Transactions immobilières : les villes Action Cœur de Ville résistent mieux que le reste du marché

Des ventes immobilières en recul, mais une résilience marquée dans les villes ACV

Le marché immobilier français a poursuivi sa correction en 2024, avec une forte contraction du nombre de transactions. Au niveau national, 945 000 ventes ont été enregistrées, dont 845 000 dans l’ancien, soit une baisse de –8 % en un an. Depuis 2018, la chute cumulée atteint –14,2 % selon les données notariales.

Pourtant, cette tendance ne se reflète pas avec la même intensité dans les villes Action Cœur de Ville (ACV). Ces 217 communes, qui représentent 11 % de la population française, concentrent 12 % des ventes de 2024, soit 112 951 transactions, un recul de 10 % par rapport à l’année précédente, mais un volume proche de celui de 2018 (–1 %).
Cette stabilité relative contraste avec l’effondrement du marché national.

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Jusqu’en 2022, les dynamiques de ventes des villes ACV et de la France entière évoluaient de manière parallèle. Depuis 2023, la baisse nationale s’accentue, tandis que celle des villes ACV, bien réelle, reste moins marquée

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Un marché ACV plus stable que la moyenne depuis 2018

L’analyse historique présentée dans le baromètre souligne une évolution en cycles, très liée au contexte économique national.
Depuis 2018 :

• forte progression entre 2018 et 2019,
• recul lié à la crise sanitaire en 2020 (–5 %),
• rebond marqué jusqu’en 2022,
• puis baisse en 2023 (–17 %) et 2024 (–10 %).

Malgré ces oscillations, le volume 2024 reste proche de celui observé six ans plus tôt, ce qui traduit une réelle stabilité structurelle du marché ACV.
À l’inverse, la France entière affiche une dégradation continue depuis 2022, confirmée visuellement dans le graphique 1 où la courbe nationale plonge plus rapidement que celle des villes ACV.

Un poids croissant des appartements dans les ventes ACV

Le baromètre met également en évidence une spécificité immobilière majeure : la place importante prise par les appartements dans les villes ACV.
En 2024 :

• 62 % des ventes ACV concernent des appartements,
• contre 45 % en France entière,
• et 75 % dans le panel des villes comparables non ACV.

Cette caractéristique influence mécaniquement les dynamiques de prix et de volumes, ajoutant un facteur d’explication à la résilience relative des transactions dans les villes ACV.

Une conclusion claire : des villes ACV mieux armées face au retournement du marché

Selon la synthèse du baromètre, les villes ACV présentent plusieurs points de résistance :

• Un volume de ventes quasi stable sur six ans, quand la France accuse une baisse de 14 %.
• Un recul 2023–2024 moins brutal que celui du marché national.
• Un positionnement immobilier spécifique, avec une plus grande part d’appartements, qui atténue les effets du resserrement du crédit.

Ainsi, même si la baisse est réelle, les villes ACV amortissent nettement mieux le choc immobilier actuel et confirment leur rôle de pôles intermédiaires attractifs, soutenus par les politiques publiques et par un marché plus équilibré.

Sources : Baromètre immobilier des villes Action Cœur de Ville 2024 – Notaires de France / ANCT

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