Immobilier : Quels nouveaux territoires d’investissement ? Philippe Cervesi (CORUM AM) Alexandre Graczyk, (Ekko) et Guillaume Eyssette (Gefinéo)

Alors que la collecte SCPI repart à la hausse en 2025, Philippe Cervesi, directeur général adjoint de CORUM AM, revient sur les moteurs de résilience face aux turbulences du marché. Il détaille également la stratégie d’investissement opportuniste, marquée par l’expansion aux États-Unis et un positionnement affirmé sur les cycles immobiliers européens. Avec Alexandre Graczyk, Directeur associé du cabinet Ekko et Guillaume Eyssette, Directeur associé de Gefinéo.

CORUM L’Épargne, c’est plus de 8 milliards d’euros sous gestion

Petit mot de présentation de CORUM L'Épargne. Qu'est-ce que ça représente aujourd'hui ?

Philippe Cervesi : Aujourd'hui, CORUM L'Épargne, c'est un peu plus de 8 Mds € d'actifs sous gestion, principalement en immobilier, un peu plus de 7 Mds €, mais aussi 1,5 Md € en obligataire. C'est aujourd'hui un groupe d'environ 250 collaborateurs avec des bureaux dans 7 pays. Et c'est également une assurance vie, CORUM Life, qu'on a lancée depuis 2020.

Une collecte en SCPI bien orientée sur les premiers mois de 2025

Guillaume Eyssette : Oui Philippe, où en êtes-vous de la collecte en SCPI cette année ?

PC : La collecte est plutôt bonne. Les chiffres du premier trimestre viennent de tomber depuis l'APSIM. Et notre collecte est plutôt bonne. On est plutôt sur une dynamique meilleure que l'an dernier. On a collecté plus de 200 M€ sur le premier trimestre. Le mois d'avril a été dans la continuité. Le mois de mai n'est pas encore tout à fait terminé, mais la dynamique est à peu près semblable. Ce qu'on peut dire, c'est qu'on est sur des chiffres supérieurs à ceux de l'année 2024, et qu'on espère atteindre une collecte entre 800 M€ et 1 Md€ d'ici la fin de l'année et donc profiter du momentum de marché pour continuer à investir.

Des chiffres ASPIM en amélioration mais encore inégaux

Alexandre Graczyk : Justement, vous parliez de l'ASPIM. Comment vous analysez les derniers chiffres, et est-ce qu'on y voit le bout du tunnel ? Et pour un prolongement de cette question, il y a des parts en attente de cession selon l'ASPIM qui sont autour de 2,6 % des volumes de capitalisation fin mars. Est-ce que, d'après vous, c'est inquiétant ?

PC : J'ai souvent dit depuis la fin de l'année 2022 et donc ce retournement de marché : quand il y a une crise, il y a souvent des gagnants et des perdants. Ces chiffres de l'ASPIM, c'est un peu ce qu'ils reflètent. Si on regarde les chiffres totaux, on est plutôt sur une tendance meilleure que l'année 2024. On peut espérer. Il y a eu un milliard de collecte nette à peu près réalisée au premier trimestre. Comme il y a une certaine saisonnalité avec plus de collecte en fin d'année, on peut penser qu'on se rapprochera des 5 Mds, entre 4,5 et 5 Mds, quand on était tombés quand même à 3,7 - 3,8. Donc c'est un peu mieux, et ça, c'est plutôt encourageant. Mais j'ai envie de dire, ça suit le cycle économique et notamment les baisses de taux entamées par la Banque centrale européenne depuis maintenant plusieurs mois. Ce qui fait que l'argent coûte un peu moins cher, il y a un peu d'argent qui revient, on est dans un cycle normal.
Là où on revient sur ce que j'évoquais, c'est-à-dire qu'il y a un peu des gagnants et des perdants, c'est qu'en revanche, on voit que ce milliard collecté, il est quand même trusté par 5 ou 6 sociétés de gestion en grande majorité, qui ont plutôt bien négocié le virage de 2022. Alors certaines étaient très jeunes, donc elles ont moins de passifs, et d'autres, ce sont celles dont on fait partie, qui ont plus d'ancienneté, mais qui ont plutôt bien ou très bien résisté à la crise actuelle.
Sur l'épargne en attente, c'est difficile à dire. C'est difficile à dire, parce que ça dépend d'énormément d'éléments. On sait qu'il y a des fonds de remboursement qui ont été mis en place, mais la première règle, pour qu'une société de gestion, enfin une SCPI, puisse rembourser ses clients, c'est quand même la collecte. Et on voit que la collecte, pour certains, elle est encore quasi nulle. Donc, il faut vendre des immeubles. Certains ont commencé à le faire, d'autres mettent plus de temps. Il y a aussi des têtes qui ont changé dans certaines sociétés de gestion. Donc, on peut penser que ça va bouger, c'est un peu trop tôt pour se prononcer.

Aucun recul du prix de part pour les SCPI de CORUM

GE : C'est vrai qu'en 2023-2024, on n'a pas connu de baisse de prix de part pour les SCPI de CORUM, ce qui n'est pas le cas partout, quand même. Qu'est-ce qui explique, selon vous, cette bonne résistance ?

PC : Alors il y a plusieurs éléments, c'est la combinaison de plusieurs facteurs. Le premier facteur, on le dit souvent, on le répète, mais c'est que la collecte, elle a été maîtrisée depuis 2017. Si on avait collecté tout ce qui était possible de collecter entre 2017 et 2022, on aurait probablement eu plusieurs milliards à investir en plus de ce qu'on a investi, ce qui nous aurait obligés, probablement, à plus accepter le jeu du marché entre 2017 et 2022, à un moment où les taux étaient très bas, et donc les taux de rendement étaient beaucoup plus bas, donc on serait rentrés sur des valeurs beaucoup plus hautes, et la chute aurait été plus importante.
De façon plus générale, je dirais qu'on a toujours refusé de voir l'immobilier comme un actif qui est autre chose qu'une prime de risque par rapport au taux d'intérêt. Pour nous, acheter de l'immobilier très cher à 3 ou 4 %, ça ne fait pas de sens. Il vaut mieux acheter, dans ce cas-là, un actif plus liquide, une obligation d'une entreprise BB+, peu importe, mais sur laquelle vous n'allez pas avoir de travaux, sur laquelle vous n'allez pas avoir de franchises à donner aux locataires tous les 3 ans, etc. Un actif immobilier, c'est tangible, mais ça reste de l'immobilier, ça reste quelque chose qui va vous coûter de l'argent. Donc ça, je pense que cette vision, elle nous a protégés, parce qu'elle nous a fait acheter des immeubles sur des rendements plus élevés, et que forcément, quand vous achetez en moyenne à 7 ou 8 %, vous êtes plus protégés.
L'autre élément qui nous a protégés, c'est la gestion. On est, je pense, quasiment les seuls, voire les seuls, à avoir des bureaux étrangers avec des équipes locales. Vous ne gérez pas un immeuble de la même façon quand vous avez des Néerlandais pour le gérer, quand vous avez des Irlandais ou des Anglais pour le gérer. Parfois, vous avez des locataires qui ne parlent pas anglais. Il faut leur parler dans leur langue locale. Vous devez aller voir vos immeubles régulièrement. Ça nous a permis de re-signer énormément de baux. On a des taux d'occupation qui sont très élevés, entre 96 et 99 %. Et ça, ça reste la meilleure protection. Quand vous avez des immeubles qui se vident, que vous n'avez plus de loyer en face, vous avez un problème.
Donc je dirais que c'est la combinaison de ces deux éléments, c'est-à-dire la bonne gestion de la collecte et la gestion immobilière qui nous ont permis d'être probablement plus résilients que pas mal d'acteurs.

Une crise immobilière américaine qui crée des opportunités

Alexandre Graczyk : On va parler de CORUM USA. Quel est votre regard aujourd'hui sur l'immobilier professionnel US, que vous avez eu le temps d'analyser, et qu'est-ce qui vous fait dire qu'aujourd'hui il y a un alignement de planètes sur ce marché ?

Philippe Cervesi : Il y a une crise immobilière aux États-Unis qui est importante depuis maintenant 2 ans. Si on fait juste une analogie avec l'immobilier européen, qui ne se portait pas bien non plus ces dernières années, le premier élément, c'est les taux d'intérêt. Aujourd'hui, aux États-Unis, si on veut s'endetter, c'est autour de 6,5 %. Par définition, quand la dette coûte 6,5 %, les immeubles vont coûter plus de 7 %. Et à partir de là, vous avez des coûts à réaliser.
Alors évidemment, ce n'est pas toujours mathématique et vous avez plein de vendeurs qui refuseront de vous vendre leurs immeubles à 7 %, mais vous allez trouver des accidents de marché avec des vendeurs qui ont besoin de vendre. La première acquisition qu'on a faite à New York, par exemple, en est un très très bon exemple. Je pense que la valeur de cet immeuble, ce n'est pas du tout le prix qu'on a payé. Peu ou prou, 7 % justement, en plein Manhattan. Et voilà, à nous d'en profiter. Mais c'est sûr que c'est un moment vraiment intéressant, comme il n'y en a pas eu aux États-Unis probablement depuis la crise des subprimes.

Trois acquisitions pour CORUM USA dans trois États différents

Guillaume Eyssette : Vous en êtes où de la constitution de ce patrimoine CORUM USA ? Combien d'actifs aujourd'hui ? Et puis surtout, qu'est-ce que vous avez dans le pipeline ?

PC : Trois immeubles aujourd'hui, donc cette première acquisition à New York qui avait été réalisée au mois de novembre, fin d'année 2023. C'était exactement une pharmacie, parapharmacie, un CVS sur Broadway et depuis, on a racheté deux immeubles, deux établissements de santé, l'un à Fresno en Californie et l'autre à Kyle, tout près d'Austin au Texas.
Aujourd'hui, on est exposés à 3 États. On est à New York, au Texas et en Californie, donc parmi trois des plus grands États. On a de la santé et du commerce. Et aujourd'hui, on regarde d'autres sous-jacents, comme par exemple du bureau. On regarde à nouveau du commerce et peut-être de nouveaux États. En tout cas, on étudie plusieurs possibilités. Les deux dernières acquisitions qu'on a faites, ça représente quand même quasiment 40 M$, donc ce sont quand même des volumes importants, mais on continue à se positionner. J'y vais d'ailleurs personnellement dans quelques semaines pour continuer à prospecter et pour commencer à regarder, pour ouvrir nos bureaux locaux.

Une gestion active et expérimentée de la volatilité du dollar

GE : D'accord, pour l'immobilier, vous y allez dans quelques semaines. Vous constaterez sûrement que le dollar a pas mal baissé depuis le début de l'année. Comment vous gérez la volatilité de la devise et le risque de change, finalement ?

PC : La devise, c'est quelque chose qu'on a l'habitude de gérer depuis 2017 et le lancement de CORUM. On l'a beaucoup gérée, que ce soit sur la livre sterling au Royaume-Uni, la couronne norvégienne, le dollar canadien. On a l'habitude de gérer des devises, on a vraiment des équipes dédiées à ça. Très concrètement, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est vrai qu'on a des analyses tous les matins de nos équipes recherche et on choisit de convertir, de ne pas convertir. Est-ce que c'est le bon moment ? Est-ce que c'est le mauvais moment ?
De façon très pragmatique, et là je parle uniquement de la politique sur la devise, ce qu'a fait Donald Trump depuis maintenant quelques semaines, c'est plutôt favorable pour nous, parce qu'on est en phase de constitution d'un patrimoine, d'un portefeuille aux États-Unis, et il fait plutôt baisser le dollar. Donc forcément, si c'est un moment où vous, vous allez investir dans le pays... Voilà, vous arrivez avec vos euros... Exactement, c'est plutôt une bonne chose. Donc on va voir combien de temps ça dure, jusqu'où le dollar va baisser. Il a l'air de se stabiliser autour de 1.12, 1.13, ce qui reste historiquement plutôt haut pour le dollar. Il faut le garder en tête parce qu'il a parfois été beaucoup plus bas. Certains pensaient après l'élection de Donald Trump qu'on reviendrait à la parité, voire en dessous. Donc on voit que c'est volatile. À nous d'essayer d'en tirer profit au maximum. Je pense qu'on a largement les compétences et l'expérience depuis le lancement de CORUM pour le faire. Pour l'instant, ça nous est plutôt favorable.

Une arrivée bien perçue sur un marché américain sinistré

Alexandre Graczyk : Vous parliez d'alignement de planètes, mais comment vous abordez la concurrence américaine dans un pays où vous êtes un petit Frenchie ? Un petit Frenchie qui pèse 8 Mds quand même. Je disais petit Frenchie, mais surtout, quels sont vos atouts dans ce nouvel écosystème ?

PC : Déjà, alignement de planètes, ce n'est pas qu'un alignement de planètes, parce qu'on a fait deux ans qu'on travaille sur cette SCPI, on a voulu rentrer au bon moment, on a attendu le moment où on pensait que c'était le plus opportun, même si ensuite, effectivement, on n'avait pas prévu tout le début de politique de mandat de Donald Trump, et effectivement, comme je le disais, ça nous a été plutôt favorable. Mais sur la crise immobilière, on l'attendait, et c'est un point très important, parce que justement, si on avait été le petit Frenchie qui arrive en 2021, quand l'économie américaine est au top, on n'aurait pas du tout été reçu de la même façon. Actuellement, c'est un marché assez sinistré, et donc, toutes les sources de capitaux sont les bienvenues. Donc, on est plutôt bien accueillis, on reçoit énormément de dossiers et à nous de faire le tri et de nous faire notre place.
Le premier deal qu'on fait à New York, typiquement, c'est un moyen de communication extraordinaire, y compris aux États-Unis. Parce que vous arrivez sur un marché et même les Américains sont les premiers à venir vous voir en disant que vous avez fait un super deal. Et donc, forcément, eux commencent à vous envoyer des dossiers et ça avance comme ça. Comme on l'a fait dans les 18 autres pays dans lesquels on est présent, on va commencer à se faire ce qu'on appelle justement un track record, comme ça, en communiquant sur ce qu'on fait, en expliquant pourquoi on le fait.

L’impact incertain des décisions politiques de Donald Trump

Guillaume Eyssette : Vous parliez de Trump, quel impact des politiques du nouveau président américain sur les prix de l'immobilier ?

PC : Pour l'instant, je dirais que les prix de l'immobilier ne bougent pas, voire continuent même à baisser un petit peu parce qu'il y a de l'incertitude. Les étrangers ne veulent plus trop rentrer aux États-Unis et même certains locaux font attention. Donc pour l'instant, c'est plutôt positif. Après, on sait qu'à plus long terme, lui, il a la volonté de faire baisser les taux de la Fed. Il y a peut-être une petite guerre entre lui et le président de la Fed actuellement. Pour l'instant, ces taux ne bougent pas. Tant que ces taux ne bougent pas et restent hauts, les taux de l'immobilier resteront élevés, donc les prix resteront bas. Donc on pense qu'on a une fenêtre qui est quand même encore assez longue aux États-Unis.

Une stratégie opportuniste par pays selon les cycles

Guillaume Eyssette : CORUM est connu pour sa gestion opportuniste. Quels sont les pays aujourd'hui où vous trouvez des rendements intéressants ?

Philippe Cervesi : Il y en a plusieurs. Je dirais qu'en ce moment, la France redevient intéressante alors qu'elle est sur un cycle un peu décalé. Ça a été longtemps difficile d'acheter en France. Là, ça redevient intéressant. Il y a des opportunités. On en a encore au Royaume-Uni, même si on sent que c'est un des marchés qui est en train de se redresser le plus vite. C'était un des premiers à plonger, donc ça se redresse vite.
Il y a des pays, à l'inverse, qui sont en surchauffe, qui étaient très intéressants il y a un ou deux ans. Ça devient difficile de trouver des choses intéressantes en Irlande, notamment, parce qu'il y a beaucoup de SCPI qui regardent, donc ça fait monter les prix. Et voilà, il y a d'autres pays qu'on considère toujours intéressants, comme la Pologne, même si petit à petit d'autres acteurs y viennent. La Norvège est très intéressante en ce moment, avec une couronne norvégienne très basse. Donc voilà, c'est opportuniste et puis c'est aussi du deal par deal. Il faut regarder dossier par dossier. Les vendeurs ne sont pas tous dans la même situation, mais ça fait partie des pays qui sont intéressants en ce moment.

L’investissement en France reste pertinent malgré la fiscalité

GE : La France, c'est un beau pays, mais vous savez que pour vos porteurs de parts hors assurance vie, ce n'est pas toujours optimal, notamment en termes de prélèvements sociaux.

PC : Je suis tout à fait d'accord avec ça. Après, on a toujours dit qu'on ne calquait pas notre politique d'investissement sur la fiscalité. Si on pense qu'il y a une très bonne opportunité en France qui nous généra peut-être une très grosse plus-value dans quelques années, nos porteurs, même s'ils payent un tout petit peu plus d'impôts, puisque la France représente quand même une part très faible de nos SCPI, s'il y a une très belle plus-value dans quelques années, je pense qu'ils seront contents d'avoir payé un tout petit peu plus d'impôts sur un immeuble en particulier. On leur expliquera.

Une pression concurrentielle plus forte sur les petits actifs

Alexandre Graczyk : Justement, Philippe, il y a donc un grand nombre de SCPI nouvelles qui se sont lancées ces deux dernières années, qui ont une stratégie pan-européenne, on va dire à la CORUM, on va dire ça comme ça. C'est un bel hommage. Est-ce que vous ressentez cette nouvelle concurrence lorsque vous investiguez le marché ?

PC : Pas encore tout à fait. On la ressent sur des volumes de prix plus faibles, plutôt fourchette basse pour nous. C'est-à-dire, on le ressent plutôt sur les immeubles qui valent un peu moins de 25-30 M€, pour des raisons, je pense, de collecte. Dès que vous passez 30-40 M€, on n'a quand même pas trop de SCPI en face de nous. Par contre, sur les petits volumes, oui, et là en général on fait même plus d'offres parce que quand vous avez 5, 6 SCPI qui font des offres, ils seront toujours au-dessus de nous. Aussi parce qu'on a connu ces marchés-là beaucoup moins en surchauffe, donc forcément on a une vision qui est un petit peu différente.
Et puis certains, et je le dis souvent, n'ont pas d'équipe locale. Et je redis et je signe sur ça, je suis ravi qu'aujourd'hui, il y ait une stratégie pan-européenne. Je pense que c'est vraiment rendre service aux épargnants. En revanche, pas d'équipe locale, c'est un énorme risque. Et se dire, on prend des experts locaux, on passe par des agents, par des brokers, par des asset managers. Moi, je vois tous ces gens-là aujourd'hui, les spécialistes des marchés néerlandais, irlandais, anglais, qui se battent pour avoir des mandats de SCPI parce qu'ils savent qu'ensuite, ils vont gagner tous les appels d'offres. Ça, c'est un vrai risque pour l'épargnant.

Une allocation claire entre les SCPI Origin, Eurion et XL

GE : Mais alors, quand vous sourcez une belle opportunité, disons dans un pays de la zone euro, comment vous la fléchez vers Origin, Eurion ou éventuellement XL ?

PC : Alors on a une politique d'investissement qui est très très claire avec des critères différents. Origin est une SCPI qui est déjà uniquement en zone euro, qui va aller chercher plutôt du rendement élevé pour délivrer le 6 %. CORUM Eurion est assez similaire à Origin mais avec une politique de rendement un peu plus faible et une vraie thématique ESG puisque c'est une SCPI qui est labellisée ESG. CORUM XL est très investie en dehors de la zone euro, elle a quand même quelques immeubles en zone euro et elle se situe à mi-chemin en termes de rendement entre Eurion et Origin.
Ça arrive que malgré ces critères on ait des immeubles qui puissent être éligibles à deux voire à trois et dans ce cas-là on a une politique d'investissement qui est très claire, c'est la SCPI qui a le plus de cash disponible, en comparant à sa capitalisation, qui achète l'immeuble. Et contrairement à certains de nos confrères, on ne fait pas et on ne fera jamais d'investissement avec 2 ou 3 SCPI qui achètent le même immeuble. On ne fait pas d'indivision entre SCPI, ça ne rend pas service à l'épargne.

Une collecte potentiellement limitée selon les flux et les cycles

AG : Pour Eurion et XL, pourriez-vous envisager, à moyen terme, dans un contexte où les taux vont diminuer et peut-être les valorisations vont augmenter, est-ce que vous pourriez envisager une limitation, je dirais, de votre collecte, comme vous l'avez fait pour Origin ?

PC : Oui, raisons différentes mais oui, peut-être que ça viendra déjà dans un premier temps sur Origin, et XL potentiellement oui parce que si on arrive au cycle auquel on pense qu'on va arriver avec des taux d'intérêt qui baissent, certaines devises qui montent, il y aura peut-être des ventes massives. Et s'il y a des ventes massives, forcément il y a du cash qui revient dans la SCPI donc on limite la collecte en face parce que derrière il faut réinvestir.
Et sur CORUM Origin, là encore on va rentrer dans une période où la SCPI va pouvoir vendre. On sait que c'est une SCPI qui a beaucoup de plus-value latente au sein du fonds qui a été lancée dans un timing assez intéressant en 2020. S'il y a de gros volumes qui reviennent dans la SCPI, nécessairement il faudra aussi limiter la collecte. Donc on sait que ça a été quelque chose qui nous a permis justement d'avoir une meilleure gestion donc on le refera si on doit le refaire.

Une éventuelle revalorisation à venir pour CORUM Eurion

GE : J'entends parler de plus-value, alors c'est vrai que CORUM Eurion a une valeur de reconstitution qui est maintenant proche de la barre fatidique des 110 % de la valeur de souscription. Qu'envisagez-vous en termes d'augmentation potentielle du prix de part ?

PC : On va voir. On va voir la campagne d'expertise de cette année. On va voir aussi les ventes qui peuvent potentiellement être faites, si on peut en faire éventuellement une cette année ou pas. Mais pareil, on ne se ferme aucune porte.
Alors déjà, il y a une limite réglementaire que vous évoquez, qui est très claire. On le fera si on doit le faire. Après, c'est vrai qu'on préfère aujourd'hui cristalliser la valeur pour l'épargnant et plutôt vendre des immeubles, prendre la valeur tant qu'elle est là. Je pense qu'une des leçons de la crise qu'on a connue depuis 2022, c'est aussi ça. C'est que parfois, quand on atteint le maximum de valeur sur un immeuble, parce qu'on l'a acheté au bon moment, qu'on a resigné les baux au bon moment, il faut savoir aussi le vendre au bon moment. On espère, dans un premier temps, pouvoir peut-être annoncer de bonnes nouvelles.