonne gestion et d’une valorisation saine du patrimoine immobilier.
• La diversification du portefeuille : Assurez-vous que la SCPI investit dans des immeubles variés, tant géographiquement que sectoriellement. Comme le dit l’adage, “ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier”.
• Le taux d’occupation financier (TOF) ⁽²⁾ : Un TOF élevé indique une bonne gestion locative et la capacité de la SCPI à générer des revenus réguliers.

Investir avec discernement

Enfin, retenez que si le rendement annuel peut vous séduire, il ne doit jamais être votre seul critère d’évaluation. Prenez le temps d’analyser différents paramètres et privilégiez une vision à long terme. Chez CORUM L’Épargne, les conseillers sont là pour vous guider avec expertise et honnêteté, afin que vous puissiez investir votre épargne de façon éclairée.

Votre épargne mérite une gestion réfléchie et transparente. Faites le choix d’un investissement long terme.

La SCPI est un investissement immobilier long terme qui ne présente aucune garantie de performance ni de revenus, un risque de perte en capital, un risque de devises et une liquidité limitée. Le rachat des parts n’est pas garanti. Les cessions /acquisitions réalisées et les performances passées ne préjugent pas des performances futures

⁽¹⁾ Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par le fonds pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,10 % pour CORUM Origin en 2024) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l'année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de chaque SCPI.
⁽²⁾ TOF : taux d’occupation financier, qui comprend les loyers facturés et facturables, ainsi que les locaux sous franchise de loyer.
Ce taux mesure la performance locative financière.

⁽³⁾Le taux de rendement interne (TRI) permet de mesurer la rentabilité totale d’un investissement en intégrant le fait que la valeur de l’argent évolue dans le temps. Il tient compte non seulement des revenus perçus, des frais payés et de la variation de valeur de votre investissement, mais aussi du temps qui passe : en effet, 1 € aujourd'hui vaut plus que 1 € dans 1 an, car on peut immédiatement réinvestir cet euro et le faire fructifier.