« Le taux moyen de distribution des SCPI devrait augmenter cette année » Jérémy Schorr, Primaliance

Comment l'immobilier commercial aborde-t-il 2025, après deux dernières années agitées, notamment pour les SCPI ? Est-ce que les volumes reprennent ? Quelle typologie de biens cela concerne-t-il ? Jérémy Schorr, le Directeur Commercial de Primaliance, revient sur les perspectives du marché immobilier pour 2025.

Voyons-nous enfin le bout du tunnel après deux ans de crise dans l'immobilier commercial ?

Jérémy Schorr : Si nous parlons de valorisation, Vincent, nous sommes nombreux à penser que nous approchons du point bas. En termes de volumes d'investissement également, il y a une reprise initiée depuis le début de l'année, qui se confirme au troisième trimestre, puisqu'à fin septembre 2024, ce sont 100 Mds€ qui ont été investis dans l'immobilier tertiaire en Europe. La baisse des taux de la BCE donne plus de visibilité aux investisseurs, notamment sur l'atterrissage en termes de valorisation. Enfin, une prime de risque se reconstitue favorablement pour l'immobilier, ce qui encourage également les investisseurs.

Le point noir, c'est le bureau, bien sûr. Est-ce toujours aussi difficile pour le bureau en France ?

JS : Oui, en effet, c'est difficile pour le bureau. Nous constatons des volumes d'investissement en fort recul, avec des disparités, puisqu'en région, ils ont reculé de 28 %, par exemple, depuis l'année dernière, et de 56 % en Île-de-France. La demande diminue donc très fortement dans le bureau. Cela est notamment freiné par l'attentisme des investisseurs. Nous constatons également un besoin prégnant de centralité pour les utilisateurs, puisque Paris concentre 50 % de la demande placée en immobilier de bureaux.

Et le taux de vacance à Paris et en proche banlieue ?

JS : Au global, en Île-de-France, à fin septembre 2024, le taux de vacance était de 8,6 %. À Paris, il reste maîtrisé, notamment dans le quartier central des affaires, où il est de 3 %. C'est plus compliqué en revanche à La Défense. Le taux de vacance y atteint 18 % et dépasse même 20 % dans la première périphérie nord.

Si ce n'est pas la France qui profite de la reprise des volumes ?

JS : Ce sont nos voisins européens. Nous constatons une légère progression au Royaume-Uni, +7 % par exemple sur les volumes d'investissements, mais les progressions sont encore plus élevées dans des pays comme l'Irlande, le Benelux ou encore l'Italie.

Vous ne citez pas l'Allemagne, pourquoi ?

JS : Parce que c'est un peu comme la France, l'Allemagne reste relativement stable.

Qu'est-ce qui fonctionne le mieux ? Quelle typologie d'actifs ?

JS : Les typologies les plus recherchées aujourd'hui sont les actifs de diversification, comme les actifs liés à la démographie, tels que l'immobilier de santé ou le résidentiel géré, mais également la logistique et l'hôtellerie.

Comment se porte le marché des SCPI dans ce contexte ?

Il y a eu des baisses de valeur de parts ces derniers mois. Est-ce fini ?

JS : On ne peut pas dire que c'est terminé. En 2024, 17 SCPI ont encore baissé leur prix de part. Je vais citer deux exemples parmi les plus importantes : Laffitte Pierre, - 20 % ; Primopierre, - 25 %. Cependant, 7 SCPI ont augmenté leur prix de part, ce qui signifie que celles ayant collecté et investi au bon moment ont su profiter des opportunités du marché pour valoriser leur patrimoine immobilier. Sur la collecte, nous sommes à un niveau historiquement faible, probablement le plus faible depuis 10 ans, avec un atterrissage estimé à environ 3,5 Mds€ pour 2024. Cependant, le marché reste dynamique, avec plus de 15 nouvelles SCPI lancées cette année.

Les fameuses jeunes SCPI se lancent dans un contexte favorable.

JS : Exactement. Des sociétés de gestion établies lancent de nouveaux véhicules, et de nouveaux acteurs arrivent également sur le marché. Ce qui montre de fortes convictions sur ce marché avec, bien sûr, l'objectif de profiter de ces conditions de marché aujourd'hui pour acquérir des biens avec des rendements élevés, et servir des rendements élevés à leurs associés. Je vous donne un chiffre, Vincent : l'année dernière, par exemple, le taux moyen était de 4,53 % sur les SCPI, et une quinzaine de SCPI ont distribué plus de 6 %. Il devrait y avoir, en 2024, plus de 25 SCPI qui vont servir plus de 6 %. Le taux de distribution moyen devrait progresser et nous devrions voir des performances très importantes, atteignant parfois plus de 8 %.

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