Immobilier : ce que révèle le bilan 2025 de BPCE sur les marchés et les bailleurs privés

Un marché immobilier de l’ancien en reprise modérée après le point bas de 2024

Le marché de l’ancien s’est légèrement redressé en 2025 après avoir atteint son creux à l’automne 2024. Les transactions ont rebondi mais la dynamique s’est essoufflée dès le mois de mai, freinée par l’instabilité politique et budgétaire ainsi que par la hausse des droits de mutation. Cette reprise hétérogène reste toutefois portée par la province, plus active que l’Île-de-France, et par les appartements plus que par les maisons.

Les six derniers mois signalent un marché apaisé : les hausses de prix concernent désormais près de deux marchés sur trois, contre un sur deux précédemment, traduisant une tension modérée entre offre et demande. Sur un an, la reprise est mesurée, mais la correction la plus forte semble désormais derrière nous.

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Un marché du neuf en rebond, mais encore loin de son niveau d’avant-crise

Le segment du neuf se redresse depuis plusieurs mois. Entre avril et septembre, les autorisations de construire progressent de 28 % sur un an et les mises en chantier de 9 %. Cette amélioration reste néanmoins très relative : les volumes demeurent faibles et largement en dessous de la période 2018-2022.

Deux réalités coexistent.
La promotion immobilière continue de se contracter, et pourrait enregistrer en 2025 un troisième plus bas historique consécutif, environ 30 % en dessous des niveaux d’avant-crise. La demande des particuliers, elle, baisse pour la quatrième année consécutive.
En parallèle, la construction de maisons individuelles pures rebondit nettement (+20 % en six mois), stimulée par l’élargissement du prêt à taux zéro depuis avril 2025.

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Taux, crédit et conjoncture : une année 2026 sous tension

La stabilité récente des taux ne serait que temporaire. BPCE anticipe une légère remontée à la fin 2025, suivie d’une poursuite de la hausse en 2026. Les Français semblent désormais accepter un taux immobilier supérieur à 3 %, mais ce contexte s’accompagne de risques accrus liés au ralentissement économique et à la hausse du chômage.

Avec la fin de la pression baissière exercée par la politique monétaire de la BCE, l’OAT à 10 ans évolue à la hausse et entraîne mécaniquement une progression des taux des crédits immobiliers. Le taux moyen des nouveaux prêts atteindrait ainsi 3,35 % en 2026, dans une production dominée par les primo-accédants.

Les ventes devraient suivre des trajectoires divergentes. Le marché de l’ancien serait le plus pénalisé, avec une reprise moins solide. Dans le neuf, seule la maison individuelle devrait progresser ; la promotion resterait en bas de cycle en l’absence de dispositif de soutien à l’investissement locatif.

BPCE prévoit ainsi une hausse limitée des prix de l’ancien : +0,7 % en 2026 après +1,0 % en 2025.

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Le crédit immobilier : rebond en 2025, repli attendu en 2026

En 2025, le marché du crédit a connu une reprise marquée, plus forte que celle des prix ou des volumes de transactions : +29 % sur un an. Les primo-accédants en sont la composante la plus dynamique.
Mais avec un contexte budgétaire et financier moins favorable, 2026 devrait voir une légère baisse de la production de crédit, reflétant des décisions d’achat plus prudentes.

Les bailleurs privés : une population stable mais plus prudente

Les bailleurs privés représentent 11 % des Français, un ratio stable depuis 2022. Ils sont plus urbains, plus aisés, et majoritairement propriétaires sans crédit. L’environnement réglementaire et fiscal, particulièrement contraignant depuis trois ans, modifie profondément leurs arbitrages.

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Un profil d’investisseur qui évolue

Plus nombreux à être multi-détenteurs (41 % contre 38 % en 2022), ils possèdent davantage d’appartements (70 %) et louent plus longtemps : 32 % déclarent être bailleurs depuis plus de dix ans (contre 24 % en 2022).
La location nue reste majoritaire (56 %), mais recule au profit de la location meublée (30 %) et saisonnière (14 %).

Un basculement historique : davantage veulent se désengager que réinvestir

En 2025, 25 % des bailleurs souhaitent se retirer, contre 23 % qui envisagent d’investir. Trois ans plus tôt, la tendance était inverse : 30 % voulaient investir et seuls 18 % se désengager.

Les plus de 65 ans souhaitent majoritairement maintenir leur patrimoine locatif, alors que les plus de 75 ans apparaissent plus enclins à s’en séparer.

Les principales raisons de désengagement sont :
– la fiscalité jugée trop lourde (32 %),
– la complexité de la gestion (25 %),
– les travaux imposés par les exigences énergétiques (20 %).

Rentabilité, transmission et retraite : le trio de motivations

La rentabilité reste le premier critère pour 45 % des bailleurs, suivie de la préparation de la retraite et de la transmission patrimoniale, toutes deux en hausse depuis 2022.

Les freins majeurs à l’investissement sont :
– les risques liés au locataire (52 %),
– la hausse de la fiscalité (41 %),
– le coût des travaux (33 %).
Les inquiétudes liées au DPE progressent également (21 %, +4 points).

Une gestion de plus en plus déléguée

Face aux contraintes, un bailleur sur deux délègue désormais la gestion à un professionnel (+9 points vs 2022). Parallèlement, ils constatent moins de difficultés à trouver un locataire et moins de dégradations importantes.

Source : BPCE L’Observatoire – Bilan 2025 et perspectives 2026

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