Immobilier ancien : les signaux d’un redémarrage du marché en 2026

Après plusieurs années de contraction, le marché de l’immobilier ancien a commencé à montrer des signes de redémarrage en 2025. Dans son analyse annuelle, la FNAIM observe une amélioration progressive de l’activité, marquée par une reprise des volumes de transactions et une stabilisation des prix. Si le marché ne retrouve pas encore ses niveaux historiques, la phase de correction engagée depuis 2022 semble toucher à sa fin, même si les équilibres restent fragiles.

Une activité en hausse après un cycle de repli prolongé

Le point bas atteint en 2024 marque un tournant pour le marché de l’ancien. Après avoir enregistré 845 000 ventes sur 12 mois, l’activité est repartie à la hausse en 2025 pour atteindre 940 000 transactions. Cette progression confirme le scénario d’un redémarrage anticipé dès le début de l’année, dans un contexte de normalisation progressive des conditions de marché.

« Les chiffres du marché immobilier le confirment : après 3 années de crise, le marché de l’existant retrouve des couleurs », explique Loïc Cantin, président de la FNAIM. « Les ventes repartent, les prix se stabilisent, et l’activité retrouve ainsi un niveau proche de celui observé en 2023, bien qu’encore éloigné du pic historique de 2021. »

Cette dynamique reste toutefois inégale dans le temps. Après un début d’année soutenu, le rythme des transactions s’est progressivement modéré. La confiance des ménages et des investisseurs demeure affectée par un environnement économique et politique incertain. La hausse des droits de mutation à titre onéreux intervenue en 2025 dans une majorité de départements, ainsi que la pénurie persistante de logements à la location, continuent de peser sur la fluidité du marché.

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« Cette reprise, bridée par l’incertitude politique et fiscale et la défiance persistante des ménages comme des investisseurs, reste fragile. Le logement a besoin d’un véritable choc de confiance. Sans stabilité et sans vision d’ensemble, les signaux positifs observés ne suffiront pas à enrayer la crise structurelle que traverse le pays », note Loïc Cantin.

Dans ce contexte, les conditions de financement ont cessé de se dégrader. Après plusieurs phases de baisse, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés à partir de la mi-2025, autour de 3 %, offrant aux acquéreurs une visibilité accrue sans provoquer de véritable accélération de la demande.

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Des prix stabilisés, avec des disparités territoriales persistantes

L’évolution des prix confirme également l’entrée dans une phase de stabilisation. Après un recul marqué en 2023, puis une quasi-absence de variation en 2024, les prix des logements anciens enregistrent une légère progression en 2025. Au 1er janvier 2026, ils affichent une hausse annuelle de +0,8 %, un rythme proche de celui de l’inflation.

Les écarts territoriaux, qui avaient fortement augmenté durant la période de correction, tendent à se réduire. Les hausses les plus visibles sont observées en Île-de-France, dans les périphéries des dix plus grandes villes de province ainsi que dans les villes moyennes. À l’inverse, les prix reculent légèrement à Paris et dans les communes rurales.

Cette stabilité apparente masque néanmoins des réalités locales contrastées. Certaines villes continuent d’enregistrer des baisses modérées, tandis que d’autres affichent des progressions nettement supérieures à la moyenne nationale. Sur une période de dix ans, les prix progressent sur l’ensemble du territoire, à l’exception de Paris et de l’Île-de-France.

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2026, une trajectoire encore conditionnée à l’environnement politique

Pour l’année 2026, la FNAIM anticipe une poursuite de la reprise engagée en 2025, mais à un rythme plus modéré. Le volume de transactions attendu se situe entre 960 000 et 980 000 ventes. Les prix devraient continuer de progresser légèrement, dans une fourchette comprise entre +1 % et +2 %.

La fédération demeure cependant prudente. L’incertitude politique persistante et l’absence d’une politique du logement lisible et volontariste constituent des facteurs de risque susceptibles de freiner l’installation durable de cette reprise. Dans ce contexte, la normalisation observée en 2025 apparaît davantage comme une phase de transition que comme le début d’un nouveau cycle expansif pleinement installé.

Source : FNAIM

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Focus sur le S1 2025 : un net regain d’activité sur le marché immobilier ancien

Le premier semestre 2025 signe un net regain d’activité sur le marché immobilier ancien. Selon Century 21, le nombre de transactions progresse de +11,4 % par rapport à la même période en 2024. Cette reprise, amorcée en début d’année, s’inscrit dans un contexte plus favorable : les taux de crédit à 20 ans se stabilisent à 3,11 %, la Banque centrale européenne a assoupli sa politique monétaire, et l’inflation ralentit. L’accès au crédit bancaire s’améliore, incitant de nouveau les ménages à concrétiser leurs projets immobiliers.

Du côté des prix, la tendance reste à la stabilité. Le prix moyen au m² s’établit à 2 496 € pour les maisons (+0,2 %) et à 4 153 € pour les appartements (+0,6 %). Le montant moyen d’une acquisition atteint 272 514 € pour une maison et 230 950 € pour un appartement. Ces niveaux de prix, conjugués à des conditions de financement plus accommodantes, favorisent le retour des acheteurs, en particulier les jeunes ménages de 30 à 40 ans qui représentent désormais 26,6 % des acquéreurs.

Le redémarrage ne suit toutefois pas une dynamique homogène. Le baromètre Meilleurs Agents montre que si les zones rurales enregistrent une hausse de +1,1 %, les grandes villes restent en retrait. Les dix plus grandes villes voient leurs prix stagner tandis que les 50 principales affichent une progression modeste de +0,2 %. Paris fait figure d’exception, avec une hausse des prix de +1,4 % depuis janvier. La capitale retrouve même un niveau supérieur à 9 500 €/m², une première depuis 2020.

D’autres villes témoignent aussi d’un regain d’activité. Strasbourg enregistre une hausse de +29 % des compromis de vente au premier semestre 2025, selon Foncia. À Nîmes, les transactions bondissent de 75 %, bien que les prix reculent de 8 % à 1 980 €/m². À Montpellier, les prix progressent de +2,2 %, mais le pouvoir d’achat reste stable grâce à la baisse des taux.

Tous les territoires français sont concernés par la hausse du volume des ventes, une première depuis 2015. Les plus fortes hausses sont observées en Pays de la Loire (+19,4 %), Nouvelle-Aquitaine (+19,2 %) et Centre-Val de Loire (+17,3 %). Les régions historiquement moins dynamiques, comme le Grand Est (+2,5 %) ou la Normandie (+3 %), enregistrent, elles aussi, des progressions modestes mais significatives.

Malgré ces signaux positifs, le segment de l’investissement locatif reste en retrait. Sa part chute à 24,3 % des transactions (contre 25,2 % en 2024), et même à 24,4 % à Paris. La complexité réglementaire, l’incertitude fiscale et les exigences énergétiques refroidissent les bailleurs. Résultat : une raréfaction de l’offre locative, illustrée à Lyon où Foncia ne dispose que de 300 logements disponibles sur 30 000 gérés, et à Paris avec seulement 100 logements pour 17 000 en gestion.

Sources : MySweetImmo , Meilleurs Agents, Le Figaro Immobilier

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