Pourquoi la SCPI est un indispensable dans une construction patrimoniale ? Yann Defloraine, Modo Patrimoine

“Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier”... Ce vieux dicton sans cesse rabâché afin de mettre en avant à quel point la diversification est un principe clé en gestion de patrimoine. Répartir les risques et ainsi maximiser les opportunités de rendement sur le long terme. C’est dans ce contexte que les SCPI font du sens et se présentent comme un incontournable d’une stratégie patrimoniale équilibrée. En plus d’une diversification effective, ce produit offre une gestion passive attractive, argument non négligeable pour une clientèle de plus en plus sursollicitée. 

Cet article a pour vocation d’explorer ces deux aspects et justifier pourquoi la SCPI doit être un indispensable dans une construction patrimoniale équilibrée et diversifiée via une comparaison avec la détention d’immobilier en direct.

Une diversification patrimoniale incontestable 

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N’importe quel secteur d’activité connaît un ralentissement économique à un moment donné en fonction du contexte : l'hôtellerie lors du premier confinement de 2020, la promotion immobilière avec la hausse des taux d’intérêt et le coût des matériaux, la restauration avec l’inflation…

Dans un monde hyper connecté et avec une facile accessibilité à l’information, c’est une ineptie que de ne pas diversifier ses investissements ! 

En l’espèce, dans le domaine de l'immobilier en direct, il n’existe qu’une minorité d’investisseurs particuliers pouvant se targuer de posséder du patrimoine immobilier dans plusieurs pays et réparti sur différentes classes d’actifs (commerce, hôtel, bureaux, hôpitaux…).

C’est là que la SCPI prend tout son sens et présente de gros arguments afin de se positionner comme une alternative à l’immobilier en direct : 

Diversification géographique 

À l’image de CORUM L’Épargne ou ALDERAN, de plus en plus de sociétés de gestion investissent hors France via leur SCPI et n'hésitent pas à s’implanter dans plusieurs pays de l’UE voire même au-delà (Royaume-Uni, Canada…) 

Diversification thématique

Plusieurs possibilités s’offrent à l’investisseur : soit d’investir directement dans une SCPI diversifiée comme CORUM ORIGIN (Bureaux, commerces, hôtellerie…), soit de se construire son portefeuille de SCPI spécialisées dans un secteur en fonction de ses convictions : Pierval santé dans l’immobilier de santé, Activimmo dans l’immobilier de logistique, Effimo dans l’immobilier de bureaux…

Une mutualisation du risque précieuse 

Les SCPI pratiquent une double réduction du risque : D’abord, il faut savoir qu’en investissant en SCPI, vous êtes des milliers d’associés, voire des dizaines de milliers pour certaines SCPI. Ensuite, une SCPI va signer des contrats de bail avec des dizaines de locataires différents pour une durée moyenne de 8-9 ans. Réduisant ainsi de manière considérable l'impact d'un éventuel défaut de paiement de locataire ou de vacance locative.

Une liquidité plus importante que de l’immobilier en direct 

Vous possédez un appartement d’une valeur de 100 000€, vous avez besoin de 30 000€ en cash, il vous est impossible de vendre une partie de l’appartement pour récupérer cette somme, cet exemple est bien évidemment un poncif.

A contrario, vous possédez des parts de SCPI pour une valeur de 100 000€, vous avez besoin de 30 000€ en cash, il est vous est tout à fait possible de revendre pour 30 000€ de vos parts afin de récupérer cette somme.

Gros avertissement néanmoins : comme de l’immobilier classique, la revente de parts de SCPI est soumise basiquement à la loi de l’offre et la demande. De plus, la SCPI n’est pas un produit de spéculation et doit se concevoir comme un investissement de rendement sur du long terme. On n’investit jamais en SCPI dans une stratégie d’achat revente, mais plutôt dans une stratégie de construction de rentes. Il reste néanmoins appréciable de savoir que l’on a toujours la possibilité de revendre une partie de ses parts en cas de besoin.

Gestion passive et rendement risque optimal

Dans un monde ultra-connecté, nous sommes tous de plus en plus sollicités et tentés de s’éparpiller sur tous les domaines.

À l’adage “on n’est jamais mieux servis que par soi-même”, dans le monde de l’immobilier, je préfère le dicton “chacun son métier”.

Lorsqu’un investisseur mise son capital dans une SCPI, son argent est confié à des professionnels qualifiés de l’immobilier qui prennent en charge toutes les démarches liées à l'acquisition, à la gestion et à la revente des biens :

Gain de temps et économie de stress 

Dans de l’investissement locatif géré en direct, on reste constamment sur le quivive et dans l’appréhension d’un appel de notre locataire le mardi à 15 h quand on est au travail : dans le meilleur des cas, c'est juste pour changer l’ampoule… Dans le pire des cas, pour un dégât des eaux qui a ruiné l’appartement ainsi que celui du voisin…

La SCPI nous permet d’éviter cela, car les investisseurs n'ont pas à se soucier de la recherche de locataires, de la gestion des baux ou de l'entretien des biens. Tout est délégué avec une gestion 100 % passive ce qui nous permet d’optimiser son temps et de le consacrer pleinement soit à développer son activité professionnelle que l’on maîtrise et donc sa rentabilité, soit à des loisirs, plaisirs personnels. 

Rentabilité optimisée 

Plusieurs professionnels de l'immobilier sont parties prenantes dans le développement d’une SCPI : chasseurs de biens, gestionnaires locatifs, juristes spécialisés en droit de l’immobilier, artisans…

À condition que les gestionnaires aient été soigneusement sélectionnés, ceux-ci vont maximiser les revenus locatifs et la valorisation des biens, grâce à leur expertise et à leur connaissance du marché.

En plus d’assurer l’entretien du patrimoine immobilier de la SCPI, les gestionnaires se chargent également de collecter des loyers pour les redistribuer aux associés détenteurs de parts. 

Cerise sur le gâteau dans un monde où la phobie administrative et fiscale est un point commun à une grande partie de la population : la SCPI fournit un Imprimé Fiscal Unique (IFU) détaillé et personnalisé à chacun de ses associés en indiquant quel chiffre remplir dans quelle case !

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Je terminerai sur une conclusion très personnelle qui n’engage que moi : 

L’objectif de mon article n’est pas d’opposer l’investissement locatif en direct traditionnel et la SCPI. L’investissement locatif en direct reste un placement génial, tangible, rassurant. Mais je pense que le plus gros intérêt de celui-ci est l’effet de levier du crédit. 

En effet, l’immobilier en direct est l’une des seules classes d’actif permettant de se construire du patrimoine avec de l’argent que l’on n’a pas, en l’occurrence celui de la banque. Certes, il est possible d’emprunter pour investir en SCPI, mais l’accès au crédit est plus complexe, plus contraignant et avec des taux d’intérêt plus élevés que pour de l’immobilier en direct. Si j'ai 100 000€ de cash à investir pour me créer des revenus complémentaires, je préfère les placer dans un panier de SCPI diversifiées géographiquement et thématiquement. (avec une bonne proportion à l’étranger pour optimiser fiscalement). Et c’est justement parce que je réalise de l’investissement locatif en direct, que j’ai cette expérience de gestion des locataires, gestion des artisans, gestion de la copro, gestion des travaux, l’appel du mardi à 15h pour m’annoncer un dégât des eaux etc… qui me fait tenir ce discours. Le rapport rendement stable/risque/temps passé est le point fort de la SCPI.

Bien sûr, il est nécessaire de ne pas tomber dans de basses généralités, il existe des milliers de contres exemples à cela. Chaque projet, chaque investissement doit être analysé et surtout sélectionné en fonction d’une situation à un instant T, d’objectifs et de son propre cahier des charges bien précis.

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Par Yann Defloraine, Modo Patrimoine

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