SCPI : la nouvelle donne (CORUM L'Epargne)

Après deux années éprouvantes, le marché des SCPI entrevoit le bout du tunnel. Une certitude : la crise a rebattu les cartes entre gérants, avec des gagnants et des perdants, et dessiné un nouveau paysage axé sur des approches internationales, opportunistes et hyper-diversifiées – à l’instar de la démarche défendue par CORUM depuis 2012. L’occasion de nouvelles perspectives pour 2025… En espérant que le marché retienne cette fois la leçon !

Une crise des SCPI prévue depuis 2023

« Effondrement », « déconfiture », « Peut-on encore faire confiance aux SCPI ? »… Les titres de presse plus alarmants les uns que les autres ont fleuri ces dix-huit derniers mois, illustrant la zone de turbulences que traverse, depuis la mi-2023, le marché des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Un marasme marqué par trois faits saillants : des décotes importantes pour une trentaine d’entre elles (jusqu’à -40 % de baisse)¹, l’émergence de nouveaux acteurs en plein décollage et – phénomène un peu passé sous silence – la résistance de la grande majorité des SCPI.

Sans tirer sur l’ambulance, le scénario des difficultés rencontrées par plusieurs acteurs historiques – en l’occurrence essentiellement des mastodontes du secteur, soutenus par de grands groupes bancaires - était malheureusement écrit. Après plusieurs années de taux bas, voire nuls, durant lesquelles ils avaient massivement collecté et largement investi malgré des prix immobiliers excessivement élevés, ces acteurs ont subi de plein fouet la hausse des taux et la dégringolade des prix consécutive. Cette hausse des taux aurait pu être anticipée. La période de taux anormalement bas ne pouvait pas durer éternellement. Il était évident que l’histoire s’inverserait un jour et que les taux repartiraient à la hausse, entraînant avec eux une correction des prix immobiliers. Or cette hausse a été particulièrement rapide ! Et c’est la crise sanitaire qui aura servi de catalyseur.

L’impact de la hausse des taux sur les prix immobiliers

Après dix-huit mois sous cloche pour cause de pandémie de COVID-19, l’activité et la consommation sont reparties en flèche fin 2021. Elles se sont rapidement heurtées aux difficultés d’approvisionnement et à la pénurie de matières premières nées de la crise sanitaire et amplifiées par la guerre en Ukraine ainsi que par les tensions sino-américaines. Conséquence immédiate : la flambée des prix. En réponse, les banques centrales du monde entier ont enclenché une hausse de leurs taux directeurs afin d’endiguer l’inflation. L’accès au crédit s’est alors complexifié, écartant peu à peu les investisseurs du marché immobilier. Or, qui dit moins de demande pour une offre constante dit baisse des prix : ceux de l’immobilier ont donc décroché. Tenus par l’obligation d’aligner les prix de part de leurs SCPI à la valeur² du patrimoine détenu (avec une tolérance de +/- 10 %), plusieurs gérants ont de facto été contraints de dévaloriser leurs prix de part, et ce, dès le printemps 2023 pour les premiers d’entre eux. Au total, près de 30 SCPI ont dévissé entre 2023 et 2024¹, en une ou plusieurs fois. Trente, c’est finalement peu au regard des plus de 200 SCPI que compte le secteur. Mais les plus durement touchées sont aussi les plus importantes en termes de capitalisation, et souvent les plus connues du grand public.

Lire aussi : Taux d'intérêts immobiliers entre 2022 et 2024

Une défiance des épargnants envers les SCPI

Il n’est donc pas surprenant que les épargnants aient fait preuve de défiance à l’égard de ce placement et considérablement réduit leurs investissements en SCPI (la collecte nette est passée d’environ 10 milliards d’euros en 2022 à 2,5 milliards d’euros sur les 9 premiers mois de 2024³). Un certain nombre d’épargnants ont même cherché à revendre leurs parts malgré la décote. Le cercle vicieux s’est alors enclenché : le coup de frein sur la collecte ayant bloqué la liquidité des SCPI concernées, ceux qui souhaitaient sortir en ont été empêchés, et la défiance n’a fait que s’accentuer. Dans le même temps, la rémunération du livret A a augmenté, d’autres produits ont émergé (fonds obligataires, produits structurés, etc.), ce qui n’a pas arrangé les affaires des SCPI.

Lire aussi : Pourquoi la SCPI est un indispensable dans une construction patrimoniale ?

Un marché à plusieurs vitesses 

La baisse de la collecte a également paralysé la capacité d’investissement des gérants. Les acquisitions réalisées par les SCPI sont ainsi tombées à 2,5 milliards d’euros sur les neuf premiers mois de 2024, après un premier coup de frein à 5,5 milliards d’euros en 2023, à comparer aux 10,7 milliards d’euros investis en 2022⁴.

Voir aussi : Collecte nette SCPI par trimestre entre 2017 et 2024

Mais si le marché est frappé dans son ensemble par cette prise de distance des épargnants, des nuances s’imposent. Toutes les SCPI ne sont pas exactement logées à la même enseigne. La grande majorité des SCPI historiques n’ont pas été contraintes de dégrader leurs prix de part, leur patrimoine n’ayant pas subi de dévaluation malgré la baisse des prix, expertise à l’appui. Autrement dit, elles avaient acheté leurs immeubles avec suffisamment de prudence et de discernement. 

Parmi ces SCPI qui ont résisté à la tempête, plusieurs ont même su tirer parti d’un contexte de marché devenu particulièrement favorable aux acheteurs. Grâce au maintien d’un flux de collecte certes moins élevé que les années précédentes, mais constant, elles ont pu saisir des immeubles proposés à des prix encore inimaginables quelques mois plus tôt. À titre d’exemple, le rendement moyen à l’acquisition des achats réalisés par la SCPI CORUM Origin en 2024 s’élève à 9,35 % en 2024 (chiffre au 30 septembre) et 9,23 % en 2023, contre 7,70 % en 2022⁵. Pour les épargnants, ces achats à prix décotés sont autant d’occasions de préparer les potentielles plus-values de demain…

De nombreuses SCPI ont d’ailleurs vu le jour ces dernières années, dans l’objectif de profiter de ce moment de marché intéressant. Rien qu’en 2024, 16 nouvelles SCPI ont fait leur apparition³. Preuve que malgré ses difficultés, le secteur reste porteur.

Au demeurant, la grande majorité des SCPI, y compris celles qui ont souffert, ont démontré la remarquable résilience du secteur en affichant un taux de distribution stable : 4,52 % en 2023, après 4,53 % en 2022 et 4,45 % en 2021⁶. Or, il convient de rappeler que verser des dividendes réguliers est bel et bien la première raison d’être des SCPI.

La diversification, levier stratégique pour les SCPI

Le point commun de la plupart des jeunes SCPI qui se lancent sur le marché ? Un positionnement diversifié, opportuniste et international, à l’instar de celui prôné par CORUM depuis la création de la SCPI CORUM Origin en 2012.

La crise des SCPI a illustré l’importance d’investir avec lucidité, et cela implique que le gérant ne s’enferme pas de lui-même dans un schéma pouvant s’avérer piégeux. Se cantonner à une seule catégorie d’immeubles ou à un territoire restreint, cela peut être séduisant d’un point de vue marketing : la SCPI qui se spécialise uniquement sur le Grand Paris ou la santé a une histoire à raconter aux épargnants ; mais ce choix revient aussi à se tenir à la merci d’un seul marché, et de son niveau de prix. Mieux vaut se donner la liberté de saisir le maximum d’opportunités, quels que soient le pays et la thématique de l’immeuble. Le rôle du gérant de SCPI consiste alors à se positionner au bon endroit au bon moment, en jonglant entre les différents cycles immobiliers. 

Faire preuve d’opportunisme, c’est par exemple acheter du bureau au moment où le reste du marché cherche à s’en débarrasser. Le marché du bureau est en effet en pleine mutation, sous l’impact de plusieurs facteurs, à commencer par l’avènement du télétravail qui a réduit la demande d’espace, mais également en raison d’une suroffre et d’un contexte économique incertain qui bride les entreprises. À La Défense par exemple, 22 % des surfaces de bureaux sont actuellement vides⁷. Les prix ont donc dégringolé, y compris pour des immeubles de bureaux très bien situés, dans la première couronne parisienne. Au printemps 2024, CORUM Eurion a ainsi fait l’acquisition de 13.500 m² de bureaux à Boulogne-Billancourt, avec un rendement à l’acquisition de 7 %⁵. À condition de sélectionner un immeuble apte à séduire un locataire solide grâce à des services de qualité et à un emplacement stratégique, le secteur du bureau garde toute sa pertinence.

Voir aussi : La solidité de nos SCPI résulte de leur grande diversification

Baisse des taux : une bonne nouvelle pour le marché des SCPI

La politique des banques centrales porte ses fruits : en 2024, les taux d’inflation sur un an sont retombés aux alentours de 2 %⁸, un constat qui se confirme mois après mois. 2 %, c’était l’objectif que les banques centrales s’étaient fixé pour desserrer l’étau. Depuis le printemps 2024, la Réserve Fédérale Américaine (FED) comme la Banque Centrale Européenne (BCE) ont donc acté plusieurs baisses successives de leurs taux directeurs. Un signal positif pour le marché des SCPI qui commence à entrevoir la lumière au bout du tunnel. Le recul des taux d’intérêt devrait en effet s’accompagner d’une remontée des prix immobiliers d’ici quelques mois, dans un mouvement exactement inverse à celui qui a provoqué leur baisse à partir de la fin 2022… Pourquoi ? Parce que le recul des taux d’intérêt redonne du souffle aux investisseurs, or plus d’acquéreurs potentiels signifie plus de concurrence à l’achat et donc hausse des prix. Reste à savoir quand les prix remonteront, le temps de l’immobilier est un temps long en raison notamment des délais incompressibles inhérents aux transactions. Le marché immobilier réagit donc systématiquement avec plusieurs mois de décalage aux événements qui le concernent. 

Les taux devraient en tout cas conserver leur tendance baissière dans les prochains mois. États et banques centrales cherchent en effet à soutenir l’activité économique, malmenée par l’enchaînement des crises et les tensions géopolitiques qui s’amoncellent depuis la pandémie de Covid-19. Une politique monétaire plus accommodante est également nécessaire pour stabiliser l’économie, dans le climat d’incertitude que connaît aujourd’hui l’Europe.

Il faut dire qu’à l’aube de 2025, les défis à relever s’accumulent sur le Vieux Continent : inconnue de la guerre en Ukraine, niveaux élevés des déficits budgétaires et dettes publiques, récession en Allemagne et possiblement en France ; tout cela sur fond d’instabilité politique de montée des extrêmes…

Voilà qui plaide d’autant plus pour une approche diversifiée de son épargne, en choisissant des SCPI investies dans tous les secteurs immobiliers et dans différents pays. Les épargnants étudieront de près la qualité des locataires qui louent les immeubles. A l’heure où les entreprises sont de plus en plus nombreuses à déposer le bilan, il importe d’être très sélectif, afin de ne retenir que des locataires très résilients, capables de payer rubis sur l’ongle.

Voir aussi : Le taux moyen de distribution des SCPI devrait augmenter cette année

États-Unis : une réponse au risque « Europe »

Et pour une meilleure répartition des risques, pourquoi ne pas élargir encore l’horizon et  investir une partie de son épargne hors de l’Europe et de ses aléas ? 

Dans cette perspective, le marché immobilier nord-américain, le plus important du monde (1,6 fois le marché européen, Royaume-Uni compris, en matière d’investissements⁹), offre une alternative intéressante. Pour les épargnants du monde entier, investir dans le pays de l’Oncle Sam est d’ailleurs une évidence. Étonnamment, pas pour les Européens… 

Les États-Unis se classent pourtant au premier rang des puissances économiques : ils génèrent 26,5 % de la richesse mondiale¹⁰, affichent une croissance moyenne de +2,1 % par an depuis l’an 2000¹⁰, accueillent près du quart des investissements mondiaux¹¹, dominent en matière d’innovation (15 % des brevets mondiaux sont américains, soit une invention sur six¹²)… Face à une Europe divisée, fragilisée par une guerre à ses frontières et par l’occasion ratée d’asseoir sa souveraineté, les États-Unis ont clairement retrouvé le lustre qui était le leur au 20^e siècle, auréolés d’un statut de superpuissance et de leur rôle de grand ordonnateur des équilibres mondiaux. 

Pas simple toutefois pour un épargnant français d’investir par lui-même sur le marché américain. CORUM L’Épargne a donc créé la SCPI CORUM USA pour lui permettre de diversifier une fraction, même minime de son épargne dans le pays le plus riche du monde. Question de bon sens… !

Voir aussi : CORUM USA, première SCPI du marché investie aux États-Unis

Par Philippe Cervesi, président de CORUM Asset Management

Lire aussi : Perspectives immobilières 2025 : à quoi doit s’attendre l’investisseur en pierre-papier ?

1 Les Echos : « Les chiffres qui actent la déconfiture des SCPI », 31 octobre 2024

2 Valeur de reconstitution : estimation du coût total nécessaire pour recréer la SCPI dans son état actuel. La valeur de reconstitution intègre la valeur de son patrimoine immobilier, mais aussi les frais associés à ses acquisitions, ses dettes et ses liquidités. Le prix de part de la SCPI doit obligatoirement correspondre à +/- 10 % de la valeur de reconstitution.

3 Source ASPIM : Les fonds immobiliers grand public au troisième trimestre 2024

4 Source ASPIM

5 Source CORUM AM. Le rendement à l’acquisition correspond au rendement immobilier au jour de l'acquisition, à savoir le loyer annuel rapporté au prix d'acquisition tous frais inclus de l'immeuble (droit d'enregistrement et honoraires de commercialisation inclus). Les investissements réalisés par les SPCI CORUM depuis leur création ne présagent pas des performances futures. Le rendement des immeubles à leur acquisition ne prend pas en compte les frais de la SCPI et ne présage pas de sa performance annuelle.

6 Source ASPIM

7 Source JDN : « Immobilier : ces millions de mètres carrés de bureaux vides à transformer en logements » 10 décembre 24

8 Les Echos : L’inflation revient en dessous de 2 % dans la zone euro, 1er octobre 2024

9 Source CBRE et analyse des gérants de CORUM

10 Source FMI - World Economic Outlook (avril 2024) - www.imf.org/external/datamapper 

11 Source Statista - « Principaux pays du monde selon leur flux des investissements directs à l'étranger (IDE) entrants en 2023 »

12 Source WIPO (World Intellectual Property Organisation)

Cette analyse apporte un éclairage sur le marché et reflète l’opinion de son auteur ; elle ne constitue pas un conseil en investissement.

La SCPI est un investissement immobilier long terme qui ne présente aucune garantie de performance ni de revenus, un risque de perte en capital, un risque de devises et une liquidité limitée. Le rachat des parts n’est pas garanti. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.
La durée de placement recommandée est de 10 ans.

Le taux de rendement interne (TRI) mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte des dividendes distribués, de l’évolution de la valeur de part sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l’investisseur. Il intègre également le fait que la valeur de l’argent évolue dans le temps : en effet, 1 € aujourd'hui vaut plus que 1 € dans 1 an, car on peut immédiatement réinvestir cet euro et le faire fructifier.

Rendement : taux de distribution, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers (payés par la SCPI pour le compte de l’associé), versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) divisé par le prix de souscription au 1er janvier de l’année N de la part. Cet indicateur permet de mesurer la performance financière annuelle de CORUM USA.

Les revenus potentiels perçus par la SCPI font l'objet d'une retenue à la source de 30% aux États-Unis. Cette retenue à la source vient s'imputer sur le prélèvement forfaitaire unique de 30% (également appelée flat tax) via le mécanisme d'élimination de la double imposition.

CORUM Asset Management est une société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE. 

Elle gère les SCPI CORUM Origin, CORUM XL, CORUM EURION et CORUM USA

CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012

CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019.

CORUM Eurion, visa SCPI n°20-04 de l’AMF du 21 janvier 2020.

CORUM USA, visa SCPI n°24-11 de l’AMF du 09 juillet 2024

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 1 000 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCEF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459, 75436 Paris Cedex 9.